住房抵押貸款：收益背后的風險

目前我國個人住房抵押貸款業務在商業銀行信貸總量中所占比例逐步提高，在高增長的巨大收益背后將給商業銀行帶來很多風險。隨著房地產價格的波動、未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力及還款意愿可能受到影響。

近年來，隨著中國總體經濟的快速發展，房地產金融業取得了巨大發展。1997年，全國個人住房商業貸款余額只有190億元，2000年就達到了8253億。到了2003年9月，全國商業銀行住房抵押貸款余額更是高達10900億元，占商業銀行各項貸款余額的8.9%。2002年以來，我國居民個人購房貸款余額直線上升，2004年年底和2005年年末分別達到15922.3億元和18400億元，余額同比分別增長35.1%和30.9%。即便如此，我國居民個人住房按揭貸款的規模與西方發達國家相比仍偏小，有較大的發展空間。2005年年底我國居民個人住房按揭貸款占GDP的比例為11.7%，而歐盟國家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達到39%，其中英國為60%，德國為47%，荷蘭達到74%。我國居民個人住房貸款的增長潛力巨大。

個人住房貸款增長背后的

潛在風險

隨著個人住房抵押貸款業務的不斷發展，個人住房貸款在商業銀行信貸總量中所占比例逐步提高，也給商業銀行帶來了很多風險。一方面會導致商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理，如上海市國有獨資商業銀行和股份制商業銀行（含上海銀行）2004年全年新增個人住房貸款占各自新增人民幣各項貸款的比例分別高達49%和79%，信貸結構趨同明顯。貸款的長期性和銀行資金來源的短期性矛盾加劇，從而加大商業銀行的中長期流動性風險和資產結構的不合理。另一方面，個人住房貸款的信用風險也在不斷增加。從目前來看，個人購房貸款資產質量較好，四大國有商業銀行的不良貸款率為1.5%左右(見表1)。與其他貸款業務相比，個人購房貸款表現出了明顯的“高增長、低不良率”的發展態勢。

雖然個人住房抵押貸款與企業貸款相比風險較低，但個人住房抵押貸款一般期限較長，風險暴露需要一個過程。根據國際經驗，個人住房抵押貸款的風險一般是在發放貸款后的3—8年中逐步暴露出來的。而我國個人住房抵押貸款余額中80%是2000年以來發放的，目前只有20%的貸款開始進入第三個年頭。顯然，隨著房地產價格的波動、未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力及還款意愿可能受到影響，個人購房貸款的信用風險將在今后幾年內逐步顯現。以上海為例，據上海銀監局的統計，2004年上海市中資銀行房貸的平均不良率只有0.1%。但到了2005年9月末，上海中資銀行個人房貸的平均不良率已經上升到了0.86%，也就是說，一年多的時間，上海房貸的不良率上升了7倍多。

透視個人住房貸款的信用風險

住房抵押貸款信用風險的上升首先將會給金融機構帶來極大的損失。國外已經有許多先例。以英國為例，英國房地產市場在1988—1993年出現了重大衰退，房價指數下降了40%，根據英格蘭銀行的測量，英國20%的住房抵押貸款的借款人(約200萬家庭)出現了負資產，在這種情況下，在1990—1992年之間，每年大約有75000個借款人違約，給英國的抵押貸款行業帶來了很大的損失。近些年來，我國的商業銀行都在大力拓展住房抵押貸款業務，其風險隱患日益顯現，假供樓、假合同屢禁不止，違規發放貸款、隨意降低貸款條件、個人住房貸款不良率逐步上升，造成個人住房貸款業務的虛假繁榮，給商業銀行帶來的風險損失不斷增大。

住房抵押貸款的信用風險主要表現為違約風險，即借款者在合同執行期間由于某些原因終止還款義務的風險。當違約發生時，按照抵押貸款合同的規定，銀行將擁有抵押品（住房）的所有權，并且可以通過處置抵押物來補償損失。在很多情況下，由于房價波動、交易成本等因素的影響，銀行將無法回收其貸款，從而造成銀行資產損失。目前，我國的商業銀行還沒有形成一套有關住房抵押貸款的完整的風險識別、風險分析、風險定量和風險管理的體制，在有關的政策法規方面也不是很完善。從長遠的角度來看，商業銀行要想在競爭中立于不敗之地，就需要不斷提高住房抵押貸款的風險管理水平。

住房抵押貸款可看成是由住房買賣合同、住房抵押協議、住房按揭貸款合同連接起來的三角關系（見下圖），購房者因購房而向銀行貸款；發展商因銀行貸款給購房者而向銀行提供回購擔保；銀行因購房者買樓并用樓抵押而向購房者貸款。

對銀行來說，該種業務的風險包括購房者的違約風險、市場風險、經營風險等等，其中，最主要的風險來自于購房者的違約風險。

違約風險包括停止還款違約和提前違約償還兩種情況。停止還款違約又分為理性違約和被迫違約。購房者發生理性違約通常是因為放棄還款反而可能得到更大的利益；而購房者在經濟上無力還款就會出現被迫違約。抵押貸款購房者隨時有權利提前償還部分或全部貸款本金而無須接受任何懲罰，這種提前償還風險使得貸款償還的現金流產生不確定性而難以預測。一般來說，利率上升時提前還款情況增加，而利率下降時提前還款情況減少，但仍存在其他重要的因素會影響購房者提前還款的決定。

產生違約風險的主要因素

在國內外相關研究的基礎上，我們可以發現，影響購房者違約風險的主要因素是多種多樣的，購房者資產凈值、購房者的收入增長率、購房者的信用、貸款支出占家庭月收入的比重、購房者的負債情況、購買房屋的用途等購房者自身的因素，也有失業率、房地產價格等外部因素。

個人貸款的違約風險及其大小與購房者的資產凈值密切相關。在貸款開始時，資產凈值可看成購房者的自有資金投入（房款的首付），隨著貸款時間的繼續，購房者繳納的貸款逐漸增多，貸款余額逐漸減少，購房者的資產凈值也越來越高。購房者對該房屋擁有的權益比重越來越大，因此，違約概率也越低。在房地產價格下跌的情況下，購房者所購房屋的價值可能會低于貸款余額，即購房者的資產凈值為負，此時，購房者很可能會選擇不再繼續償還貸款，違約概率就會增加。

而從購房者自身來講，購房者的收入增長率如果小于房價上升的幅度，其支付能力就會下降，違約風險就會加大。如果購房者有良好的信用歷史，則還款可能性就較高，違約風險也就較低。另外貸款支出占家庭月收入的比重也會對違約風險產生影響。在貸款年限一定的情況下，貸款額越高、占家庭收入的比例就越高，購房者的還款壓力就越大，違約概率也隨之提高。根據美國的統計，當月供占家庭月收入的比例由28%上升到33%時，購房者的違約概率上升到原來的2倍。購房者的負債較高，當其財務狀況發生變化時，貸款的償還對其構成的壓力就越大，違約的概率也會越大。而從購房者購買房屋的用途來說，“自住型”的購房者要比“投資型”的購房者有更高的償還貸款的意愿，因此違約風險要小于“投資型”的購房者。

從外部環境來說，失業率是導致違約的重要因素之一。當失業率增加時，購房者的收入變得不穩定，違約概率就會增加。以美國為例，在1981—1982年間，因為日本對美國的汽車出口大幅增加，美國的汽車產業受到嚴重影響，許多公司不得不大量裁員，底特律的失業率因此大幅增加，房屋抵押貸款的違約率也快速竄升。而在同一時期，俄克拉荷馬市卻因為當地石油相關產業的十分繁榮，居民收入穩定，而使其房貸違約率降到歷史最低點。

房地產價格和住宅供需情況會影響到購房者的資產凈值，從而影響到房屋抵押貸款的違約率。在經濟快速增長時期，地區性的經濟波動可能會使當地的房地產市場受到影響。對于那些對某一產業依賴程度高的地區來說，該地區的居民收入、失業率、房屋價格水平等都會隨著該產業的興衰而漲跌，而這些指標的變動又會直接影響到房屋抵押貸款的違約率。當市場對房地產行情看好時，容易產生住宅過度開發及貸款過度發放的問題，當市場供應增加而需求相對不變時，就會導致房價下跌進而增大違約風險。

從貸款業務本身的層面分析，利率、抵押貸款比例、還款方式、還款期限這些技術性的因素也會對違約風險產生影響。在貸款額和貸款年限已定的情況下，利率下調則月供下降，不會引起違約風險；但當利率上升時，月供增加，違約風險就會增大。抵押貸款比例越高，對購房者的壓力就越大，也就意味著購房者違約的可能性越大;而且，在高抵押貸款比例下，一旦購房者違約，銀行處分抵押房產的所得在扣除各項支出后，就有可能不足以彌補銀行的支出。因此，在抵押貸款比例相對較高的情況下，銀行要承擔較大的風險。目前，我國應用最廣泛的還款方式是利率固定、按月均還、到期全部清償。這種還款方式有助于借貸雙方了解各自的收益和支出，以便制定長期的資金使用計劃。但同時，在采用這種還款方式時，忽略了對資金的時間價值和購房者未來還款能力的考慮，因此，銀行需承擔更大的購房者違約風險。而還款期限越長，經濟可變因素就越多，抵押房產價值的變動也就越難預料和把握，自然銀行需承擔的抵押違約風險就越大。正因為如此，多數銀行都對抵押貸款的最長還款期限做了規定，以便在吸引客戶的同時，提高未來資金運用和回收的有效性。

如何防范違約風險

通過以上分析可以看出，影響違約風險的因素很多，對銀行來說，可以從以下幾方面對違約風險進行控制。

首先，對購房者的基本情況和資信進行詳細調查和嚴格審核。銀行在接到購房者的貸款申請后，需要對購房者的基本情況（尤其是可能影響購房者違約的因素，如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，并根據調查的結果決定貸款與否及合同條款的擬定。對購房者資信進行審核的指標主要有：購房者的家庭總收入及儲蓄證明；家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例；年齡；以往的信用記錄等。

其次，要確定樓宇的理性價格。對所貸款住房進行價格評審，包括對同質樓盤的價格對比，樓宇質量的分析和對市場初探（如內部認購、認購登記）結果的分析；還應關注不同價格類型（如起價、均價、折實均價、按揭均價、成交價格等）的合理性。最后，銀行還應考慮如何應對開發商銷售過程中出現的價格調整。

第三，銀行要關注房地產市場的走勢，及時調整住房抵押貸款的政策。銀行必須時刻關注關鍵的經濟指標（如失業率、經濟增長率、房屋空置率、利率等）的變化，并根據整體的經濟形勢及房地產市場的發展態勢及時調整按揭政策，確保對風險的控制。例如，如果房地產市場低迷，銀行可通過限制對出租物業的抵押貸款、壓低月供額與購房者月收入的比例、提高抵押貸款手續費、減少對遠期樓花的抵押貸款等方式來減低風險。

在貸款業務中，銀行要確定合理的抵押貸款首付比例及期限。可以參考二手樓的價格以及同類樓盤的按揭成數和年限；模擬計算不同成數和年限下的月供額，與租金及目標客戶的供樓能力對比。

同時，銀行還要完善內部管理流程、慎選樓盤和開發商。在選擇樓盤和開發商時要考慮以下因素：手續齊全、銷售合法；房屋規劃合理、戶型適合市場需要；價格適中、市場具承接力；開發商資信良好、有資金實力可保證項目的完成；滯銷房屋不予考慮，開發商有不良記錄的應慎重選擇。同時，要重視貸款監控和貸后管理工作。銀行應密切注視貸款資金的使用及建設的進度、樓盤的后期銷售和樓盤竣工入伙后的物業管理及相關承諾的兌現情況。

最后，銀行可以考慮引入專業顧問來對項目風險進行評估和控制。由于房地產行業的專業性較強，銀行內部大多不具備對住房抵押貸款進行風險評估和控制的人力資源，因此，要降低風險，銀行就必須借助外部力量。目前，有一些房地產咨詢公司已經開展了針對銀行的類似業務，作為房地產行業的業內人士，他們往往對房地產市場的總體態勢有更專業的把握，因而會提供更有價值的意見和建議，這對減低銀行的風險有極大的幫助。

（作者單位：西安交通大學管理學院）