“陰陽合同”易惹糾紛

去年，張揚經某中介公司介紹，向李定購買了一套位于市中心的建筑面積為50平方米的房子，并與其簽訂了房屋買賣合同。雙方約定李定以52萬元的價格賣給張揚，所有稅費由張揚承擔，合同簽訂后買方先支付賣方15萬元，余款在產權證辦好以后一次性支付。

一個月后，房屋產權過戶登記到了張揚的名下。但李定稱張揚還有3萬元沒有支付，而張揚卻說所有款項已經付清。于是雙方發生糾紛，李定便一紙訴狀將張揚告上了法庭，要求張揚支付未付的3萬元房款。

在訴訟過程中，被告張揚也向法院提交了一份房屋買賣合同，該合同除了房屋總價為40萬元以外，其他條款與李定向法院提供的合同一致。在法庭調查中，李定向法院陳述：雙方當時協商的房屋總價為52萬元，因為合同約定包括營業稅、個人所得稅在內的所有交易稅費都由張揚承擔，為了少繳稅，在張揚的要求下，辦理過戶所需要的合同上約定房價是40萬元。但張揚在法庭上卻否認了李定的說法，他認為在兩份房屋買賣合同矛盾的情況下，應該采納雙方在房管部門辦理產權變更登記時提交的房屋買賣合同。

人民法院經過調查，查明張揚和李定在交易之前互不相識，更非朋友、同學、親戚等特殊關系，且雙方交易的房屋市場價為每平方米1萬至1.2萬元。法院最終認定原告李定提交的合同系雙方真實意思表示，并判決被告張揚支付剩余款項3萬元。

點評：毛愛東（律師）

近兩年為了穩定房價、抑制炒房現象，國家出臺了一系列政策、法規，從房產交易稅收上進行宏觀調控。為此，在實際房屋交易過程中，就出現了部分交易雙方為了規避國家政策和法律，達到少繳稅金的目的，簽訂兩份房屋買賣合同。其中價格比實際成交價低，提交房產交易產權登記管理部門辦理過戶并據此繳納交易稅收的合同，稱之為“陽合同”，雙方私下按照真實交易價格簽訂的另外一份買賣合同，稱為“陰合同”。

一套房屋應該只能有一個交易價格，原被告雙方針對同一標的，簽訂了兩份房屋價款不同的合同，明顯屬于“陰陽合同”。鑒于原被告雙方在交易之前相互并不認識，只是單純的交易關系，因此合理的市場價格是確定雙方真實交易價格的重要證據。

人民法院在審理過程中，經過向房產交易部門、房產評估機構以及房產交易中介公司調查咨詢，確認在原被告雙方交易的時間段內，該房屋的市場價應該在每平方米1萬至1.2萬元之間，因此原告提交的合同與被告提交的合同相比較，在交易價格上更具有合理性。再結合本案雙方約定交易全部稅費都由被告繳納，因此雖然在辦理過戶手續時，雙方向房產交易產權登記管理部門提交的買賣合同約定交易價格是40萬元，但該價格大大背離了合理的市場交易價格，不是雙方真實的意思表示，借機逃避國家稅費的動機比較明顯。另一方面，從日常經驗法則判斷，既然原被告雙方沒有特殊關系，雙方的交易價格應該與市場價格基本一致。

所以說，被告提供的合同主要目的是逃避國家稅收，違背了法律的強制性規定，因而屬于無效合同，被告應該按照52萬元的房價支付原告價款。法院最后據此支持了原告的訴訟請求。

在實踐中，雖然有部分人靠簽訂“陰陽合同”，達到了少繳稅收的目的，但這種行為嚴重違反了我國稅收法規，屬于偷稅行為，一經查實，就會受到行政處罰，情節嚴重的甚至會構成犯罪。另外，“陰陽合同”在實際履行中，經常會出現糾紛，就像本案中的原告，雖然最后打贏了官司，但也花費了大量人力、物力，得不償失，所以“陰陽合同”斷不可簽。