福利分房回潮？

張　靜

面對政府宏觀調(diào)控，一些城市的房價卻依舊上漲，人們已經(jīng)懶得再理會潘石屹與時寒冰打嘴仗，有些人開始寄希望于“開倒車”來實現(xiàn)對高房價的“撥亂反正”抑或“自救”。

在某航空集團工作的呂志強近日驟然多出了一筆近7000元的購房支出。財政部和國家稅務(wù)總局聯(lián)合出臺了《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》，要求自2007年2月8日起，職工以低于購置或建造成本的價格從單位購買住房的，需按差價繳納個人所得稅。

那套90平方米的單位自建房位于北京的黃金地段，該航空集團打算以每平方米2500元的價格作為“福利”出售給職工。按照建設(shè)成本每平方米3000元計算，呂志強應(yīng)納稅所得為3000－2500牎90＝4．5萬，分攤到每個月是3750元，適用個人所得稅率為15％，需要繳納的稅款為6750元。

呂志強幾天來都在自怨倒霉：“怎么沒報名參加單位上一批分房！”但稅款絲毫沒有動搖他的購房計劃。“周邊商品房的均價早已超過了1萬元，怎么都劃算。”

“福利分房”曾與“綜藝大觀”、“家書”、“解放鞋”一起被列入“十年間消失的詞匯”：從1998年起我國就取消了這一實行了40多年的住房制度。但各種變相的“福利分房”實際上從未停歇，在房價高企、住房保障制度亟待完善的現(xiàn)實語境下似大有抬頭之勢。

近日接到部分地區(qū)對此的反映后，財政部和國家稅務(wù)總局終于決定向這一行為征收個人所得稅，以維護社會公平。但北京地產(chǎn)界人士程先生卻向《新民周刊》表達了他的擔心：“這是不是意味著國家默許了它的存在，‘準福利分房將重新走向合法化？”

不打烊的“末班車”

福利分房取消后，買房無疑成為中國人最大的一項消費支出。當年，在老百姓還對“住房分配貨幣化”這個名詞感到陌生時，一些機關(guān)單位先知先覺、聞風而動，掀起了一場搶搭“末班車”的小高潮。各部委只要院子里還有地，都忙著大搞土木工程、快建快分。倉促之間顧不得美感，只要“五臟俱全”湊合著能住就行，在這種建筑思想指導下集中涌現(xiàn)了一批“樣板鴿子籠”。

福利分房的截止日期原定為1998年6月底。李媛是北京某國家機關(guān)工作人員，她慶幸自己爭取到了單位宣布的“最后一批分房”。按照最低成本價交了7萬多元，歡天喜地和丈夫搬進了建筑面積60平方米的兩居室，沒想到這股搶購風潮一直延續(xù)到了2000年才稍稍平歇。由于機關(guān)福利分房始終卡在那里，各地多將截止日期推后。

前年李媛的單位又和某部一起在南三環(huán)購地建了3棟樓，他們只要將現(xiàn)有住房以每平方米4000元的價格賣給單位，再補足差價，即可重新獲得分房資格。這種“準福利分房”稱為集資建房或單位自建經(jīng)濟適用房，早于2003年就逐漸形成了規(guī)模。在北京，許多機關(guān)單位、大專院校、科研院所、文化團體、衛(wèi)生機構(gòu)乃至國有大中型企業(yè)都“樂在其中”。

2004年5月13日，建設(shè)部會同三部委共同制定頒布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，將集資、合作建房納入管理范疇，明確規(guī)定只有住房困難戶較多的工礦區(qū)和困難企業(yè)可以利用單位自用土地進行集資、合作建房。黨政機關(guān)等的“集資建房”顯然不在允許范疇之內(nèi)。

2003年國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，對“集資建房”進行規(guī)范，很多城市陸續(xù)叫停集資建房。

信息產(chǎn)業(yè)部位于山西的某電子研究所雖然還有土地，工作人員表示：“這幾年都沒有再集資建房，報批很困難。”但在少數(shù)握有權(quán)力的機關(guān)，“集資建房”之風并沒有得到遏制。

為了防止福利腐敗與權(quán)力尋租，2006年8月18日，建設(shè)部聯(lián)合監(jiān)察部、國土資源部發(fā)布了《制止違規(guī)集資合作建房的通知》，要求一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目，防止部分單位變相福利分房。

變通之術(shù)應(yīng)運而生。程先生告訴記者：“我辦過這樣的項目，打著‘經(jīng)濟適用住房的名義報批、在產(chǎn)證上也是‘經(jīng)濟適用房，但實質(zhì)上還是黨政機關(guān)自行建造并定向出售的集資建房。個人拿錢比起福利分房多一點，不管單位的地是不是自己的，現(xiàn)在集資建房每平方米的建設(shè)成本至少也要2000元到2500元。”

“我們的政策本身就給單位集資建房留了一個口子。國家允許中央和國家機關(guān)、直屬企事業(yè)單位及軍隊利用自用土地建設(shè)經(jīng)濟適用住房。”正如北京市建委市場處處長沈潔所言：“只要符合政策要求，單位即可建設(shè)經(jīng)濟適用房。”

《經(jīng)濟適用住房管理辦法》同時也規(guī)定建房單位不得搞變相的房地產(chǎn)開發(fā)，套型嚴格控制在60－80平方米，無房或住房困難家庭方可申購。經(jīng)濟適用住房購買人以市場價出售經(jīng)濟適用住房后，不得再購買經(jīng)濟適用住房；個人購買的經(jīng)濟適用住房在未向政府補繳收益前不得用于出租經(jīng)營。

程先生卻認為：“能夠集資建房的單位都不是一般單位，難以避免暗渡陳倉、打擦邊球的行為，比如委托代建、定向開發(fā)、團購等等。自己沒地或者土地用完了，委托開發(fā)商向外買地建房的有的是。”

“其實我們單位人人都有房子，新來的研究生才住老員工上交的老房。說是老房，也就三四年的房齡。不過聽說有新房分很多人還是去申請了。條件很松，只要現(xiàn)有住房不是單位分的，或者把單位分的房子上交，就可以重新獲得分房資格，不符合規(guī)定想要大房子的實際也控制不了。”李媛說。在他們單位，分房并不是一件多么了不起的事情。

“房源多的機關(guān)單位老分房子，沒那么緊張。南三環(huán)的房子我就沒要。北京人有這個傳統(tǒng)，買房認東、北，不認南。房源少的單位和企業(yè)才會‘打破腦漿子。我先生在一家效益不好的國企工作，一次房也沒分過。”

一位在京大型國企的職工告訴記者：“我們單位分的房子都在西二、西三環(huán)附近，2000元到3000元一平方米。一些人有好幾套房，分到了新房就出租。”

北京市規(guī)劃委日前正式公布了《北京住房建設(shè)規(guī)劃2006－2010牎貳Ｏ啾熱ツ9月底公示的征求意見稿，原文中引發(fā)市場熱議和抵制行動的“經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的規(guī)定字樣被刪除。被認為是保障經(jīng)濟適用房總量不被變相侵蝕的關(guān)鍵性舉措難產(chǎn)，業(yè)內(nèi)人士一針見血：“影響了一部分人靠單位自建經(jīng)濟適用房漁利。”

走向合法化？

無論是集資建房，還是單位自建經(jīng)濟適用房，玄機就在于權(quán)力部門利用其手中掌握的行政特權(quán)和資源，以劃撥形式取得零地價國有土地，或享受工程建設(shè)稅費方面多種優(yōu)惠，或動用部門權(quán)力和影響力“團購”商品房，拿國有資產(chǎn)和公共資源滿足部分特定群體所需，這是以小群體的公平踐踏了社會大公平，遭到了學者們的口誅筆伐。

程先生認為單位集資建房的“游戲規(guī)則”對于開發(fā)商有失公平。“開發(fā)商參與土地拍賣中標，交納土地使用出讓金后，才能從政府手中取得土地的使用權(quán)。單位集資建房土地由政府零劃撥，這讓開發(fā)商怎么競爭？”

李媛卻認為：“集資建房都是單位自己操作，當然有很多地方不符合規(guī)定。‘論資排輩、領(lǐng)導住大房、都有四五套了還買，這些現(xiàn)象肯定是有的，但畢竟還是解決了一部分人的住房問題。普通職工沒那么多道德要求，排到最后有自己的一套就行了。讓我們?nèi)ベI商品房，40年也買不起。”

“都是因為房價太高了！”程先生一言以蔽之。2007年1月21日，廣州市天河區(qū)副區(qū)長兼政協(xié)委員丁建華也在政協(xié)會議上發(fā)了牢騷：“我也買不起房子。”

“還不如福利分房，至少人人有房住！”網(wǎng)民們喊出了這樣的口號。面對政府宏觀調(diào)控，一些城市的房價卻依舊上漲，人們已經(jīng)懶得再理會潘石屹與時寒冰打嘴仗，有些人開始寄希望于“開倒車”來實現(xiàn)對高房價的“撥亂反正”抑或“自救”。

政府能否擔起責任

完全靠市場來解決住房問題在中國是不現(xiàn)實的。集資建房能否成為福利分房與自由買賣商品房之外的第三條路？

觀察人士認為目前集資建房大有“政府引導合法化的傾向”。

廣州市市長張廣寧在“兩會”上透露正在著手制訂新經(jīng)濟適用房管理辦法，將允許符合條件的單位在貨幣分房和實物分房中二選一，只要該單位手上有自有土地，且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，該單位即可自行建房分給沒有享受過實物分房和貨幣分房的住房困難職工。這意味著在廣州叫停多年的單位自建房將重新開禁。

國有企業(yè)、中國最大的食品飲料生產(chǎn)企業(yè)杭州娃哈哈集團董事長宗慶后，也在2月26日接受媒體專訪時暢談娃哈哈的“自建房”。

事實上，正是因為在1998年城鎮(zhèn)住房制度實行市場化改革后的一段時間里，一些黨政機關(guān)、事業(yè)單位出現(xiàn)了職工住房困難的問題，住房貨幣化補貼亦未能到位或各部門分發(fā)數(shù)額懸殊，國家才將集資建房納入了政府住房保障體制，成為經(jīng)濟適用房的補充。

“這是緩和社會矛盾的一種方式，合理與不合理交織在一起、泥沙俱下。從社會穩(wěn)定的角度來看我是贊同的，但從市場經(jīng)濟角度來看又是不公平的。”程先生表示。

長春市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長盛學永認為：“集資建房是一把雙刃劍，搞好了有利于緩解中低收入家庭住房問題，搞不好容易擾亂正常的市場秩序。”在當前尚無有效措施避免權(quán)力尋租的情況下，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞認為“第三條道路”應(yīng)該是“由政府統(tǒng)一建造，統(tǒng)一分配”。

“這就是真正意義上的經(jīng)濟適用房了。”程先生說，“但我想問一個問題：北京的經(jīng)濟適用房供應(yīng)量為什么這么少，根本不能承擔起住房保障的角色？”

按照房改之初設(shè)計的住房供應(yīng)體系，城市80％以上的家庭應(yīng)該由政府提供經(jīng)濟適用房，而不是開發(fā)商提供的商品房。《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》煿發(fā)199823號犌康髁碩圓煌收入家庭實行“三步走”戰(zhàn)略：最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。

“主體都住經(jīng)濟適用房了，開發(fā)商不要關(guān)門大吉？”程先生的話有相關(guān)數(shù)據(jù)為證。在機關(guān)福利分房的影響下，到1997年10月底，全國累計商品房空置面積4904萬平方米，比1990年同期增長30．5％。

于是在2003年8月12日，建設(shè)部出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知煿發(fā)200318號，簡稱18號文牎罰經(jīng)濟適用房從“住房供應(yīng)主體”被改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。8月31日晚，潘石屹提前拿到了18號令后，很開心地將其轉(zhuǎn)發(fā)給了不少朋友。他對媒體說：“都是利好消息，只要讀懂了這個通知，房地產(chǎn)開發(fā)商都會很高興的。”

根據(jù)中國社科院藍皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，而2004年每平方米的房價就比上年暴漲了352元。

最大的問題是政府將住房保障體系的構(gòu)建都交給了開發(fā)商。直到2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，仍然規(guī)定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房熀經(jīng)濟適用住房犆婊所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。”

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌說：“經(jīng)濟適用房的分配和銷售環(huán)節(jié)由開發(fā)商主導，這是中國特色的模式。”這導致經(jīng)濟適用房邊緣化，并越來越向權(quán)力集中。

“建立住房保障制度是政府的責任，二次分配尚未成為建立保障制度的主力軍。關(guān)鍵是政府愿不愿意放開手頭的那部分利益。”程先生的觀點與華遠集團總裁任志強不謀而合。

18號文在把房地產(chǎn)業(yè)作為促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。程先生說：“沒有哪個國家像我們一樣把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對國民生產(chǎn)總值的貢獻率高達2％，某些地方熱衷于以抬高房價的方式輕松提高ＧＤＰ。政府承擔起責任，把經(jīng)濟適用房做到位，這才是住房保障制度的開始。”