租賃期的確定與披露研究

　　【摘要】租賃期的確定是企業核算租賃交易的起點和關鍵，它的準確與否直接關系著絕大多數租賃會計事項核算的正確性以及涉及租賃業務企業的會計報表信息的可靠性。本文就租賃會計中租賃期的確定和披露進行探討，以期對我國租賃會計制度的完善有所裨益。
　　
　　租賃，是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人，以獲取租金的協議。在會計實務中，如何確定“約定的期間”，即租賃期是企業核算租賃交易的起點。我國2006年頒布的《企業會計準則第21號——租賃》（以下簡稱新《準則》）將“租賃期”定義為“租賃合同規定的不可撤銷的租賃期間”，根據該定義，租賃期的確定只需要滿足“合同規定”和“不可撤銷”兩個條件。而且，由于租賃合同在簽訂后一般不可撤銷，除非出現四種額外情況：一是經出租人同意；二是承租人與原出租人就同一資產或同類資產簽訂了新的租賃合同；三是承租人支付一筆足夠大的額外款項；四是發生某些很少會出現的或有事項。因此，企業不需要進行過多的會計判斷，就能夠較輕易地確定租賃期。
　　但容易被忽略的是，租賃期的確定還是企業核算租賃交易的關鍵，這是因為：一是租賃期的長短是融資租賃和經營租賃的判定標準之一；二是租賃當事人在租賃期的各個期間內按直線法或其它合理方法將租金確認為當期損益或分攤未確認融資費用（收益）；三是租賃期是租賃物改良支出、售后回租差額等項目的遞延分攤期等等?？梢姡赓U期的準確與否直接關系著絕大多數租賃會計事項核算的正確性以及涉及租賃業務企業的會計報表信息的可靠性。近年來，隨著租賃業務在企業中使用頻率的提高，租賃條款日益復雜化，我國準則中對租賃期過于簡單的定義和核算要求使得租賃期的確定有可能成為企業操縱利潤的相對隱蔽的工具之一。
　　
　　一、租賃期的確定
　　
　　（一）租賃期是否包含免租期
　　為了吸引承租人盡快簽訂合約，出租人通常承諾在租賃初期或租賃物改良建設期向承租人提供某些激勵措施，如免租期、減租期等等。但與實務使用的普遍性相反，無論是在2001頒布的《企業會計準則——租賃》（以下簡稱舊《準則》），還是2006年頒布的新《企業會計準則》，都沒有涉及經營租賃的激勵措施的會計處理，相關的核算規范僅見財政部2003年印發的《關于執行〈企業會計制度〉和相關會計準則有關問題解答〈二〉》（以下簡稱《問題解答〈二〉》）。《問題解答〈二〉》的第十七問規定：“在出租人提供免租期的情況下，承租人應將租金總額在整個租賃期內，而不是在租賃期扣除免租期后的期間內，按直線法或其他合理的方法進行分攤，免租期內應確認租金費用。”例如，租賃合約規定的租賃期間是2007年1月1日至2012年12月31日，其中2007年1月1日至2007年6月30日為免租期，則該租賃交易的租賃期應當包含免租期，即租賃期為五年。
　　然而，《問題解答〈二〉》只要求企業不能把免租期從合同規定的租賃期內扣除，但沒有清楚說明若免租期在合同規定的租賃期限之前，會計核算意義上的租賃期能否包含免租期。例如，租賃合同規定的租賃期間是2007年7月1日至2013年6月30日，承租人在2007年1月1日開始進行為期六個月的室內裝修，該六個月不需繳納租金，那么，租賃期是按新《準則》所要求的“合同規定的”五年，還是再加上六個月的免租期，即五年零六個月呢？由于缺乏清晰的會計核算指引，不同的企業在實務中的處理不同，嚴重影響了會計報表信息的可對比性。
　　國際會計準則委員會常