“外力”推地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

楊艷萍

長三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

針對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，自2004年開始，迄今已連續(xù)推行近4個年頭。2007年2月1日，土地增值稅清算政策的正式實施，更使不少資金鏈已捉襟見肘的中小開發(fā)商雪上加霜。盡管地產(chǎn)調(diào)控政策的力度不斷加大，不過在人民幣保持穩(wěn)定升值的大背景下，外資進入中國的產(chǎn)業(yè)的步伐，并未因此躑躅不前。

1月29日，美國華平投資集團與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司正式舉行簽約儀式。華平以增資擴股形式轉(zhuǎn)讓，入股上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司，并持有其25%的股份。同時，華平將提供不少于3000萬美元用于上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司投資和管理的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

中凱集團董事長邊華才說，隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了深刻變化。中凱集團在市場低迷期間吸納外資入股，是集團長期發(fā)展戰(zhàn)略中的一個關(guān)鍵步驟。逆市而上，更顯示出中凱在地產(chǎn)業(yè)的勃勃雄心：要做就做行業(yè)老大。邊華才透露，目前中凱集團與海外資本的合作已進入實質(zhì)性階段，新公司的股權(quán)架構(gòu)不日也將正式公布。

超越"香港模式"

國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，不僅左右著樓市價格的走向，更對整個行業(yè)的未來路徑，產(chǎn)生重大影響。

自上世紀80年代以來，所謂的"香港模式"，在內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)模式中，一直占據(jù)著主導地位。香港的模式產(chǎn)生于香港特殊的背景，開發(fā)商壟斷市場，于是就把房價提高，轉(zhuǎn)嫁給消費者。可以說，香港地區(qū)這種住房發(fā)展模式是香港特定條件下的產(chǎn)物，而中國內(nèi)地的經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境和它有著本質(zhì)上的區(qū)別。

"香港模式"通過深圳地產(chǎn)業(yè)引入中國內(nèi)地，經(jīng)過十多年的"模仿"與實踐，其內(nèi)在的各種弊端逐步顯現(xiàn)。越來越多的從業(yè)者和專家學者已開始反思，這種模式是否能繼續(xù)適應國內(nèi)高速成長的房地產(chǎn)市場。

對于這一問題，邊華才也有著長久的思考。近幾年來。在國家政策調(diào)控下，國內(nèi)土地獲取的方式更為市場化，中小開發(fā)商在利益獲取的方式上已經(jīng)出現(xiàn)了變化。早在七八年前，開發(fā)商獲利的主要手段是"圈地"。只要有途徑拿到土地，基本是穩(wěn)賺不賠。

當土地拍賣制度日趨完善，開發(fā)商逐漸意識到他們不得不面對這樣一個事實：要以拍賣方式獲取土地，就必須有充足的自有資金。因為根據(jù)政府的規(guī)定，開發(fā)商不得用銀行貸款來獲得土地。目前土地成本基本占到整個開發(fā)成本的50%左右，這對中小開發(fā)商構(gòu)成了沉重的資金壓力。

"經(jīng)過這樣的變化，開放商再想從獲取土地過程中獲得利潤，就必須要用專業(yè)化的管理來創(chuàng)造價值。"邊華才認為，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化是大勢所趨，國內(nèi)業(yè)界當然要調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營思路，以專業(yè)化和國際化為核心，謀求更長遠的發(fā)展。

對接外資

轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新，國際化發(fā)展，尋找投資伙伴，在市場低迷階段，這些都是眾多房地產(chǎn)企業(yè)津津樂道的話題，如何從制度上進行變革，使企業(yè)真正做到脫胎換骨，形成一套成熟的具有國際水準的開發(fā)模式，卻需要經(jīng)過一段艱難的發(fā)展歷程。

在房地產(chǎn)業(yè)目前的競爭格局中，邊華才覺得國內(nèi)業(yè)界的大型企業(yè)可以而且應該擔當起這樣兩種角色：一個是房地產(chǎn)投資管理商；另一個是房地產(chǎn)服務(wù)商。二者彼此獨立，又相互補充，這樣既可以實現(xiàn)企業(yè)專業(yè)化的轉(zhuǎn)變，同時也大大拓展自己的經(jīng)營范圍，并能夠獲得更多合作伙伴的支持。

在邊華才的構(gòu)想中，作為專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)商，公司可以通過地域的發(fā)展，迅速擴展業(yè)務(wù)，在任何城市，如果具備了專業(yè)團隊力量，就可以進入到不同產(chǎn)品的開發(fā)領(lǐng)域；或者也可以將力量集中在某一產(chǎn)品，然后進入不同城市。由此形成的核心競爭力在于：借鑒國際先進的企業(yè)項目管理理念，建立可復制的房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)，為項目設(shè)計合理的資本運作結(jié)構(gòu)，利用多種融資手段，實現(xiàn)項目投資回報率的最大化。

國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，有一個眾所周知的缺陷：開發(fā)商的融資渠道過于單一，除了銀行貸款，其他有效渠道屈指可數(shù)，市場談?wù)摫容^多的信托和REITS，多數(shù)情況下還只是停留在理論層面，真正操作過程中，還很難付諸實施。

與此同時，由于外資仍然認為中國房地產(chǎn)具有相當大的利潤空間，人民幣的升值預期又增強了對中國房地產(chǎn)的升值預期，外資對國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)仍處在資金不斷流入的狀態(tài)。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為僅次于"通信設(shè)備、計算機及其他電子設(shè)備制造"行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。長三角、京滬等一線的城市依然是海外基金的投資熱點，投資方向更趨向于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006年一季度，外資在中國購買建筑物的資金達45億美元，超過2005年全年的34億美元。這些投資主要集中在北京和上海，合計占93%。投資的物業(yè)類型中，寫字樓占58%，商鋪占30%，住宅占5%。約有50%投在北京，約43%的資金投在上海，其余7%的資金投在大連、哈爾濱、武漢、南京

等城市。在仲量聯(lián)行的調(diào)查中，近80%受訪跨國機構(gòu)表示，會在擴張城市尋求寫字樓物業(yè)，其中2/3會選擇甲級寫字樓。約有20%受訪者除對寫字樓有所需求外，還對商鋪、高級住宅、倉儲物流和工業(yè)園區(qū)等物業(yè)有興趣。

在此背景下，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)與海外資金的對接，成為近期地產(chǎn)行業(yè)中一個較為普遍的現(xiàn)象。此番入股中凱的華平集團，是美國最大的私募投資基金之一，近年來一直致力于增加其在中國的投資。在過去的幾年里，華平集團成功地投資了哈藥集團、富力地產(chǎn)、匯源果汁、7天酒店等中國企業(yè)。對于本次與上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司的合作，除了秉承華平對于中國市場的一貫信心以外，也表現(xiàn)了其作為海外投資者對于中國房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的信心。

華平集團亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資總裁菲利普·梅茲(Philip Mintz)先生表示，"中國人口城市化，以及住宅的巨大需求，使得房地產(chǎn)成為中國整體經(jīng)濟中最至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)，因此，房地產(chǎn)也是華平最感興的投資領(lǐng)域之一。與內(nèi)地企業(yè)開發(fā)的合作，也是華平在中國房地產(chǎn)投資布局中的重要一步。"

在邊華才看來，盡管通過以往的努力，他們已具有了成為專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司的條件，在市場進行調(diào)整的2006年，依然取得了不俗的業(yè)績，不過公司要有進一步的提升，依然離不開資本的有力支持。

"我們一直在尋求一種本土企業(yè)、海外資本、以及本土開發(fā)管理團隊三方平衡的股權(quán)結(jié)構(gòu)，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎(chǔ)的公司形態(tài)。一旦形成這種模式，將來與我們合作的企業(yè)，得到的將不只是專業(yè)開發(fā)上的幫助，而且還打開了一條融資渠道，從而獲得更多的發(fā)展機會。"邊華才說。