計劃五年內“提前還貸”是否劃算？

眼看年關將至，現下房貸者之間最熱門的話題就是是否“提前還貸”。因為從明年元旦起，貸款購房人就需按照人民銀行調整后的個人住房貸款利率基準利率還貸。目前來看，銀行對于“提前還貸”設置的門檻并不統一，如果房貸者在貸款買房時就已計劃好五年內提前還貸，按照目前最常用的“等額本金”與“氣球貸”兩種還款方式相對比，哪種方式更好？更為適合房貸者？

案例：金小姐，28歲，某外企職員，工作穩定，月收入8000元。目前，打算貸款50萬購買一套二居室的房產。

等額本金還款方式：

按7成20年貸款計算，在正常20年的還款期限下，金小姐以等額本金方式還款，第一個月的還款金額為4844.90元，還款總額為831388.44元，支付利息總額331388.44元。假設金小姐貸款后在第5年提前還貸，那么：

（1）這5年期間金小姐已還銀行本金為：125，000元；

（2）這5年期間金小姐已還銀行貸款利息為：145，242.42元；

（3）因為提前還貸金小姐所要歸還銀行的剩余本金為：375，000元；

貸款方式綜述：

等額本金還款方式，借款人在開始還貸時，每月負擔會較大些，在貸款總額較大的情況下，相差甚至可達千元。但是隨著時間的推移，還款負擔會逐漸減輕，總的利息支出較低。

按揭顧問點評：

雖然從總的還款金額來看，金小姐選擇提前還貸節省了大部分利息支出。但是根據等額本金還款方式的特點，在本金不變的情況下房貸者每月還款利息是在逐漸遞減的，如果金小姐選擇在第五年開始提前還貸，那么5年之前較高的利息部分金小姐已經承擔下來，而剩余年限的每月利息額度實際上是小于本金額度的。在還款壓力相對減輕時，金小姐選擇提前還貸反而會很不劃算。

另外，提前還貸需要一次性支付較為龐大的開支，在考驗房貸者經濟實力的同時，也將打亂房貸者的整體理財規劃，更不利于資金的有效使用。

氣球貸還款方式：

仍然是按照7成20年貸款計算，如果以氣球貸的方式還款，根據氣球貸能夠以短期借款年限還款的特點，以5年為期限，剩余本金到期一次性償，到了第5年，金小姐需還款金額為：

（1）5年到期后金小姐已還銀行本金為：70，632.11元；

（2）5年到期后金小姐已還銀行貸款利息為：151690.89元；

（3）5年到期后金小姐應歸還銀行的剩余本金為：429，367.89元。

貸款方式綜述：

氣球貸打破了原來月供還款額按實際貸款年限的計算方式，不同于其他房貸還款方式期末剩余本金一般為零，氣球貸款一般會有一定的期末剩余本金，因此借款人在貸款期限內每期還款金額相對較少。

按揭顧問點評：

氣球貸是一種較為新型的貸款品種，像金小姐的這個案例，雖然她貸款20年，但是如果使用氣球貸還款的話，按照5年期還清，實際金小姐在這5年期間的月供是按照20年的月供來償還的，所以總的本金支出較少。然而，“偉嘉安捷”提醒房貸者，需要指出的是一旦5年期滿后，金小姐需將剩余本金一次償還。由于累計尾款所需償還的金額較大，所以對于房貸而言，將會有不小的經濟壓力。

“偉嘉安捷”專家認為，提前還貸是可以減少部分利息支出，但前提是房貸者的資金一定要比較充裕，否則就會引發財政危機。如果僅僅因為利率的漲幅而盲目提前還款，忽視了外來不確定因素對資金的需求，那么就會影響到自己的生活質量，反而得不償失。再者，如果房貸借款人選擇提前還貸后，又發現在近期內仍有銀行融資的需求或者有更好的投資途徑，由于資金的占用反而會“痛”失那些良機。為了不讓自己“后悔”，房貸借款人在決定是否要提前還款時，還是要根據自己的資金流量來合理安排資金規劃。■

編輯：殷杉E-mail:nmys@163.com