上海１５００畝經(jīng)濟適用房用地消失之謎

假如在今天的上海能夠無償擁有1500畝土地，將是一場何等驚人的財富；再假如這樣的幸運兒不是一個兩個，或許是上百個，肯定無數(shù)人會妒忌地發(fā)瘋；更假如這樣的天大好事竟然能夠發(fā)生在上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)“規(guī)范成熟”的2002年，那么一切就只能用“不可思議”來描述。

但是，如果我們了解到，19年來上海通過土地批租向市場釋放出77萬余畝土地，并籌資近7300億元進行房地產(chǎn)投資，最后卻是全市25.1%的常住人口仍然不得不住在租賃房中，對每平方米售價上萬元且仍在高漲的商品房望洋興嘆，那么我們就知道，當上海的房子已經(jīng)癲狂到“不是用來住的，而是用來炒的”境地，“不可思議”其實是“理所當然”

假如在今天的上海能夠無償擁有1500畝土地，將是一場何等驚人的財富；再假如這樣的幸運兒不是一個兩個，或許是上百個，肯定無數(shù)人會妒忌地發(fā)瘋；更假如這樣的天大好事竟然能夠發(fā)生在上海房地產(chǎn)市場已經(jīng)“規(guī)范成熟”的2002年，那么一切就只剩下震驚二字。

8月11日晚上9時，隨著一聲熟悉的“嘟嘟”聲，本刊記者收到了一封匿名電子郵件：

“寧南同志：

您好！現(xiàn)向你舉報一事。上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理王建忠等人，利用身兼上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心黨政負責人及上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長、總經(jīng)理職務之便，利用上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心撤銷機會，在1999—2002年期間，有步驟、有計劃地把上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心的1500畝建造經(jīng)濟適用房的國有土地無償變更到自己的私有公司——上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

此1500畝地塊位于上海閔行區(qū)顧戴路，其中古龍基地600多畝，平吉基地880多畝，即現(xiàn)在的新時代景庭、新時代花園、歐原、望族等小區(qū)。可到上海市房地局檔案室查詢2000—2003年檔案……”

按照該郵件所說，原本用于為上海低收入居民建造經(jīng)濟適用房，屬于上海住房保障體系中“關(guān)系到發(fā)展、改革和穩(wěn)定的大局，關(guān)系到城鎮(zhèn)居民能否安居樂業(yè)的切身利益”的國有劃撥土地，借上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心撤銷之機，被一舉“化公為私”了。如果屬實，按照事件發(fā)生的2002年上海該地段土地公開招投標平均價320萬元/畝計算，被“鯨吞”的這1500畝土地，僅地價總市值就高達48億元。

這份舉報內(nèi)容的離奇超出了一般人的想象，為查清事情真相，《商務周刊》兩次赴滬調(diào)查。令人吃驚的是，事實竟然如此簡單而直接。

1500畝土地來自何方？

故事的起源應該追溯到1990年代初。當時上海正在實施解決住房困難工程，為改善人均居住面積4平方米以下困難戶的居住環(huán)境，更為了實現(xiàn)市黨代會提出的“20世紀末實現(xiàn)全市人均居住面積10平方米的小康居住目標”，1995年2月27日，上海成立了專門負責機構(gòu)上海市住宅發(fā)展局，王文忠任局黨委書記兼局長，黨委副書記為殷關(guān)福，副局長為毛佳、顧國興。為加快住房解困工程，同年11月6日，上海市住宅發(fā)展局成立了直屬事業(yè)單位上海市平價房發(fā)展中心，其主要職能是承擔職工住宅建設和中低收入家庭住房的建設。上海市政府無償劃撥給該中心2500多畝土地建造平價房。1997年，上海平價房發(fā)展中心推出了首批以長江西路泗塘基地為代表的平價房，共12萬平方米，以2400元/平方米的價格供應老百姓。

但很快政策環(huán)境發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。1998年12月，根據(jù)國務院《進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，上海市十一屆人大常委會審議通過了《關(guān)于進一步深化上海市城鎮(zhèn)住房制度改革的若干意見》，推進住房分配貨幣化，加快住房分配體制的綜合改革。

這意味著，上海市平價房發(fā)展中心這類帶有福利性分配銷售的政府主辦機構(gòu)，在改革面前已經(jīng)“名不正言不順”了。就在這個時刻，故事的主角開始登場。

1999年年初，時任上海住宅發(fā)展局辦公室主任的王建忠被調(diào)到上海市平價房發(fā)展中心擔任中心主任兼黨委書記。他身負一個很重要的使命，就是上海市平價房發(fā)展中心的改制。

經(jīng)《商務周刊》從黃浦區(qū)工商管理局查詢，2000年4月19日，上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)總公司、上海市住宅發(fā)展局和上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工持股會三方以注冊資金1500萬元，共同組建了上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表是當時的上海住宅發(fā)展局局長王文忠。

其中，上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)總公司出資800萬元，持有住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53.4%的股份，上海住宅發(fā)展局出資200萬元，持有13.3%股份，上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工持股會出資500萬元，持有33.3%股份。這個上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司職工持股會，是上海市平價房發(fā)展中心改制過程中為解決該中心員工安置而設立的內(nèi)部員工股份。

不到一個月，2000年5月12日，上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)生重大公司變更，上海市黃浦區(qū)國有資產(chǎn)總公司將800萬元的股份無償轉(zhuǎn)讓給上海住宅發(fā)展局。于是，上海住德的股東持股情況變?yōu)椋荷虾Ｗ≌l(fā)展局持股66.7%，住德職工持股會持股33.3%，注冊資金不變，法人代表變?yōu)槊选?000年7月，上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資擴股，注冊資金增至2000萬元，其中上海住宅發(fā)展局持股60%，住德公司職工持股會持股40%。

2001年，王文忠卸任上海住宅發(fā)展局局長、黨委書記職務，接替者為原副局長毛佳。同年3月6日，按照全國統(tǒng)一規(guī)定，上海市平價房發(fā)展中心更名為上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心。

2002年，上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心悄然無聲地被撤銷了。按照計算，此時該中心名下應該還剩有原本用于經(jīng)濟適用房建造的1500畝土地，也就是閔行區(qū)顧戴路地塊，包括古龍基地600多畝和平吉基地880多畝土地。

“化公為私”？

2001年9月6日，在上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心即將被撤銷的前夕，最戲劇的事情出現(xiàn)了。上海住宅發(fā)展局將自己持有的上海住德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司25%的股份以500萬元的價格轉(zhuǎn)讓給了上海住業(yè)實業(yè)發(fā)展合作公司，令人驚訝地是同時附送一塊價值9697.8827萬元的未注明身份的產(chǎn)權(quán)。同時，還將自己持有的另外20%股份以400萬元價格轉(zhuǎn)讓給了上海住良實業(yè)發(fā)展合作公司，同樣也附送了一塊價值7758.3061萬元的未注明身份的產(chǎn)權(quán)。

令人吃驚的是，這兩家公司的董事長都是同一個人——顧國興，即上海住宅發(fā)展局副局長。上海住宅發(fā)展局黨委副書記殷關(guān)福同時也擔任這兩家公司的董事。其中，上海住良實業(yè)發(fā)展合作公司是一家以私營有限責任公司登記注冊的公司。

也就是說，在上海住宅發(fā)展局局長、上海住德房地產(chǎn)公司董事長毛佳的主持下，將45%的住德公司股權(quán)和一份價值1.7456億元的產(chǎn)權(quán)，以900萬元的價格轉(zhuǎn)讓到了上海住宅發(fā)展局副局長顧國興的手中。

這還只是開始。2002年12月15日，也就是上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心撤銷后不久，這部分股權(quán)連同已經(jīng)增值的那塊神秘產(chǎn)權(quán)又回來了。不過，持有人變成了上海科豪實業(yè)發(fā)展合作公司和上海海慧事業(yè)發(fā)展合作公司，兩家成立都不到半年的公司。而且，上海市住宅發(fā)展局最后持有的4%住德公司的股權(quán)，也落在了這兩家公司手中。

兩家嶄新的公司將持有的上海住德房地產(chǎn)公司49%的股權(quán)，以980萬元的價格，分別出讓給住德公司職工持股會和自然人王建忠、陶麗娜（上海市住宅發(fā)展局財務處主任）、王呈祥、苗海鷹、薛田、劉建國、李大薇（上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心財務經(jīng)理），并按持股比例附送出那塊總價值已經(jīng)增值為3.239億元的產(chǎn)權(quán)。

經(jīng)過上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，上海住德房地產(chǎn)公司的股東和持股比例為：上海住德房地產(chǎn)公司職工持股會占73.75%，自然人王建忠占5.25%，陶麗娜占5%，王呈祥占4%，苗海鷹占4%，薛田占2.75%，劉建國占2.75%，李大薇占2.5%。而剛剛卸任上海市經(jīng)濟適用房發(fā)展中心主任的王建忠，終于擔任了上海住德房地產(chǎn)公司的董事長兼總經(jīng)理。

一位北京產(chǎn)權(quán)交易中心的業(yè)內(nèi)人士對這種操作并不陌生，他為《商務周刊》分析說，這一進一出表面看是股權(quán)轉(zhuǎn)換，實質(zhì)上可能就是替上海住宅發(fā)展局轉(zhuǎn)讓出去的那份巨額不明產(chǎn)權(quán)能夠無償進入住德公司作掩護。

“至于下面的工作就很簡單了，將職工持股會持有的股份大量向自然人轉(zhuǎn)讓，一直轉(zhuǎn)讓到住德公司變成私營公司為止。”他笑著向記者預見下一步操作。

果不其然，2004年3月9日，住德房地產(chǎn)公司職工持股會以935萬元的價格，將住德公司46.75%的股權(quán)連同已經(jīng)增值到10.3億元價值的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了王建忠、陶麗娜、王呈祥、苗海鷹、薛田、劉建國、李大薇、萬大地和王海波等9人。其中，王建忠付出395萬元獲得了19.75%股權(quán)，加上前期持有的股權(quán)，他個人一共持有25%的住德公司股權(quán)和2.575億元價值的產(chǎn)權(quán)，而所有支付額僅為500萬元。

為保證獲得大股東的地位，2006年9月8日，王建忠又以50萬元的價格從住德公司職工持股會手中獲取了住德公司1.8%的股份，最終以26.8%的股權(quán)成為上海住德房地產(chǎn)公司的最大股東，控制了整個住德公司的產(chǎn)權(quán)。

誰瓜分了上海經(jīng)濟適用房？

為了搞清楚上海住德房地產(chǎn)公司擁有的那份“未注明身份的產(chǎn)權(quán)”，是否就是原屬于上海經(jīng)濟適用房發(fā)展中心擁有的1500畝土地，《商務周刊》到上海房地局要求查詢檔案，但被告知不具備查詢資格。《商務周刊》約請一位律師幫助查詢，仍然遭到拒絕未果。

8月22日，《商務周刊》到上海北京西路99號10樓上海住德房地產(chǎn)公司地址，也即原上海經(jīng)濟適用房發(fā)展中心地址，尋找住德公司董事長王建忠求證事情原委，同樣也遭到了辦公室人員的拒絕。

但是一連串的碰壁，不能否認的一個事實是，閔行區(qū)顧戴路古龍基地和平吉基地1500畝土地上興建的高檔商品房——新時代景庭、新時代花園、歐原、望族等小區(qū)，屬于上海住德房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)銷售住宅。而且，自2002年上海經(jīng)濟適用房發(fā)展中心撤銷、2003年上海住宅發(fā)展局撤銷，這1500畝地塊也從來就沒有公開“招拍掛”出讓過。

現(xiàn)在，上海住德公司手中的巨額產(chǎn)權(quán)與1500畝地塊之間是何聯(lián)系，因為答案就睡在上海房地局的檔案室里，這個結(jié)果已經(jīng)顯得不那么重要了。令人難以釋懷的是，原本為解決上海人均居住面積4平方米以下困難戶居住條件的1500畝無償劃撥土地上，現(xiàn)在建起的卻是每平方米售價超過萬元的高檔商品房。

根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，上海2007年還有25.1%的人口在租賃房居住，約為125萬戶。在這125萬戶中，約有1/3是人均居住8平方米以下的困難戶。如果加上上海至少15萬戶的低保戶，那么上海人均居住8平方米以下的困難戶在15萬—50萬戶之間。

而以上海平均每戶2.7口人計算，大約有50萬—150萬上海人居住在8平方米以下的惡劣環(huán)境中。而且，從上海市統(tǒng)計年鑒分析，幾年來租房戶比例一直穩(wěn)定在25.1%的水平線，說明這上百萬上海人無力購買高價的住房。

一位上海籍房地產(chǎn)專家在采訪中告訴《商務周刊》，上海雖然在全國屬于收入較高的地區(qū)，但上海常住居民中中低收入者占大多數(shù)。2006年數(shù)據(jù)上海有戶籍常住人口總戶數(shù)為499.54萬戶，全市平均每戶家庭年可支配收入5.58萬元——以北京家庭年收入6萬元以下為中低收入標準衡量，上海絕大多數(shù)常住家庭屬于中低收入。

這是沒有人能想到但又客觀存在的事實。

“因此，上海2002年取消上海經(jīng)濟適用房和上海安居工程的政策，現(xiàn)在直接影響已經(jīng)出來了。”這位不愿透露身份的專家告訴本刊記者，高漲的房價讓中低收入的上海大多數(shù)市民一輩子很難買得起房子，而這些人群也逐漸成為不穩(wěn)定的社會基礎。近年來，上海為住房困難上訪的人群逐年增加，群訪現(xiàn)象也呈普遍化。

同時，由于經(jīng)濟適用房建設的取消，政府沒有直接的房屋產(chǎn)品供應市場，面對開發(fā)商不斷提高的房價，雖然政府采取了各種調(diào)控手段，但作用不大。“事實上，政府已很難調(diào)控房價了。”他說。

他還指出，由于房價的不斷上升，市政工程和社會福利工程項目的成本大幅上升，主要表現(xiàn)為動遷成本上升。例如，上海城市軌道交通、高架橋的動遷成本，從2000年到2006年翻了幾番。

當這些問題通通暴露出來之時，可能誰也不會去注意，類似從原上海經(jīng)濟適用房發(fā)展中心無償“飛走”的1500畝經(jīng)濟適用房建造土地，流向了高檔住宅市場，為上海房價飛漲起到了推波助瀾的作用。

“如果上海住德公司是一個個案還可以令人稍安，問題是這不但不是孤案，而且有上百個類似的可能事件。”這位諳熟上海經(jīng)濟適用房建設的專家，最后告訴了本刊記者一個更加驚人的消息：1990年代初，為了支持上海住房解困工程，上海市人民政府曾兩次無償劃撥了3.5萬畝土地用于平價房和安居房建設，其中包括劃撥給原上海平價房發(fā)展中心的2500多畝土地。但是，這些土地被安排到市及各區(qū)縣的平價房發(fā)展中心和安居房發(fā)展中心后，除少部分按計劃建造成經(jīng)濟適用房，大部分都在3年后住房改革的大潮中，以改制的名義流入到了私營企業(yè)手中。

“保守估計，也有大約2萬畝應該建造經(jīng)濟適用房的土地，經(jīng)歷了你所提的1500畝土地的結(jié)局，無償成就了上海如此眾多的地產(chǎn)富豪。”他的語氣中，充滿了沉重。

一個土地暴富時代的謝幕

8月30日，經(jīng)十屆全國人大常委會第29次會議決議，終止了前上海市委書記陳良宇的全國人大代表資格。自此，這位過去10年里的上海風云人物徹底向自己的權(quán)力生涯告別。

這一刻，法國思想家孟德斯鳩的那段名言被映照得寒光閃閃：“一切有權(quán)力的人都容易濫用權(quán)力，這是萬古不易的一條經(jīng)驗。而且，有權(quán)力的人使用權(quán)力一直要到遇有界限的地方才休止。”

“當年，他在黃浦區(qū)當區(qū)長，膽子大、有氣魄。記得帶領我們改造南京路，給我們工作壓得很重，一天干十幾個小時。但他敢給我們高出同級別10倍的工資，敢前所未有地用彩色瓷磚鋪出南京路。”原黃浦區(qū)建委一名已退職的干部感慨地告訴《商務周刊》，“拋開他后來的所作所為，當時的陳良宇的確是個開風氣之先的人物”——比如，當時的黃浦區(qū)是第一個以區(qū)級身份承辦市級重大活動——至今已經(jīng)舉辦了17屆的上海旅游節(jié)，第一個區(qū)級政府扶持組建職業(yè)足球俱樂部——上海申花足球俱樂部等等。

“但誰能想到，這樣一位原本具有開拓精神的干部，最后卻走到驕奢跋扈乃至腐敗墮落的絕境。”他痛惜地說到，“如果說陳良宇走到這一步有其自身個性發(fā)展和人生閱歷的必然性，那么除了這種必然性之外，是不是還應該反思為什么我們這幾年突然從‘榜樣’變成了‘教訓’？”

改革的浪漫曲

1990年3月，鄧小平曾非常明確地指出：“上海是我們的一張王牌，把上海搞起來是一條捷徑。”隨后，中共中央做出開發(fā)開放浦東的歷史性決定。此時，距深圳率先吹響改革開放的號角已過去了整整10年。

1991年，背著“共和國長子”巨大發(fā)展壓力的上海決策層，經(jīng)過認真醞釀，確定了準備報請中央審批的改革思路，即依靠上海自己的優(yōu)勢，變被動為主動，實行“率先改革、自主改革、自費改革”。這就是當時非常著名的“上海改革三句話”。

一位當時參與此次改革思路設計的前上海市政府研究部門專家為《商務周刊》做了詳細解釋，“所謂‘率先改革’，就是指整個1980年代上海已經(jīng)落后很多了，現(xiàn)在不能再讓上海跟著人家屁股跑，要讓上海先行一步；而‘自主改革’則是希望上海的改革要讓其自主，中央不要層層審批; 當然，如此以來中央可能會擔心影響中央財政，于是就有了‘自費改革’，錢不要中央出。”這可謂前所未有的膽魄。

1991年9月下旬，在北京舉行的中央工作會議上，時任上海市市長黃菊代表上海明確向中央提出了這個改革思路。讓許多與會兄弟省市印象深刻的是，上海還同時向中央提出了“三個保證”：一、社會主義方向；二、服從中央調(diào)控，絕不搞上有政策下有對策，不能對著干; 三、保證財政每年都上繳。

“三句話”和“三個保證”舉座皆驚，這樣的請求無異于自我加壓、自攬風險。然而，海派思想的精明在此也展露得淋漓盡至。破釜沉舟的同時，卻拿到了前所未有的自由發(fā)展空間，無異于請出了一柄可以“先斬后奏”的改革開放“尚方寶劍”。

上海的請求很快得到了中央的批準，一場轟轟烈烈的改革開放工作放膽展開。當然，對上海這樣一個負擔沉重的特大城市來說，要實現(xiàn)“三句話”和“三個保證”的軍令狀，一個顯而易見的問題就是改革需要資金支撐，錢從哪里來？

“上海人敢搞錢、能搞錢、會搞錢，那是令人嘆為觀止。”曾經(jīng)在上海做過長期政策調(diào)研的一位學者型官員接受《商務周刊》采訪時告訴記者，精明的上海人早就認識到自己腳下的土地恰恰就是上海最便捷、最有效的資源，是聚積著無窮財富的寶庫。

1992年1月，上海首次提出利用土地資源，將舊城區(qū)改造與商業(yè)設施改造、涉外房地產(chǎn)結(jié)合起來的方案。自此，在1988年已經(jīng)悄悄嘗試過的基礎上，土地批租終于從“潘多拉盒子”中放了出來。

據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1988—2005年，上海批租土地達到15442幅共77.24萬畝，共獲得了約9000億元的土地出讓金。這筆錢接近此期間上海固定資產(chǎn)投資總額的1/3，是此期間上海地方財政收入的90%，幾乎等于第二個地方財政收入。

“因為人口聚積效應，又是個大城市，又有上百年的積累，有這么多級差地租在里面，40多年沒有開發(fā)出來，這個金礦一下子開發(fā)出來，上海就一下子像奇跡一樣冒了出來。”這位官員語帶激動地告訴記者，“土地批租這個‘點金術(shù)’，一定程度上可以說完全改變了上海的發(fā)展進程。”

對此深有同感的還包括前上海市建設和管理委員會主任張惠民，他曾感慨地說：“土地批租對于上海城市建設、城市面貌的改變起了一個非常重要的作用。換句話說，如果沒有土地批租的實施，我想就沒有今天的上海。”

事實上，這只是上海“坐地生財”的手段之一。按照上海領導的說法，土地批租不過只是“用上代人的錢”，還有通過資本市場、銀行信貸巧用“當代人的錢”，通過“BOT”方式從外資手中借錢搞建設巧用“下代人的錢”。

“金融先行，投融資機制調(diào)整，融資渠道多元化、多樣化產(chǎn)生資金流”，這就是至今仍被全國各地學習模仿的上海經(jīng)驗。正是通過這些充滿智慧的政策創(chuàng)新，1988—2005年，上海市總共籌集了約2.73萬億資金用于建設投資。這對全國任何一個省市而言都是不可想象、不可企及的天文數(shù)字，也讓上海后來的高速增長奇跡變得順理成章。

潘多拉盒子是如何打開的？

“坐地生財”是需要技術(shù)含量的。《商務周刊》在上海了解到的一個精巧的案例，讓人充分感受到了這其中的智慧。

1990年5月初，上海浦東開發(fā)啟動。剛剛從新加坡玉龍工業(yè)區(qū)考察回來的市領導給上海市浦東開發(fā)辦公室的官員出了一個天大的難題：因為財政緊張，對于啟動浦東開發(fā)的幾家公司，不可能每家給五六個億的資本，只能給每家開發(fā)公司3000萬元的開辦費，其他自己想辦法，幾年后要形成幾十億的資產(chǎn)規(guī)模。

浦東辦領著各開發(fā)公司一起研究后發(fā)現(xiàn)，金橋、外高橋開發(fā)公司要啟動，最少需要5億—6億元的資本金，陸家嘴作為金融貿(mào)易區(qū)，更需要10億元左右的資本金。且不說上海財政不可能一下子調(diào)撥20億元資金，即使財政的支票貨真價實開了出來，三大公司用這些資金征地動遷花掉，實際就是財政透支、政府赤字。

于是，一個“財政空轉(zhuǎn)”的概念被提了出來。先讓上海財政局給三家開發(fā)公司開出支票，而后開發(fā)公司拿著支票向上海土地局批租金橋、外高橋開發(fā)區(qū)的土地，土地局不能把批租費留下來，必須上繳財政。所以，開出的支票不但重新回到了財政手中且沒有透支，三家開發(fā)公司還從法律上擁有了20億元左右貨真價實的產(chǎn)權(quán)來充當資本金。

著名的浦東三大開發(fā)公司因此得以順利成立。但開發(fā)公司要對擁有的土地進行批租和招商，首先必須投入現(xiàn)金動遷農(nóng)民。這時，沒有現(xiàn)金的開發(fā)公司找到了工、農(nóng)、中、建、交等銀行。在當時國家還允許銀行可以直接投資的條件下，開發(fā)公司以手中極低的級差地租為優(yōu)惠，吸引銀行合資開發(fā)。比如，開發(fā)公司以價值6億元的土地產(chǎn)權(quán)吸引銀行投入6億元現(xiàn)金，共同形成12億元注冊資本，而后用銀行資金先把一平方公里的土地征地動遷、七通一平為熟地，批租賣給投資者。售得的資金又可以開發(fā)第二、第三、第四個一平方公里，連續(xù)滾動下去。1991年和1992年，陸家嘴開發(fā)公司就這樣形成了20億元注冊資金，金橋和外高橋開發(fā)公司形成了12億元注冊資金，然后再通過銀行貸款和合作開發(fā)，逐漸變成了幾十億元總資產(chǎn)的開發(fā)力量。

“這在全國當時應該是首創(chuàng)。”一位金橋開發(fā)區(qū)的退休干部告訴《商務周刊》，這個做法完全符合我國的土地法規(guī)，“不但讓金橋、外高橋和陸家嘴等開發(fā)公司發(fā)展到現(xiàn)在數(shù)百億資產(chǎn)的大公司，而且這個模式中財政空轉(zhuǎn)‘點石成金’的經(jīng)驗迅速在全市大面積復制起來。”

如此一來，以土地批租為源頭，一場地產(chǎn)財富風暴迅速在上海醞釀形成。1992—1994年，上海土地批租出現(xiàn)了第一個高潮，僅3年間即出讓土地面積13.4萬畝。上海也因此盤活了資源，并逐步在建設資金上形成了一個良性的循環(huán)。

與此伴生的，還包括許多雨后春筍般拔地而起的房地產(chǎn)公司，以及眾多圍繞著土地發(fā)財?shù)呢敻猾C手，并開始由他們演出了千奇百怪的投資奇觀。

原建設銀行上海分行信貸部門的一位負責人在衡山路一間酒吧里，緩緩地向《商務周刊》講述了其所經(jīng)歷的故事：“這個經(jīng)典構(gòu)思的確大膽精妙，可以說是吃透了政策后的一件杰出舉措，但這個思路可以被好人用，也可以被壞人用。”

他回憶到，自己在審核與批租土地有關(guān)的貸款時發(fā)現(xiàn)，一些投資者和官員把經(jīng)驗中的“財政空轉(zhuǎn)”理解為“空手套白狼式”的資金空轉(zhuǎn)，而且把土地批文幾乎等同于財產(chǎn)一樣進行售賣，或者不加限制地把土地批租作為換取外部資金投資上海的砝碼。

比如，當時一些公司通過各種渠道獲得無償劃撥的土地批文，而后以聯(lián)建的名義倒賣給另一家公司。如此擊鼓傳花，甚至出現(xiàn)過倒賣十幾手的土地批文。當土地批文得到了財富認可后，銀行也愿意以這張批文所附有的產(chǎn)權(quán)價值給房地產(chǎn)公司發(fā)放大筆貸款。

于是，在“以經(jīng)濟建設為中心”的思想指導下，土地批租不但在政府官員眼中，而且在商人眼中，逐漸變成了GDP增長或者財富增長的“核反應堆”，土地資源、房地產(chǎn)市場成了經(jīng)濟發(fā)展的“主推火箭”。

根據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，1988—2005年，上海房地產(chǎn)和基礎設施兩項的投資總額就占了此期間全市固定資產(chǎn)投資總額的50.3%，其中房地產(chǎn)投資占到26.6%，房地產(chǎn)業(yè)占全市GDP的比重，也由1990年的0.5%提升到2005年的7.3%，成為僅次于信息產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)的上海第三大產(chǎn)業(yè)。

令人驚嘆的是，甚至上海的社會保障資金，在一定程度上也是依靠土地批租得以建立。這位熟悉上海資金運作的前銀行信貸負責人告訴本刊記者，1996年6月祝均一擔任上海市勞動局局長后，為充實100萬上海下崗工人的社會保險資金，這位以精明強干著稱的官員，在財政一分錢不給的前提下，想出了又一個“坐地生財”辦法——通過拍賣破產(chǎn)企業(yè)工廠的土地，獲取資金用來充實該企業(yè)下崗職工的社會保險資金。借助這個辦法不但彌補了社保資金欠賬，而且還獲得了相當大的富余。

然而，正如前不久上海社保案中被揭露出來的一系列事實，祝均一的這個好辦法同樣讓無數(shù)人借機鉆空子發(fā)了大財。比如，因為這種破產(chǎn)工廠的土地拍賣是社保管理部門和被拍賣企業(yè)主管控股公司共同委托主管，操作前后又沒有監(jiān)督或監(jiān)督形同虛設，因此被拍賣土地的價格完全由這一官一企設定標準，也一定意義上決定了誰能夠以什么樣的價格拿到土地。

據(jù)《商務周刊》所知，在最瘋狂的時候，低價得到土地的房地產(chǎn)老板一般要掏出總價款5%的回扣，或者每畝加價3萬—4萬元作為“好處費”送給別人。其中，因為上海電器集團和上海輕工集團下屬的企業(yè)工廠最多，也因此成為重災區(qū)，前者成就了王成明、韓國璋等“紅頂商人”，后者成就了周正毅這樣的“上海首富”。

“而且，祝均一對其主管下的社保資金有很強的經(jīng)營意識，在他的支持下，這些資金大部分進入借貸市場。”據(jù)上述上海銀行界人士了解的情況，上海社保資金的經(jīng)營方式，或者是將社保資金通過銀行委托進入房地產(chǎn)（借貸者付出的年息達到15%，還要向銀行支付年息2%—3%的手續(xù)費）；或者以過橋貸款的形式，用于房地產(chǎn)項目和高速公路等市政工程的啟動，收取高達20%的年息；甚至社保資金還一度參與了珠寶投資。

盡管故事有一個美好的開始，但當政府部門攜兩大核心資源——土地開發(fā)權(quán)以及銀行信貸權(quán)，在缺乏監(jiān)督的空間里積極經(jīng)營城市的時候，圍繞著土地和銀行展開的市場活動就可能演變成“尋租者樂園”；當許多原本是為了應對體制困境而做出的只能用于一時的無奈之舉，被無限模仿進而以“改革突破新思維”的形象落地生根的時候，改革變成了“能人改革”，經(jīng)濟也成了“能人經(jīng)濟”。

陳良宇在上海政壇無疑就是這樣一位超級能人。從2001年12月7日擔任上海市代理市長，到2006年9月24日被撤職審查，其主政4年有余的時間內(nèi)，上海批租出的土地高達48.9萬畝，占整個上海歷年土地批租總量的63.3%。也在此期間，上海房地產(chǎn)市場的火暴進入了一種癲狂狀態(tài)。

“無義而有財”的代價

1943年，英國李約瑟教授到中山大學訪問。期間，在粵北坪石一個旅館中和我國著名經(jīng)濟學家、《資本論》的首譯者之一、時任中山大學經(jīng)濟系主任的王亞南進行了兩度長談。臨到分手，享譽國際的中國科技史學家李約瑟向時年42歲的王亞南突然提出了中國官僚政治的話題，要王亞南從歷史與社會方面做一扼要解釋。

聽到此言，“平素未大留意這個問題”的王亞南窘住了。為回答這個問題，王亞南此后花費了5年時間，終于完成了中國政治學術(shù)史上一部180頁的扛鼎之作——《中國官僚政治研究》，開創(chuàng)性地解釋了60年后仍然困惑中國社會的官商合謀現(xiàn)象。

王亞南分析到，中國人傳統(tǒng)地把做官看得很重，其原因不論是為了修齊治平的大道理還是對仁途的熱衷，“更基本的理由，卻是長期的官僚政治，給予了做官的人、準備做官的人乃至從官場退出的人，以種種社會經(jīng)濟的實利，或種種雖無明文確定但卻十分實在的特權(quán)。那些實利或特權(quán)，從消極意義上說，是保護財產(chǎn)，而從積極意義上說，則是增大財產(chǎn)。”

于是，在許多人心中，“做官發(fā)財”始終是連在一起講的。無論其是“達則兼濟天下”，抑或是“窮則獨善其身”，始終把政治作為達成經(jīng)濟目的的主要手段。而這種傾向，就是直通“貪污之路”的便橋。

漢元帝時，御史大夫貢禹曾上書痛斥官員貪污誤國，“……便巧史書，習于計簿，能欺上府者為在職；奸軌不勝，則取勇猛能操切百姓者，以苛暴威服下者，使居大位……故無義而有財者顯于世，欺謾而善書者尊于朝，悖逆而勇猛者貴于官。故俗皆曰：‘何以孝悌為，財多而光榮；何以禮義為，史書而仕宦；何以勤謹為，勇猛而臨官’……故居官而置富者為豪杰，處奸而得利者為壯士，兄勸其弟，父勉其子，俗之敗壞，乃至于此！”

這段話的意思是，一個“無義而有財者”當官在位，一面需要有“便巧史書，習于計簿”者造假賬，“欺上府”；同時又需要“勇猛能操切百姓者”為爪牙，供驅(qū)使。于是一個貪官，便必然會配合有大批文武污吏和奸商豪霸，其結(jié)果自然是相率不講孝悌禮義，而群以“多財為光榮”了。

如果據(jù)此對照上海社保案中，從陳良宇、秦裕、祝均一到張榮坤、周正毅、吳明烈、王成明、韓國璋等等構(gòu)成的官商勾結(jié)，從上海土地動遷中發(fā)生的侵害民眾利益的行為，從上海某些官員中形成的聲色犬馬的腐敗奢華風氣，不能不令人感到觸目驚心。

在上海采訪的日子里，一位從東北調(diào)任上海的離休干部痛心地說: “上海干部隊伍缺少交流，幾十年的人情風土影響下，干部之間、干部和他身邊的商人之間很容易結(jié)成利益環(huán)節(jié)。可以說，上海社保案就是明證。”

“于是，監(jiān)督機制消失了，即使有監(jiān)督也形同虛設。這個時候，借助改革旗號展開的越線行為也可以用灰色得以掩蓋，在這個基礎上搞經(jīng)濟建設，官與商的距離隨時可以超越紅線。”他向記者特意提到了最近上海市房地、建設、監(jiān)察、物價、工商、財稅、審計、規(guī)劃等十部門成立的專項整治聯(lián)席會議，共同下發(fā)了《上海開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚墓ぷ鞣桨浮贰Ｗ鳛榻衲晟虾７康禺a(chǎn)市場調(diào)控工作的重點，此次專項整治將圍繞兩個主要方面進行，一是房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、發(fā)布違法廣告、偷稅漏稅等行為；二是房地產(chǎn)項目立項、規(guī)劃審批、設計審批、施工許可、預售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、權(quán)錢交易行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行情況。

現(xiàn)在，隨著查處上海社保案逐漸進入尾聲，一個暴富但不堪回首的時代已經(jīng)落幕，上海正在反思中前行。正如復旦大學中國地理研究所所長葛劍雄所言：“上海是中國與西方文明聯(lián)系最緊密的地方。”這句話隱含的意義是：從上海看全國，上海不過是13億人口、960萬平方公里中的一角；但如果以上海特殊的歷史地位從全國看上海，上海則是五千年文明古國邁向現(xiàn)代文明的大門。

那么，執(zhí)政黨領導中國人民實現(xiàn)偉大的民族復興，仍然不能離開上海這張中國的王牌。這張王牌如何用好，這又是一個需要不斷回答的歷史課題。