對大中城市住房價格的調查

　　為加強對房地產價格的監測分析工作，前不久，國家發展改革委價格監測中心組織各地價格監測機構通過發放調查問卷、與地方有關部門及開發企業座談等方式，對全國35個大中城市的住房價格情況進行了調查，共回收消費者調查問卷5541份，企業調查問卷121份。我中心還對北京、天津、上海、南京、杭州等城市進行了實地調查。
　　
　　一、各地認真貫徹落實國家穩定房價政策，調控效果初步顯現
　　
　　從調查情況看，多數城市出臺了貫徹落實國務院關于穩定住房價格意見的措施。一是制定規劃調整住房結構，增加中低價、中小套型普通商品住房供應。廣州市去年9月份出臺2006—2010年住房建設規劃，按照90平方米以下住房占70%的要求，對套型建筑面積實行總量控制，并將廉租房、經濟適用房等政府保障性住房的比重由“十五”期間的5%提高到17%。天津市自去年6月1日起，嚴格項目規劃審批，6—8月份規劃部門共審批新項目16項、187萬平方米，90平方米以下套型所占比重為70.5%。二是完善住房保障體系，擴大保障覆蓋面。成都市自2001年起在全國率先建立了以租金補貼為主、實物配租為輔的廉租住房制度，去年8月份又出臺公共住房制度實施方案，細化了經濟適用房和廉租房制度，將享受廉租房制度的范圍由年收入8000元家庭，擴大到年收入8000元至22000元家庭可選擇購買經濟適用房，也可自主從市場上租賃住房領取政府租金補貼。大連市、廣州市分別將城市雙特困戶住房面積認定標準由人均6、7平方米以下調整為8、10平方米以下，擴大了保障覆蓋面。三是加強市場管理，規范房地產秩序。上海、杭州、南京等城市利用網上透明售房平臺，將房屋銷售與網上公示掛鉤，通過在網上對不同銷售狀態房屋標注不同顏色、設立項目合同撤銷率和撤銷時間、接納消費者投訴意見等手段，加強了對開發商銷售過程的透明管理。
　　國家穩定房價的調控政策效果初步顯現。一是房價快速上升的勢頭得到初步遏制。去年10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，比上年同期下降1.2個百分點，其中前期上漲較快的長三角地區城市房價回落更為明顯，上海、南京、杭州、寧波同比漲幅分別回落7.6、3.9、4.8和2.6個百分點。二是住房投資結構出現積極變化。多數城市加大了經濟適用房開發工作力度，去年前10個月，全國經濟適用房投資由去年同比下降14.4%轉為增長9.8%。三是房地產投機因素明顯減少。從調查結果看，近期全國35個大中城市以短期轉手為目的的投資性購房需求平均為1.07%，購房用于長期出租的占5.53%，都比前期有較大幅度下降。
　　
　　 二、中央穩定房價政策符合國情和廣大人民群眾意愿，目前需要加大政策落實力度，進一步解決存在的問題
　　
　　對近年來中央采取的一系列調控房價的政策措施，廣大消費者和多數開發企業都表示擁護和贊成，認為這些政策體現了黨和政府以人為本的精神，符合我國國情，也有利于我國房地產業的健康發展。但不少調查對象也認為，目前調控效果還未充分顯現，與居民預期還有一定差距。因此，落實中央穩定房價政策的工作還需要進一步加強。從各方面反映意見情況看，今后需要進一步解決的主要問題是：
　　
　　（一）房價收入比有所擴大，多數城市居民認為當前房價過高
　　由于近幾年房價上漲過快，房價收入比居高不下，且有所擴大。按照居民家庭全部年收入和實際住房面積及當期住房價格計算，全國城鎮家庭的房價收入比從2000年的6.26擴大到2005年的6.77，而且由于城鎮居民收入差距的拉大，中低收入家庭房價收入比還要大于平均數據。2005年全國城鎮中等收入家庭房價收入比為7.75，同期北京、上海的中等收入家庭房價收入比則分別為11.36和12.29。從調查結果看，有86.99%的消費者認為當前房價比較高或非常高，有66.89%的消費者希望房價能夠下降。
　　
　　（二）住房供給結構尚未得到明顯改善，與中低收入居民的住房需求還有較大差距
　　目前全國經濟適用房和小戶型住宅開發面積仍較低，從2000年到2005年，全國經濟適用房新開工面積由5313.32萬平方米下降到3513.45萬平方米，占當年商品住宅新開工面積的比例也從21.78%下降到6.37%。在全國經濟適用房開發建設比例較高的天津市，2005年全市新開工建設的經濟適用房面積僅為當年住宅新開工面積的18%。北京市房地產交易管理網去年12月初顯示可售期房和現房總面積為1564萬平方米，共10.4萬套，套均面積超過150平方米。從調查結果看，有30.55%的購房者希望購買經濟適用房；能夠承受住房單價在5000元、總價40萬元以下的消費者則分別占92.5%和83.02%，其中能夠承受單價在1000—3000元、總價在10—20萬區間的消費者比例最高，分別占53.19%和36.04%。
　　
　　（三）房價上漲快于房屋造價，房地產開發企業利潤過高
　　從2000年到2005年，全國房地產開發企業竣工房屋造價由1139元/平方米，增加到1451元/平方米，上漲27.39%，而同期房屋平均銷售價格由2112元/平方米，上漲到3168元/平方米，上漲50%，房價的上漲幅度遠遠大于房屋造價的上漲。同時，房屋造價占房屋售價的比例也由2000年的54%，下降到2005年的45.8%；北京、上海占比則更低，僅為31.7%和44.6%。除了地價及開發企業銷售費用增長因素外，開發企業利潤較高是影響房價過快上漲的一個重要因素。從我們調查的121家房地產企業填報的調查問卷反饋情況看，房地產開發企業利潤平均占房屋售價的12.25%，北京、上海、深圳等房價較高地區的房地產開發企業利潤平均占房屋售價的比例更高，分別為19.47%、21.11%和18.45%。另據財政部對全國39家房地產開發企業2005年的經營狀況調查表明，被調查企業的平均利潤為26.79%，最高達57%。
　　
　　（四）房地產市場信息透明度低，市場秩序仍待進一步規范
　　從調查情況看，目前僅上海、南京、杭州等少數城市的網上透明售房系統比較健全，多數地方的網上售房系統建設滯后，對開發商的網上信息管理工作也不到位，房屋銷售信息尚不能做到在網上實時更新，一些開發商仍可以通過虛擬購房合同、多次撤銷合同或虛擬預訂房等方式鉆空子，制造虛假銷售、誤導消費者。杭州售房網顯示，開發商捂盤銷售、內部認購等不規范銷售行為仍是消費者集中投訴的問題。此外，房屋中介服務機構良莠不齊，行業誠信度較低，吃差價、違規收費等現象還時有發生。個別經濟適用房開發企業擅自突破政府指導價的情況也有存在。
　　
　　三、不斷總結完善住房政策，進一步做好穩定房價工作
　　
　　保持住房價格的基本穩定，不僅是保持我國經濟持續發展的需要，也是構建社會主義和諧社會的重要條件。從我國住房制度改革基本完成后的住房建設發展和相關經濟指標的比較看，居民住房需求呈持續較快增長態勢，住房價格漲幅也明顯高于消費價格。1998年以來，我國GDP、消費品零售總額、居民消費價格年均分別增長8.9%、10.1%、0.6%，商品住房投資、銷售額、銷售價格年均分別增長27.7%、34.6%、6.5%，后者分別比前者高18.8、24.5、5.9個百分點。未來十年，隨著經濟和居民收入的不斷增長，特別是隨著城市化進程的加快，居民住房需求仍將會保持較快的增長速度，住房價格上漲的壓力也仍然較大。因此，保持住房價格基本穩定，將是一項長期而艱巨的任務。
　　
　　
　　（一）總結完善現行住房政策，并使之成為長期堅持的制度性政策
　　住房建設既是國民經濟發展的重要產業，更是支持民生的重要產業。上世紀90年代末，中央配套住房制度改革確立了經濟適用房和廉租房建設制度，但一些地方落實的不好，廉租房建設滯后，經濟適用房建設面積遞減。去年以來，針對房價上漲過快的情況，國務院出臺一系列穩定住房價格的政策，包括堅持經濟適用房和廉租房建設，發展中低價位中小套型普通商品房等，并提出了對普通商品房建設實行“雙限雙競”的政策要求。應該說，這些政策是符合我國國情和廣大人民群眾的意愿的，也符合在未來較長時期內如何解決多數人住房問題的要求。但是，我們在調查中也發現，相當一部分人是把這些政策、特別是把發展中低價位中小套型普通商品住房的政策當作權宜之計的。因此，今后應當進一步明確，要長期堅持這些政策，特別是對發展中低價位中小套型普通商品住房的政策，應在推行中不斷總結完善，并使之上升為制度性的政策。
　　
　　（二）加大政策落實力度，切實調整好住房結構
　　要加強經濟適用房的建設工作，特別是大中城市應適當提高經濟適用房占商品房建筑總面積的比重；加快廉租房制度建設步伐，可采取實物配租與貨幣補貼結合的辦法，努力擴大對低收入群體住房保障的覆蓋面。加大對“雙限雙競”商品房政策的推行力度，限房價的底價要合理，競價結果既要保證開發質量，又要能使絕大多數工薪階層買得起住房。價格部門應加強對普通商品房限價和競價過程的監督。要加強地方政府落實政策的責任制，做好政策規范運作工作，保證上述建房的土地有效供應，完成中小套型住房建設面積不低于總建設面積70%的目標，并加強對政策性住房入口和出口的規范、管理，要切實保持房價的合理穩定。
　　
　　（三）清理房價構成，進一步規范房地產市場交易行為
　　目前，商品房承擔的城市基礎設施建設、物業管理建設以及其他設施建設的收費過多，應進一步清理和減輕房價負擔。對于房地產開發企業利潤過高的問題，除了依靠市場和經濟手段調節外，也要依靠法律手段，研究制止牟取暴利的措施。要在大中城市中全面推廣住房網上交易，加強網上交易管理和監督工作，并嚴格實行住房銷售明碼標價制度，對虛假銷售、捂盤瞞號、短給米數、亂加價等行為，要依法嚴懲。要進一步加強房地產市場信息發布工作，正確引導輿論和市場預期，促進房地產市場健康發展。
　　
　　（四）繼續搞活住房二級市場，積極發展租賃市場
　　住房二級市場和租賃市場是分散一級市場需求，有利于穩定住房價格的一個重要方面。對這兩個市場除了打擊炒房行為需要外，總體上應實行輕稅費政策，特別是對房屋租賃市場的稅費應簡化減少，目前一些地方的房屋租賃稅費除了房產稅、營業稅、個人所得稅、印花稅外，還有土地使用稅、城建稅及教育附加、房屋租賃管理費等，名目太多，應簡化規范。要進一步規范二手房交易和房屋租賃中介行為，打擊欺買瞞賣、私自加價的行為，完善房地產中介法律，建立良好的市場交易秩序。
　　
　　（五）重視房地產安全，加強監測預警工作
　　房地產安全直接關系經濟運行安全。日本的房地產泡沫曾使其經濟多年不振，我國1993—1995年也曾發生過由“開發區熱”和“房地產熱”引發的嚴重通貨膨脹。從調查了解情況看，這一輪房地產價格的過快上漲，與部分大中城市的房地產投資熱和投機炒作也有很大關系。經濟快速發展期往往是房地產泡沫的易發時期。因此，要高度重視房地產安全問題，有關部門應借鑒國內外經驗，根據我國經濟發展的趨勢和特點，深入研究關系房地產安全的價格、貸款、土地供應的警戒線，加強對房地產市場的監測和預警工作，以確保經濟高效、有序、安全運行。