地價與房價循環(huán)上漲的推動力分析

摘 要：就地價與房價的關(guān)系，根據(jù)“玉米法律悖論”，得出房價上漲帶動地價的上漲，而且從房地產(chǎn)市場的不完全性出發(fā)，對房價的構(gòu)成以及房價與地價的相關(guān)性進行了分析，得出地價與房價是相互促進而循環(huán)上漲的結(jié)論。在此基礎(chǔ)上，就“招拍掛”對地價與房價循環(huán)上漲的推動作用做了深入的分析，指出 “招拍掛”通行“價高者得”準則不僅存在地價的自我膨脹機制，而且引起房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理，從而推動了地價與房價的循環(huán)上漲。

關(guān)鍵詞：“招拍掛”;地價;房價;地價和房價的關(guān)系

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2007）09-0044-02

1 地價與房價關(guān)系的分析

根據(jù)經(jīng)濟學的基本原理，房價由市場供求關(guān)系決定，與土地的價格沒有直接的關(guān)系。而將“玉米法律悖論”運用于城市房地產(chǎn)市場，可以得出：房價高漲刺激了對土地的需求，由于土地的供給的彈性小而導致了地價的升高。可見，房價的上漲必然帶動地價的上漲。但是，有關(guān)學者通過Granger分析得出：地價與房價的關(guān)系復雜且因地而異；從全國層面而言，作為房價與地價一般性代表的房屋銷售價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)之間互為因果。本文 從房價的構(gòu)成上分析，認為地價的大幅上漲必然直接引起房價的上漲。

一般而言，我們可以用下面的公式簡單表述房價的構(gòu)成：

房價=土地成本+建安成本+財務成本+前期費用+配套費用+各種稅費+經(jīng)營費用+利潤

為了簡化分析，現(xiàn)以武漢市2003年第一季度～2007年第一季度各季度平均樓面地價與房屋平均銷售單價，以及兩者的差額的相關(guān)性為研究對象進行分析。其中，由于房地產(chǎn)項目存在較長的物業(yè)開發(fā)期。同一時點的地價與房價并不具有可比性。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，武漢市物業(yè)開發(fā)周期大致為1～2年。現(xiàn)假設土地開發(fā)物業(yè)周期為15個月，將前15個月土地每季度的平均樓面價格與現(xiàn)時房產(chǎn)每季度的銷售單價進行相關(guān)性分析。如圖1所示(單位元)，地價與房價呈現(xiàn)較強的相關(guān)性。房價隨著地價的上升不斷的高漲。

目前，我國建筑行業(yè)建安成本比例較大，建筑材料價格上漲是房地產(chǎn)價格攀升的因素之一，但土地取得成本的增加與房地產(chǎn)價格攀升相關(guān)性更大。如表1，地價與房價的系數(shù)R＝0.79，統(tǒng)計檢驗的相伴概率為0.002，小于0.01。而房價與其它因素的相關(guān)性并不明顯。說明不斷上漲的地價確實直接的推動了房價的上漲。

因此，單純地從經(jīng)濟學的理論籠統(tǒng)地說房價決定地價，或地價決定房價，都是片面的。全面和可觀地分析，房價與地價是互動的關(guān)系，即地價推動房價，房價也拉動地價。

2 “招拍掛”的推動作用分析

我國實行“招拍掛”制度具有抑制盲目投資、防腐敗等社會法制作用，并且可以維護程序上的正義和形式上的公平。但是，“招拍掛”通行“價高者得”準則不僅使地價存在自我膨脹機制，而且導致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理，從而推動了地價與房價的循環(huán)上漲。

一般情況下，地價上漲的決定因素應該是土地需求的增大。而在實行“價高者得”準則后，地價存在自我的價格膨脹機制，使開發(fā)商對房價的預期成為地價上漲的決定因素。因為，在“招拍掛”中，競價者競價時是一個非合作、非零和、共享知識的博弈過程。在理性下，由于受到期望收益，各競價者競叫最高價為：Pi＝（1－Si）P。其中，Pi為競價者愿意的成交價格，Si為風險估計，P為正常市場價格。實際上，由于土地稀缺程度的增加和周邊環(huán)境的改善，土地通常會隨時間推移出現(xiàn)增值現(xiàn)象，土地增值從風險角度看是負風險，即出現(xiàn)Si<0，1-Si>1，此時有Pi>P的情形，即土地拍賣成交價格水平高于土地正常市場價格水平的情況。競價者加叫的價格水平和幅度也與投資風險前景密切相關(guān)。由于土地規(guī)劃開發(fā)前景具有較大的模糊性和多元可行性，容易導致競價者對該項土地投資的風險前景判斷出現(xiàn)較大差異，使加叫的價格水平和幅度相對增大，從而可能不斷地抬高土地拍賣價格。事實上，還要考慮“招拍掛”過程中不理性成分對地價的影響。因此，在“價高者得”的準則下，開發(fā)商對房價的預期就成為地價的主要決定因素，房價對地價有決定作用。

同時，地價上漲又促使開發(fā)商相信房價會進一步上漲，這是一個正反饋循環(huán)過程。在正常的市場機制條件下，運用經(jīng)濟學原理分析可知，房價是由供求關(guān)系決定的。地價上漲即使能促使開發(fā)商相信房價會上漲，但也不能成為房價上漲的決定因素。但是，當開發(fā)商有一種能夠把地價的上漲直接轉(zhuǎn)移給房價時，地價上漲就直接推動房價上漲，成為主要因素。

開發(fā)商所做出的交易決策是基于一個完全壟斷的賣方市場。開發(fā)商憑借其實現(xiàn)壟斷優(yōu)勢的能力控制商品房供給，以保證其壟斷優(yōu)勢轉(zhuǎn)移并實現(xiàn)它的經(jīng)濟價值。因此，在優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制下，只有那么實力強大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠生存下來，因為它們有很強的控制市場的能力。開發(fā)商實現(xiàn)壟斷優(yōu)勢的能力取決于自身的資金量、土地的供給量、土地的獨特性、商品房的供給量和需求量等。這些因素綜合地決定開發(fā)商能否獲得并實現(xiàn)的土地壟斷優(yōu)勢。基于此種邏輯，土地壟斷優(yōu)勢的轉(zhuǎn)移機制說明了地價直接影響著房價，其壟斷優(yōu)勢一旦控制對房價產(chǎn)生決定性作用。所以，在現(xiàn)行土地供給制度下，政府對土地限量供給同時采取招、拍、掛的政策，則會導致地價過高、過快上漲。而由于土地的壟斷性和稀缺性，開發(fā)商又能夠把地價轉(zhuǎn)移給房價。因此，地價的上漲能夠直接的推動房價的上漲。因此，構(gòu)成了一個地價與房價循環(huán)上漲的過程（如圖2 所示）。

而“價高者得”準則導致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，又加速了這個循環(huán)的流動。因為， “招拍掛”的“價高者得”，使開發(fā)商高價拿來的土地不可能做低端房地產(chǎn)產(chǎn)品，而是首先滿足高中端需求，實現(xiàn)更大的利益。這種房地產(chǎn)產(chǎn)品的高、中、低端“倒三角”結(jié)構(gòu)，無形中使土地供應也形成了同樣的“倒三角”結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)與我國現(xiàn)階段“富人少、窮人多”的“正三角”結(jié)構(gòu)相比成顛倒的結(jié)構(gòu)，必然使房價快速上漲，進而加速循環(huán)的快速流動。

3 應對措施

我國房地產(chǎn)市場是一個不完善的市場。面臨地價與房價的循環(huán)上漲現(xiàn)象，關(guān)鍵是利用多種手段打斷這個循環(huán)鏈。個人認為可以從以下幾方面著手。

（1）改變“價高者得”準則，建立更科學合理的土地供給機制。

部分地方政府對城市房地產(chǎn)市場的介入，源于一種雙重壓力：分稅制以后地方事權(quán)的比重普遍高于財權(quán)帶來的壓力；地方政府作為中央政府或上級政府的代理機構(gòu)的壓力。在雙重壓力之下，地方政府介入城市房地產(chǎn)開發(fā)，實行“價高著得”準則，達到財政增收、GDP高增長等社會經(jīng)濟目標。因此，應該考慮將土地供給與行政部門適度分開，使土地供給行為盡可能地擺脫財政增加收入因素的干擾。所以，應該改變“價高者得”準則，建立更科學合理的土地供給制度。

（2）調(diào)整并完善商品房的供應結(jié)構(gòu)。

大幅度增加經(jīng)濟適用房和廉租房的供應量以及放寬經(jīng)濟適用房的購房限制。鑒于地方政府沒有積極性用于廉租房建設，應由人大立法確定商品房與廉租房的建設比例，防止政府追求地租最大化而人為減少廉租房土地供給或?qū)⑵浒才旁诔鞘羞h郊生活不便之地。具體比例，可以根據(jù)居民收入水平確定。

（3）遏制投機性購房，壓縮開發(fā)商利潤，削弱開發(fā)商的地價轉(zhuǎn)移能力。

在當前的基本土地供給制度下，要徹底解決房價過高及過快增長的問題則必須使商品房市場需求者的經(jīng)濟行為決策機制與消費型的決策機制相統(tǒng)一，此時政府可通過行政、經(jīng)濟和法律等手段來限制壟斷優(yōu)勢的自由轉(zhuǎn)移與控制，同時增加政府的持有成本。通過這些手段可使商品房市場需求者的經(jīng)濟行為決策機制與消費型的經(jīng)濟行為決策機制得到統(tǒng)一，從而用合理的房價來壓縮開發(fā)商利潤，而不是通過地價的不合理上漲來壓縮開發(fā)商利潤。

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