房改新政撲面而來

王　娜

保障性住房由政府解決，商品房主要由市場解決。

一個由廉租房、經濟適用房、限價房和商品房組成的多層次住房供應體系正在結構中。

8月24日～25日，由國務院主持的全國住宅工作會議召開。

建設部、發改委、國土資源部、財政部等各部委負責人，以及各省、自治區等地有關負責人悉數到京。期間，廈門市副市長裴金佳引人注目地介紹了廈門社會保障性住房的做法和經驗。

據參與會議的人士稱，會后相關部門可能會連續出臺多達9個配套文件。本刊記者獲悉，這些文件最快將于今年10月底完成。

文件包括；建設部會同民政部制定的“城市低收入家庭資格認定辦法”；央行會同建設部、財政部制定的對“廉租房和經濟適用房建設的金融支持辦法”，國家稅務總局會同財政部落實制定的“廉租房建設、經濟適用房建設和租賃的稅收支持政策”。

而《城鎮最低收入家庭廉租房管理辦法》《經濟適用住房管理辦法》也將于年內修訂完成。

同時，住房保障立法研究亦提上日程。

這些文件被一些媒體解讀為政府對房地產市場調控思路的轉變，從“主調市場”轉向“主調保障”。

住宅保障司成立

按照現行的管理架構，全國保障性住房的管理工作，一直由建設部的住宅產業司主管，該司設一名分管副司長，具體工作則由住房保障處完成，編制工作人員不超過7人。

但這樣的配置顯然無力完成全國龐大的住房保障工作的需要，全國工商聯房地產商會會長聶梅生對比說：“美國負責住房保障的部門人數多達百人以上。”

8月30日，建設部副部長齊驥在“24號文答記者問”的新聞發布會上證實，建設部獨立設置住房保障與公積金監管司已經獲得批準。

至于住房保障司的工作和管理職能，齊驥簡單地表示，“我想從名字上，大家就能夠理解到它需要做什么。”

有消息靈通人士透露，這個司的編制可能超過30人，廉租房、經濟適用房和限價房都將納入住房保障司的管理范圍——此前，經濟適用房和限價房均由房地產司開發處管理。

根據目前中國慣常的管理架構，國家部委所設立的主管部門，一般在各省市都有相對應的執行管理部門。事實上，北京市在春節前就已經籌建北京市建委住房保障辦公室(即北京市住房保障辦)，主要負責對經濟適用房和廉租房等政策保障性住房的建設管理及政策制定工作，各區縣也成立了區縣住房保障協調領導小組。

有關人士稱，住房保障司將在近期掛牌辦公。

資金何來

要落實保障性住房政策，除了有明確的主管部門外，建設資金至關重要。目前，資金仍將是未來住房保障政策落實的最大瓶頸。

根據建設計劃測算，“十一五”期間廉租房每年需要資金近500億元。

有媒體報道稱，按照北京市建委的數據，當前北京市投入廉租房的全部資金約為3億元，這還不到北京市一個中高檔樓盤的投入資金。

而且，這些資金全部來自于住房公積金的增值收益這一單一渠道。從全國來看，公積金增值收益里可以提取的，每年總量也不超過30億元。

“24號文”要求，不僅住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后，要全部用于廉租住房建設，土地出讓凈收益的10％以上也必須用于廉租住房保障，這筆資金還須納入地方財政的年度預算安排。

“這三條措施，應該可以保障充足的資金用于保障性住房建設。”建設部政策研究中心科研處處長文林峰對本刊記者說，“關鍵是西部地區財政資金不足，公積金增值收益少，對這部分城市，國家正考慮有專項資金安排。”

按照齊驥透露的數據，2006年，全國城市土地出讓金的凈收益為2978億元；扣除風險準備金和管理成本以后，可以用于廉租房建設的公積金增值收益有100億元。

但由于各地資金差異巨大，能夠用于保障性住房建設的有效資金其實并不多。

以2006年為例，真正用于廉租住房的公積金收益是25億元，真正從土地出讓金中提取使用的只有3億元。

記者了解到，央行正會同建設部、財政部制定對廉租房和經濟適用房建設的金融支持辦法，金融支持方案有望在今年10月底完成。

還有消息稱，對廉租住房和經濟適用住房建設，將有可能一律免收各種行政事業性收費和政府性基金，建設用地繼續實行行政劃撥的政策，在年度土地供應計劃中優先安排，單列用地指標。

低收入資格怎樣認定

“住房保障難在如何界定低收入者”，聶梅生指出，從保障“最低收入”向保障“低收入”的擴容，不僅預示著住房保障的惠及面加寬，也表明需要綜合考慮更多的因素來給“低收入”下定義。

“低收入家庭標準的確定，由各地政府根據本地經濟發展實力，財政保障能力，居民住房狀況，保障性住房房源等綜合因素來確定。”文林峰對本刊稱。

據建設部、民政部此前的一項調查顯示：全國城鎮低保家庭中約有400萬戶住房困難，截止去年底解決了26.8萬戶，僅占6.7％。

目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮家庭總數戶的5.5％。

而與低收入家庭一樣，迫切需要解決住房問題的，還有各城市的外來人口。在“24號文”中，對城市化過程中農民工的住房問題，也列入了城市住房保障體系所關注的范圍之內。

對此，有研究者表示，外地人住房問題比較復雜，涉及到原來居住地的房產問題，因此，應以租賃方式解決為主。

他說，特別是住房檔案還沒有聯網的情況下，流動人口住房問題解決起來難度較大，這還涉及到社會公平和住房資源合理配置，以及大城市合理控制人口無限擴張等一系列問題。

“低收入家庭租住廉租房或經濟適用房，中等偏低收人家庭運用貼息貸款購買兩限房，中高收入的家庭則進入商品房市場。”上海房地產經濟協會副會長印堃華表示，在《城市低收入家庭資格認定辦法》出臺后，政府主導的“多層次住房體系”將具有針對性。

能否撼動高房價

盡管各路專家一再強調，保障性住房與商品房是兩個分開的市場，但“多層次的住房保障體系”能否撼動目前居高不下的房價，仍是大部分民眾最為關心的問題。

大多數人享受不到保障性住房帶來的“實惠”，他們更關心的，就是房價能否因此而降下來。

“與房價沒有直接關系”的說法代表了大多數專家的觀點。

“政府出臺‘24號文，目的是要解決中低收入群體的住房問題，而商品房要進入市場流通，房價的漲跌依然要由占住房市場多數的商品房來決定，不會受到保障性住房政策實施的太大影響。”香港太平洋國際集團投資顧問有限公司首席執行官賈臥龍說。

在全國住房工作會議上，關于這一點是如此表述的，會議重提了全面貫徹國辦發[2005]26號文件和國辦發[2006]37號文件的政策措施，“進一步加強和改善房地產市場調控，調整住房供應結構，增加有效供給，促進房地產市場健康發展”。

這兩份文件對閑置土地的收回，以及二手房轉讓的征稅措施均作出了硬性的規定。

在研究者看來，只有先把低收入者的住房供應量“墊”上去了，通過經濟適用房和廉租房解決了他們的住房問題，將原來擠到商品房市場中的低收入者的剛性需求分流出來，使這部分住房占到相當的比例(如大于15％)；而中等收入者住房問題則可以通過完善普通商品房政策逐步得到解決，其余的人進入商品房市場。最終形成良性的樓市，房價才有可能平穩下來。

這次全國住房會議也強調，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70％以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70％。

“保障性住房由政府解決，商品房則主要由市場解決，一個由廉租房、經濟適用房、限價房和商品房組成的多層次住房供應體系即將產生。”印堃華向本刊表示。