淺析北京二手房交易資金監管模式

　　摘要：二手房交易資金監管是指在二手房交易過程中，監管方受當事人委托對資金及產權證的收付實施監督管理，以規避經紀公司欺詐的行為。目前北京市二手房交易市場尚未形成統一的交易資金監管模式。在分析北京市二手房交易資金管理現狀的基礎上，結合上海、天津、大連等其他省市的二手房交易資金監管思路，探討了北京市二手房交易資金監管模式，力求為現階段北京市形成統一的二手房交易資金監管模式提供一些思路。
　　關鍵字：二手房；交易資金；監管模式
　　
　　一、引言
　　
　　房地產經紀公司在經營過程中可以沉淀大量的交易資金，一些不法經紀公司便借機挪用這筆沉淀資金來謀取暴利，主要表現形式為：現金購房低買高賣、擴大公司規模或進行其他投資，甚至卷款潛逃。將資金用于其它投資的潛在風險相對比較大，一旦這些經紀公司運營不善，資金鏈很有可能斷裂，這筆原屬于購房人的資金便會石沉大海。近年來諸如此類案例層出不窮：2005年7月6日合肥市桃園房地產銷售代理有限公司攜客戶4000多萬元房款一夜蒸發；2005年10月北京佰家房地產經紀公司拖欠萬名業主租金；2006年9月天津匯眾房地產有限公司涉及詐騙高達1.5億元客戶房款。這些觸目驚心的數字，使我們不得不對房地產經紀行業現行交易資金監管模式的有效性產生質疑。
　　
　　二、北京市二手房交易資金監管現狀
　　
　　二手房交易過程比較繁瑣，費盡波折找到合適的交易對象后，還必須辦理一系列的相關手續。其中僅房產過戶就需要一周左右的時間。此外，有些當事人還需要辦理按揭貸款或解除房產抵押業務。房屋產權過戶、轉移登記及物業校驗完成后，交易方可結束。因此，受時間、精力和知識所限，大部分二手房當事人會選擇經紀公司提供的全方位服務，包括代辦抵押貸款、代辦抵押解除、代辦過戶、代收代付交易資金等。如此一來，房地產經紀公司便可全面操縱交易流程，尤其是控制交易資金的流向。與此同時，二手房交易過程中產生的收付時間差又導致經紀公司賬戶下始終會沉淀一些交易資金。因此，在信息不對稱、監管缺位的情況下，房地產經紀公司便可輕而易舉延長收付時間差，以擴大沉淀資金的規模。
　　根據北京我愛我家、中原房地產等幾家大型房產經紀公司的估算，2006年北京市二手房交易量大約在7．6萬套左右。假設每套成交總金額為75萬，其中全款交易量占30%，且每套可進行監管的資金金額為50%，貸款交易量占70%，其首付款成交數為30%（該筆資金全部監管），則一年中需監管的交易資金將達到205.2億元。隨著北京二手房市場的不斷發展，這一數字將不斷增加。近年來，盡管北京幾個較大的房地產經紀公司與一些交易保證機構均嘗試開展了二手房交易資金監管業務，但畢竟覆蓋面較小，整個二手房市場上的巨額交易資金仍得不到有效的監管，潛在風險巨大。因此，建立有效的二手房交易資金監管模式已勢在必行。
　　
　　三、國內現存二手房資金監管模式
　　
　　針對上述問題，一些地方政府率先推出了二手房交易資金監管模式，并取得了一定的成效。但大都還處于探索階段，各地采用的監管模式各不相同，全國范圍內至今尚未形成一個公認的有效模式。
　　2004年，上海市房地產交易中心與民生銀行上海分行合作推出安全通道：買方可將資金存入房地產交易中心在民生銀行開設的專用賬戶內，待買賣雙方辦理產權轉移登記時，房地產交易中心將核實資金是否入賬及其他條件是否符合，待全部查實后，才予以辦理過戶手續。
　　天津市房管局搭建了二手房網上交易服務平臺，該平臺由天津市房管局下設的天津市正孚房地產經紀中心加以維護和管理。
　　合肥市房地產管理部門設立了專門的資金托管中心，凡是在合肥市購買二手房的市民，均可自愿到資金托管中心申請資金托管。交易資金托管期間不計利息，不收手續費。
　　2006年大連啟動二手房購房資金監管制度，規定各二手房經紀公司必須在銀行設立購房資金專用賬戶，交易中所涉及到的資金必須存入該專用賬戶內，以確保購房者資金的安全。
　　
　　四、北京市二手房交易資金監管模式的探討
　　
　　目前國內現存的二手房交易資金監管主體并不統一，主要有以下四種：政府主管機關、商業銀行、擔保公司或信托公司等交易保證服務機構和房地產經紀公司。在政府主管機關主導模式下，政府的絕對權威性可確保交易流程的安全，但在確定監管責任、人員編制及經費核算等方面卻存在較大的困難；對于交易保證服務機構來說，其作為獨立的第三方可保證交易的公正，但對交易程序參與較少，缺乏必要的過程控制；銀行具有可靠和資金收付便捷的優點，但缺乏必要的交易知識，目前操作較為復雜；而房地產經紀公司，普遍存在經營不規范、公信力不強，難以取得客戶信任。
　　北京二手房交易中潛在的資金風險日益暴露，如何在確保交易資金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，選擇適宜的監管模式成為首要問題。筆者認為，應該借鑒大連的模式，由銀行來擔任資金監管方，即建立以商業銀行為主體的二手房交易資金監管模式。因為二手房交易資金監管的本質是保障交易資金的安全，而銀行恰好是交易資金流轉的主要通道，所以其必然成為交易資金安全的主要監控方。同時大部分銀行網點設有辦理商品房按揭貸款的部門，具備相應的專業經驗。可以說，銀行有能力并且應當作為監管主體承擔起二手房交易資金監管的責任。
　　在二手房交易中，銀行可以通過二手房交易專用賬戶來對交易資金的流轉進行控制（如圖1）。二手房交易當事人簽署完買賣合同之后，應與銀行簽訂“監管協議”。協議中應當規定，二手房交易當事人僅能通過銀行的“交易專用賬戶”來對交易資金進行劃轉。當交易資金進入賬戶后，銀行即開始將其“凍結”。待買賣雙方將一系列手續辦理完畢后，銀行方可放款。監管期間，銀行不收取手續費，其收入來源于監管期間監管資金產生的利息或利差。
　　
　　上述模式中涉及的監管資金包括：定金、房款（或首付款）、稅金及經紀公司的代理服務費。對定金進行監管是因為絕大多數二手房交易都會涉及到定金，定金的數額少則幾萬，多則十幾萬，這對交易當事人來說也是一筆不小的數目；稅金的監管，主要目的在于防止偷稅漏稅行為的發生，同時通過銀行劃轉稅費，簡化了交易當事人的操作環節；對經紀公司的代理服務費進行監管，主要考慮到經紀公司服務質量的問題。
　　相對于國內現存其它的二手房交易資金監管主體，銀行有著不可比擬的優勢，主要表現在以下幾個方面：（1）交易資金由銀行進行監管，銀行可以獲取利息或利差收益，因此無需收取手續費，不增加二手房交易成本，還可簡化二手房的交易流程；（2）銀行擁有良好的信譽，可以增強交易當事人的信心。密集的商業網點，有利于監管業務的普及；（3）大部分銀行網點設有辦理商品房按揭貸款的部門，業務人員已經具備一定的房地產交易知識。在此基礎上，業務人員經過再培訓后辦理資金監管業務，有效地防范銀行對二手房交易過程不甚了解的風險；（4）避免了政府由于強行監管，引發“一刀切”政策的種種弊端。政府部門在其中扮演監督管理的角色，制定標準的二手房轉讓合同和監管協議，設計監管操作流程和確定相關規章制度。
　　
　　五、結束語
　　
　　雖然理論上此種監管模式比較完善，但在實際操作中尚存在一些亟待解決的問題。如銀行間資金劃轉存在瓶頸，使跨行辦理按揭貸款業務和房產抵押注銷業務相對比較復雜。筆者認為，對于二手房交易業務，銀行之間有必要簡化行業內部的操作流程，為二手房交易營造一個公平、公正、安全的市場環境。
　　
　　參考文獻：
　　1、段西軍，王聰.一個改良的客戶交易結算資金監管框架[J].南方金融，2004(7).
　　2、謝綱，萬樹勇，伊月麗.對我國支付體系監管的探討[J].金融會計，2006(10).
　　3、王雨晨.天津私產房交易資金監管成績顯著[J].房地產市場，2006(10).
　　4、張定一.對商品房預售資金監管模式的探討[J].房地產市場，2006(9).
　　5、王會金，江靜.加強專項資金監管的對策[J].中國審計，2004(14).
　　（作者單位：中國礦業大學（北京）管理學院）