宅基地升值了 賣家反悔了

當年低價出賣的宅基地，如今成了香餑餑，于是當事人心生悔意，提出訴訟。浙江省寧海縣人民法院近日作出判決，原告不僅要返還2萬元賣地款，還要賠付被告損失39萬多元。對此判決，原被告都表示愿意接受。

賣宅基地

事情還得從8年前說起。本案原告是浙江省寧海縣桃源街道某村村民王某，擁有兩間合計面積為101平方米的宅基地。他平時做小生意，不善經營，虧了不少錢，便把宅基地抵押給了在同一個村的小舅子。據王某小舅子講，當時只草簽了一份協議，宅基地并沒有實際移交。

到了1999年初，王某急需現金，經他小舅子介紹，把這塊宅基地賣給了寧海縣其他村的村民楊某，雙方簽訂了《立杜賣屋契》(杜賣契是當地農村對買賣簽約的俗稱)。協議確定，王某及妻兒同意將這塊宅基地以2萬元的價格賣給楊某。協議簽完后，楊某立即支付了2萬元的地基款。接著，楊某找來了工程隊，建起了一幢3層半的小樓房，一家人高高興興地搬了進去。2年前，因兒子結婚，楊某又拿出10多萬元重新裝修。

對簿公堂

王某的這塊宅基地，8年前還在城鄉接合地段，這些年隨著寧海城市化的快速推進，王某所在村成了“城中村”，這塊宅基地也成了縣城的熱鬧區域。由于房地產價格快速上漲，原來2萬元的宅基地現在至少值20多萬元，王某后悔不已。他知道，根據國家有關法律，農民宅基地屬集體所有土地，不能買賣，當年他與楊某的協議是違法交易。

王某向法院提起訴訟，理由是自己的宅基地是小舅子未經自己同意賣給他人，違背了自己的意愿，要求法院判決8年前的那份協議書無效，并要求楊某立即搬出房屋。王某的小舅子否認了這一說法，說他只是根據王某的要求“牽線搭橋”，實際交易是王某與楊某自己談的。法官經核查協議書原件，白紙黑字是王某簽字，再與王某核實，王某終于承認這份《立杜賣屋契》確是自己簽訂的。

蒙在鼓里的楊某接到法院送來的傳票，開始大吃一驚，接著感到委屈。他說，當初賣宅基地是王某一家自愿的。從簽訂協議到后來建房、裝修，自己一家搬進去居住，王某從沒有提出任何異議，現在房價漲了，他卻要反悔，這實在說不過去。楊某對王某提出反訴，要求返回已支付的地基款，同時賠償自己的經濟損失。

錯在哪一方

寧海縣法院審理認為，按照我國土地管理法規的規定，集體土地不得私下買賣，王某與楊某簽訂的《立杜賣屋契》屬無效協議，雙方均有過錯。王某本不應向本村以外人員轉讓宅基地，并且多年后又反悔，缺乏誠信，應承擔主要過錯。楊某明知自己不具備購買宅基地資格，仍然購買也有過錯，應承擔次要責任。

法院請來第三方房產中介機構，對宅基地住宅進行評估。評估結果，涉案房產目前的價值為45.51萬元，減去2萬元地基款，實際價值應為43.51萬元。

法院一審判決，王某與楊某當年簽訂的《立杜賣屋契》無效，被告楊某應立即將房屋返還給原告王某；王某退還楊某地基款2萬元，同時賠償楊某經濟損失39.159萬元，即房屋現價43.51萬元的90%。

王某雖然覺得判決結果與自己的期望值相差很遠，但也提不出反駁意見；楊某認為自己承擔10%的過失責任合情合理。雙方對一審判決都沒有提出上訴。

對此判決，許多人既感意外，又覺在情理中。浙江大學法學與經濟學研究所莊道鶴教授說，集體宅基地就是我們常說的“小產權”房屋，是目前我國農村土地糾紛的一個熱點。應該看到，此類糾紛是歷史遺留問題，相關的法律不夠完善，原因是多方面的。本案的判決，較好地考慮了多方面因素，尤其是引入第三方評估機制，這樣讓雙方當事人都能接受，本案判決具有借鑒價值。