品閣小區：“自制”幸福生活

　　2007年6月29日，當品閣小區負責人邵里庭從北京市海淀區工商局領到營業執照時，一種嶄新的社區治理模式浮出水面：社區服務中心采取公司制運作，小區148戶業主都是公司的股東，業委會相當于董事會，社區服務中心總經理向業委會負責，業委會向全體業主負責。這使得品閣小區在層出不窮的社區沖突中，猶如汪洋中的一道桅桿備顯耀眼。
　　
　　共同的利益訴求
　　
　　小區居民最開始的頻繁聯系來自于網絡。當時，相識于看房過程的6個年輕人出于簽訂購房合同、房屋裝修等需要，在焦點房地產網上建立了一個名為“品閣六人行”的論壇。不久，口耳相傳，越來越多的人聚于論壇，從合同簽訂到家長里短無所不談。
　　按照合同約定，交房時間在2004年6月，但是，開發商傳來消息，房子得延期至11月。2004年11月，第一批小區居民入住。入住不久，住房的一些問題開始顯現：頂層房頂漏雨；未經業主同意，開發商將小區的地下室出租給“黑旅館”；小區物業管理嚴重不足——在后來接管物業清理小區的水箱時，竟然發現里面有兩只死老鼠；小區的電線，被無端地牽引出一根接到了外面，為此，小區每月至少損失一萬度電……
　　隨即，一場業主大會在“品閣六人行”的6個年輕人的組織下舉行。當時，有六七十人參加，七嘴八舌，意見一下子達到100多條。正嘈雜的時候，一個老人站了出來，這個老人就是邵里庭。邵里庭原來是黑龍江一個工廠的廠長，退休后定居于品閣小區。“我當時就跟大家提，本著求同存異的精神來找到大家的共同利益，大家都一致沒有問題的地方是什么？最后的結論是開發商延期交房的問題。”
　　意見得到統一后，下一步便是如何行動索賠的問題。代表選舉由此開始。在后來被稱為“業委會籌備委員會”的這次會議中，除了“品閣六人行”的6個年輕人成功當選為代表外，各樓層都選出自己的代表，當廠長時一直率隊和日本人談判的邵里庭被推選為業主方的談判代表。談判的結果是：按照房屋面積每戶將獲得1～2萬元的賠償。
　　
　　社區領袖的出現
　　
　　索賠的成功極大的鼓舞了士氣，接下來是關于售樓部的拆除。按照規定，售樓部在房屋售出后需要拆除，但是開發商不僅未拆，還以40萬/年的價格將其出租給別人開餐館。以論壇為依托，關于拆除售樓部的呼聲越來越高。在兩年的時間里，邵里庭共寫了20多封信，向北京市規劃局和城建大隊反映。結果，售樓部終于被拆除。
　　在其后一系列的談判較量中，邵里庭當仁不讓地成為了品閣小區的領袖人物，一大幫老頭兒老太太成了邵里庭所有活動的最為忠實地支持者和執行者。
　　2006年9月，一直矛盾重重的開發商和物業管理公司的矛盾激化。一天，以前由開發商聘請的物業管理公司突然以“無法繼續支持公司運轉”為理由，宣布撤離。一夜之間，保潔、保安全部撤走，然而就在物業管理公司撤退的時候，小區以邵里庭為首，啟動了緊急程序，“一方面聘請老物業的臨時工來維持小區的保潔等工作，另一方面就爭分奪秒地成立業委會。”邵里庭說。業委會成立之后，采取了一系列措施。一方面將以前“隨便被處置”的住房維修基金收歸名下，一方面開始了小區的物業管理安排。
　　
　　背后的經濟運行
　　
　　4月，一道選擇題擺在了所有業主的面前：繼續選擇以前的物業管理公司？另外招標競聘新的物業公司？實現完全的自治自管？還是另有他法？經過一系列維權風波后的業主們，紛紛在自管下面畫了鉤。
　　自管后的小區物業有著立竿見影的效果。在分割承包之后，盡管物業服務專職人員不到以前的一半，但是，以前光禿禿的草坪種上了草，四季有花香，一個新的自行車棚搭建了起來，一個新的金魚池也開始汩汩地噴水。而以前經常出現的丟自行車、汽車被劃等事情，在小區不再出現。
　　正是自管，小區的物業花費開始了精打細算。經過業主們的測量，原本兩部電梯就是在人流高峰期也有閑置，于是大家一致決定關停一部，這一下子每年就能省千萬。這些措施，使得小區物業費，由原來的每平米2.2元降到2元。
　　按照邵里庭計算的賬目，就是按小區60%的物業費交納率來算，平均每月差不多能收3萬元，一年物業費的收入就是36萬元，還有電梯廣告費1萬多元的收入。支出方面，除去管理費用和一些稅收外，差不多一年支出30萬元。兩者相抵，還能有5萬元左右的盈余。
　　這種巨大的利益，正是許多小區經歷了血與火的抗爭后物業公司仍不撤離的主要原因。而品閣小區，在自治的情況下，這些利潤又成功地反饋到業主本身。按照計劃，社區服務中心計劃第一年盈利4萬元左右。對于盈余部分，已經業委會討論通過的方案是：采取“三三制”原則，1/3獎勵經營者和工作人員，1/3用于小區建設，1/3充抵業主第二年的物業費。
　　作為服務中心總經理的邵里庭，業委會原本給他開出了4500元的月薪，但是他自己提出降到3000元。“我退休了，也不缺錢花，只是要把制度建設好。”在描繪自己的小區理想時，他說，“有一半的居民能下樓來玩玩，唱唱歌，像以前四合院一樣，那就達到目的了。”
　　
　　（包蘭艷摘自《中國新聞周刊》）