像選股一樣去買房

任何投資都有風險。股市如此，火暴的樓市也不例外。如何在行情好的時候，找到升值潛力大的房子；行情不好時，又能買到比較抗跌的房子呢?投資市場都是相通的，炒股和投資買房都有獲得收益的目的，當然有許多可以相互借鑒的地方。

找樓市里的藍籌股

樓市這段時間有點“瘋”，這跟前段時間的股市有些類似。有一點投資者需要記?。喝魏紊唐范疾粫肋h只漲不跌的。

毫無疑問，樓市還有很多上升空間，但到底能夠上漲多少，那還是個長期的過程，目前來看還不確定。雖然樓市不像股市，但并不排除有下降空間，比如說10％的下降幅度。所以說投資房產還是要理性一點，找那些真正有價值的房產。

買房子有一個前提，那就是一定要在自己的經濟承受能力范圍內。譬如股市里貸款炒股，到最后下跌的時候都不知道該怎么收場。買房子也一樣，如果你每個月只有3000元的收入。你去買每月要按揭2000元的房子，那風險就大了。炒股和買房，心態都非常重要，不能讓它們影響自己的正常生活。

買房首選剛剛推出的新樓盤，因為它還有炒作的潛力。特別是地段比較好、房子品質比較高、開發商實力也雄厚的樓盤。房產開發商的實力相當重要，因為后續服務好，同時開發商追求規模效應，價格也不一定貴。這樣的房子有點像股市里的藍籌股，大家都認同。適合長期投資。買房跟炒股一樣，千萬不能貪小便宜，有些股票價格看上去很便宜，但是事實上是個垃圾股，沒有升值潛力。

尋找變現容易的房子

“股市有風險，入市須謹慎”，股市里有這么一句話，樓市卻沒有。股市跌起來太厲害了，股市是虛擬資產，房產是不動產，自住、出租甚至自己辦公都可以，所以相對來說，房產更具實用價值。

股市的優點是轉手方便，容易變現。從房產投資的角度，專家認為應該找一些容易賣掉的，也就是容易變現的房子。比如說靠近市中心；生活設施配套比較齊全，這樣的房子轉手比較快。即使不轉手，也可以出租，獲得穩定的租金，而郊區的房子可能就不那么容易變現。

別墅因為客戶群比較窄，變現更不容易。比如說手中有200萬元，拿去買一個郊區的別墅，后來有可能變成800萬元，但是這樣的房子一年也成交不了兩三套，急于脫手的話就比較難。同樣，拿它去買四五套市中心的房子。最后有可能只是漲到了600萬元，但是可以得到實際的變現。所以在進行短線投資時。應該選擇投資后者；如進行長線投資。別墅會是不錯的選擇。

此外，有經驗的老股民炒股，都會講究看股市的基本面，市盈率是不是比較低，公司本身是不是具有成長性。買房子在分析地段等要素的同時，也要看房產公司是不是有品牌，是不是有成長性。

看成長還要看抗跌

股票上經常會有一個說法，叫做“跌無可跌”，也就是說股票的價格已經跌到了它的價值所在，再跌空間也不會很大了。同樣，現在來談房產投資，并不是要看它還有多少升值空間，更多是應該看它在資產評估中，本身有沒有價值支撐。它應該是具有保值功能的產品，沒有可跌性或者下跌的空間很小。

對房產進行價值評估，可以先從區域角度去考慮。比如從宏觀調控實施以來，市中心的房產更容易得到購房者認同。這并不是說大家還認為它能漲到多少，而是因為市中心土地很少，具有稀缺性，即使下跌，也跌不到哪里去。

除了區域選擇之外，產品類型也是價值投資的標準之一。比如說“90/70”新政出臺之后，樓盤的容積率都會比較偏高，而別墅等低容積率的住宅成為稀缺產品。進行投資時，就需要有意識地選擇這類稀缺產品。

此外，還要看價值的含金量有多少。比如同樣是單價6000元/平方米的房子，但由鋼筋、面磚、電梯等等組成的品質成本并不相同，有些是4500元/平方米，有些可能就只有3500元/平方米，那么。毫無疑問，前者的價值含量比后者要高，價值支撐點也比較高。

最后，還要看產品的內在價值。比如說環境、園林等，為什么周邊有樹、臨水的房子可以賣得特別貴?那是因為它們具有自然資源的稀缺性。而購房者越來越重視樓盤品質的綜合性，這也是價值評估的一部分。

股市里的市盈率經常是判定一支股票價值和價格是否偏離的工具，其實樓市也完全可以根據地段、產品、環境、稀缺性等各個因素，生成一個市盈率，如果說偏高，無疑風險比較大；如果偏低。那就是入市的機會。簡單地說，投資房產應該先做壞的打算，再考慮好的方面，找到那個最合適的產品，它會在市場行情好的時候，成為領漲“個股”，而在整體形勢不好的時候，抗跌性最強。

投資房產的經典公式：

公式一：租金乘數小于12

租金乘數=投資金額/每年潛在租金收入。數值小于12較合理。

比如一套房子，售價22萬元，月租金1500元，那么它當時的租金乘數是12倍，很可能會帶來負現金流。幾年后這套房子若售價已經上漲到60萬元。而月租金卻仍不到2000元，租金乘數升到25倍，已經大大超過了合理的范疇。

公式二：8年—10年收回投資

投資回收期法考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金乘數適用范圍更廣。還可以估算資金回收期的長短。它的公式是：

投資回收年數=(首期房款+期房時間內的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。

一般來說，回收年數越短越好，合理的年數在8年—10年。假設購房時首付5萬元。每月按揭供款1000元，1年后交房，租金為1500元。那么，當時它的投資回收年數是10.3年。

投資回收年數=(50000+1000×12)/[(1500-1000)x12]=10.3

但是到了2007年，由于房價上漲，而租金卻沒有同步增長，現在購買這套房產每月的租金收入無法彌補月供款，實際上面臨投資無法回收的境地。

公式三：15年收益是否物有所值

如果該套房產的年收益×15年=房產購買價，該投資就物有所值；如果該套房產的年收益×15年>房產購買價。該投資尚具升值空間；如果該房產的年收益×15年<房產購買價，該房產價值已高估。

仍以上文提到的房產為例，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬元，大于當時的售價22萬元，因此是值得投資的。但是現在，就以2000元月租金計算，合理價值為36萬元，遠遠小于當前60萬元的售價，價值已經被過度透支了。