區分兩種需求　住宅市場持續牛市

　　國務院頒發的關于解決城市低收入家庭住房困難的24號文，表示房地產市場大局初定。中國房地產市場將以廉租房與經濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。
　　評論家葉檀對此分析：“24號文讓我們看到了房地產市場矯正的希望。從23號文、18號文到24號文，房地產以市場為名走過了一條超額壟斷利潤之路。對保障性住房的重視，讓我們看到壟斷利潤反哺社會的一絲光亮。”而這個政策之所以更加有針對性，更可能產生效果，就在于它徹底分開了兩種性質完全不同的需求，即中低收入的基本保障性住房需求和中產階級改善生活質量和投資增值的需求。這兩種涇渭分明但是十年來常常被混淆的需求，是造成住宅市場嚴重賣方市場和社會輿情洶涌的主要原因。
　　與以往口惠而實不至地滿足住房保障需求不一樣，此次政府下決心完成目標，大規模的配套措施即將出臺，房地產市場宏觀調控部級聯席會議負責研究、提出解決城市低收入家庭住房困難的有關政策，協調解決工作實施中的重大問題。完善廉租房管理辦法和經濟適用房管理辦法、城市低收入家庭資格認定辦法、廉租住房保障專項補助資金的實施辦法等政策將一一出臺。
　　其實由大的商業環境來觀察，在涉及公共產品的問題上，關系到的不僅僅是社會各階層的利益，更是各階層的責任和義務。
　　中國人均占有土地面積不足世界平均數的1/3，如果與俄羅斯、加拿大、美國、澳大利亞這些國家比，差距就更明顯。中國的人口還在繼續增長。12億人口日出現在1995年，只用了10年，我們又迎來了13億人口日。現在中國的年人口自然增長率為6‰～6.5‰，每年要增加800多萬人。相應的，中國城鎮人均住宅建筑面積增長速度很快。據統計，1978年該指標只有6.7平方米，1997年提高到17.6平方米，2003年則達到23.7平方米。這個水平相當于同期中高收入國家的居住水平。但中國作為一個低收入國家，目前該指標估計已達25平方米左右。如果孤立地看，居住條件改善是好事，但人多地少、人口繼續增長、城市化進程加快等基本國情不允許居住消費欲望繼續膨脹。
　　同樣，以往經濟適用房的開發巨額分配思路是值得深刻反思的。過去數年來，經濟適用房的嘗試效果難如人意，這說明沒有好的實施手段，僅僅是良好的愿望無助于解決與公共產品有關的社會問題。在大中城市，集中建設的經濟適用房可能給購買者帶來工作、子女上學、照顧老人等方面的諸多不便。當然，一般人很難放棄購買經濟適用房的機會，所以大城市每天都在上演著這樣的一幕：住在經濟適用房集中區的人每天花費數個小時在上班和回家途中，使用著這個城市所有可能的公共交通方式，在偶爾增加部分黑車司機收入的同時，給城市的交通運營帶來更大的壓力。
　　因此，徹底改換經濟適用房的開發思路，補貼形式由暗補變成明補，由買房人自己決定在何處買房、買多大面積、買新房還是舊房。政府只要確定補貼標準，不管是按戶補貼、按人頭補貼，還是按居住面積補貼，補貼的錢來自土地拍賣所得。買到的房子必須到房產部門登記，其處理權受到限制，例如必須先繳回補貼及利息才允許個人出售。這樣做可以減輕政府的工作壓力，也減少了當權者利益尋租的機會。
　　事實上，目前新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內與經濟適用住房套型標準，根據經濟發展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右，這都是相對務實的舉措。基本解決了特定人群的基本居住的問題。
　　相應地，當前的土地供給制度沒有改變，商品房市場的整個運作模式沒有改變，而且隨著稅負的提高，CPI和通貨膨脹的逐步上揚，這都顯示物業市場還處于一個上升通道。圍繞房地產業的相關上下游產業，同樣也會處于持續增長階段。