關于廉租屋建設和房地產寡頭壟斷

萬科建設示范性廉租屋

中國在上世紀80年代之前，城市是福利分配房制度，直至1998年取消了此政策，住宅市場幾乎徹底市場化，只是城市化的過程，大量拆遷棚戶區，許多低收入的居民通過拆遷房安置，低收入人群的居住矛盾并不突出。自進入2002年，各大城市棚戶區拆遷進入尾聲，如何解決城市低收入人群的矛盾才凸顯。

資料顯示：截至2006年底，全國人均住房面積在10平方米以下的低保家庭有400萬戶，如果擴大到低收入家庭，總共有近1000萬戶。要解決1000萬戶住房困難，“十一五”期間每年需要資金近500億元。數據顯示，1998年以來，全國累計用于廉租房建設的資金僅為70.8億元，缺口非常大。鑒此，廉租房建設寫入了2007年的政府工作報告，表明中央政府為解決低收入家庭住房問題的重視。

廉租屋是各國以來解決城市低收入居住的通用政策，雖然做法上有德國模式、英國模式、香港模式的區別，但核心是：政府補貼解決低收入階層的住房，中國也不例外。北京24號文的核心精神就是“建立住房保障體系來，從制度上解決低收入人群的居住問題。

對市場化住宅市場來說，房價確實偏高，小型化是必然趨勢，就像香港、東京許多工業發達地區國家所經歷過的。但房價上升仍然保持高位的話，市場將出現結構性調整。

香港政府有個部門叫房屋署，專責公屋開發，解決低收入的住宅，資金來源政府財政撥款。政府來解決低收入住宅保障是目前大多數國家的通用作法。2006年，北京出臺“90／70”政策，希望嚴格控制戶型結構來平抑房價，解決中低收入家庭居住問題。但對低收入的家庭，還要靠政府對經濟適用房與廉租房的資金投入來解決。

萬科作為城市住宅開發商，第一，響應90/70政策，積極開發小戶型；第二，建立專項資金，進行解決低收入家庭住宅的課題研究，給政府提供決策參考；第三，建設示范性廉租屋（只能是示范性，無法規模開發），解決1000戶的廉租屋“萬匯樓”將于2008年6月交付使用；第四，萬科明確表態：只要政府引進萬科開發廉租屋項目，萬科將積極參與。

房地產行業形成壟斷了嗎？！

什么是寡頭壟斷？一般來說應具備兩個特征：一、少數企業占據了行業絕大多數份額，比如說，前三名占了50％以上；二、行業有進入壁壘，不能隨便進入，少數企業操縱著市場價格。這兩個特征應缺一不可。

一個行業如果沒有進入壁壘，即使集中度很高，也不是寡頭壟斷，比如手機行業，全球市場的前三位份額，早就超過了50％，但這個行業顯然不是寡頭壟斷的。

中國房地產行業現在是什么情況呢？首先，集中度還非常低，目前全國地產開發企業在3.5萬～4萬家，高峰時曾達五萬多家。對比一下2006年中國和美國的數據。2006年中國第一名是萬科，占有率只有1.25%，而美國第一名是4.9%；中國前五名加起來不超過4％，而美國是17％。

即使萬科在將來的市場份額一家超過了4％，也構不成行業的壟斷壁壘，因為只要有資金、土地資源就可以進入這個行業，不像金融、電訊、能源，有個準入制，這也就是近兩年其他行業的企業紛紛進入房地產的原因。如此自由準入行業，是不容易出現寡頭壟斷的，企業更不可能獲得定價權，價格是在競爭中產生的，如果這個行業的收益率高了，其他行業的資金就一定會進來，加劇競爭，將利潤率降下來。

中國房地產的問題不在壟斷，而在集中度不夠。

何解？首先是在過于分散的狀態下，購房者的權益事實上得不到很好的保護。一個行業有幾萬家公司，很多公司就是項目公司，做完一個項目可能就消失了。房子是要住一輩子的，幾十年的時間里面，售后服務、維修問題需要開發商來負責任的。只有那些長期開發的、走品牌路線的公司，才能負得起這個責任，而這樣的公司，基本上都是大公司。

房地產上市公司，一般規模都比較大，而且逐漸都在走品牌路線。上市公司還有另外一個特點，就是它的透明度比較高，比較規范。因為你是上市公司，需要作信息披露，想不透明都不行。

(來源：王石博客）

詩意地棲居

10月29日，萬科借北京電影博物館舉行“萬科換標儀式暨新聞發布會”。

萬科新標志在2006年就確定了，只是審批程序等待至今。

喜歡新標志。四個旋轉“V”構成的方塊圖形很容易聯想中國傳統建筑的窗花，這樣萬科老標志的“V”和行業特征、尊重傳統文化都意在其中，且一目了然。

更喜歡伴隨新標志的口號語：讓建筑贊美生命！建筑是為了生命、為了人而存在的，安全結實經濟；建筑不僅是遮風雨之地，也應該是“詩意地棲居”；建筑是自然的一部分，是生命的延續，同自然和諧是理所當然的。對生命熱愛、敬畏，體現到讓建筑來表現這種熱愛和敬畏，那就是贊美生命！讓我們棲居的環境更美好！

萬科換標也是公司上規模、大發展的標志。

此時，不僅想到海德格爾的“詩意地棲居”，還想到希波克拉底誓言所體現的：感恩、職業道德、人道主義。

對待創造了建筑的相關者不應心存感恩之心嗎？相關者就是：客戶、股東、員工、合作伙伴、利益相關者和我們自己。

能力是一種責任。

能力越大責任越大。