政府不應阻礙個人合作建房

秋　風

問題的關鍵在于，政府能否從商人心態轉換為公共管理者心態，能否允許民眾自由地發現、創造低成本的自行解決住房問題的組織形態

在全國個人集資建房嘗試中首例成功“拿地”的溫州個人合作建房項目，最近發生“質變”。該項目正在轉為商品房開發模式，256名會員變成項目投資股東，他們不再是為自己建房，而只是一家房地產開發公司的投資者。

有些專家貌似高深地分析個人合作建房的內在風險，比如會員管理、資金監管、成本控制等等。但是，這樣的風險，民眾是完全可以找到解決辦法的，問題是，政府根本就不給民眾探索解決辦法的機會。還有專家說，對個人合作建房，政府缺少相關法律、法規監管，不好管理。但是，以目前政府立法、決策的效率，似乎不難制定出這方面的法規、政策。

真正的理由異常清楚而明白：針對這個項目，溫州市政府專門成立了一個“領導小組”，常務副市長擔任組長，市政府三位主要領導先后針對該項目作出批示，其中最重要的一條就是，這個項目要理想開工，就必須改變性質，按商品房模式開發。負責立項的溫州地方官員表示，所謂“個人合作建房”在法律意義上并不成立，所以，這些民眾要建房，就必須按房地產開發項目正常程序進行。

不管全國性的法律和政策是如何規定的，地方官員已經明確地宣布當地的法律：政府惟一認可的建設房屋的模式就是開發商模式。這樣的表態早就已是這些年來的一個基本事實。90年代中期以來的房地產開發模式的基本特征是雙重壟斷：政府壟斷城市房屋建設用地的供應，政府認可的房地產開發商則壟斷房屋的供應。城市房屋建設的渠道是惟一的、壟斷的，政府把一種壟斷地位授予全體開發商，城市居民只能到房地產開發商手里去買開發商已經建好的房屋，不可能從政府那里獲得土地自行建設房屋。有些地方還一直在拆除別墅業主改建、擴建的房屋，這就更明確地宣布：開發商建造什么房屋，業主就只能住什么房屋，根本無權對自己已經購買的房屋進行任何形式的改建、翻建，即使是在不影響他人的別墅區內。

政府為什么要維護開發商如此全面的壟斷地位？不用討論什么官商勾結，或者開發商的背景，根本的制度性原因顯而易見：政府就是房地產市場上最大的生意人，房價如果維持在高位上，政府可以從土地上、從房地產交易中坐享巨大收益。而賦予開發商以壟斷地位，禁止市民自行建造房屋，有助于將房價、從而將地價維持在一個高位。當然，維持房價價格高位又以政府人為制造土地供應緊張為前提——而政府恰恰擁有這種權力，政府就是城市建設用地的壟斷供應者。總之，在目前的土地與房地產法律與政策框架下，政府與房地產開發商構成了一個相互配合的利益共同體，兩者共同壟斷居民所需要的房屋的供應，并分享巨大的壟斷利潤。

個人合作建房顯然會對這種雙重壟斷局面構成沖擊。個人合作建房將會取消中國式房地產開發商。現在的開發商首先從政府那里獲得土地，再開發房屋出售，在此期間土地的升值收益歸開發商享有，而在政府壟斷土地供應、人們預期土地供應緊張的環境下，土地升值收益是非常巨大的，這構成了開發商的主要收入來源，開發商投入的其他要素的正常利潤反而是次要的。個人合作建房者當然就不用支付這筆錢，建房者即使雇傭開發商，開發商也只是簡單的建筑商而已，不可能享有開發期間土地升值的收益。相反，這筆收益會表現為建房者的賬面收入。

一旦中國特色的開發商消失，政府在土地上的收益也將大大減少。廢除開發商后，土地主要由家庭或個人聯合購買，沒有了開發商的囤積因素，土地價格會相對處于低水平，政府的土地收入不可能像現在這樣大。同時，目前的房地產市場有土地交易與房屋交易兩個交易環節，廢除開發商后，只有土地交易一個環節，政府的稅收可能減少，GDP總量也會縮水。而在目前的體制下，GDP增長率和稅收增長率是官員政績的主要衡量指標，各級政府官員當然不會容忍任何東西沖擊這兩者。

所以，盡管政策上本就有鼓勵個人合作建房的條文，四五年前民眾就提出了個人合作建房的設想，盡管各地都有民眾在堅持不懈地努力實現個人合作建房之夢，溫州市民也僥幸地以個人合作建房的名義拿到了土地，但最終，個人合作建房的嘗試還是被政府及時地剎車了。民眾的熱情被兜頭潑了一盆冷水，地方政府官員恐怕也出了一身冷汗：終于沒有自斷財路。

不過，政府維持這一財路的代價是自己不得不承擔起一個沉重的責任。由于價格持續上漲超出大多數民眾的承受能力，住房問題已經成為一個社會與政治問題。價格之所以上漲的根源則在于目前城市土地、房屋的雙重壟斷模式。于是，政府設計了廉租房、經濟適用房、限價房等制度來應對這一問題。但所有這些解決方案都以維護目前的為前提，問題是，如果大多數人要依賴政府的福利才能解決住房，政府承擔得起這一福利責任嗎？政府真的有能力通過福利手段解決大多數城市家庭的住房問題嗎？

是否放行個人合作建房，對政府來說是一個考驗，考驗政府是否明智，也考驗政府是否有解決民眾住房問題的誠心。假如政府比較明智，且確有負責的誠心，那就應當放手地讓民眾自己解決自己的住房問題。

解決民眾住房問題的根本出路是讓大多數民眾不靠政府、可以在市場上自己解決自己的住房問題。而這就要求存在一個相對健全的市場制度，也即土地和房屋供應是開放的、競爭性的，家庭及諸多家庭組成的合作社可以從城市政府手里獲得土地，甚至更進一步，直接從農民手里購買土地，自己建造房屋。在這樣一個相對健全的房地產市場上，政府責任自然會被縮小到一個較小的范圍內。

個人合作建房的具體制度設計，不會有多難，合作社內部的風險控制，更是無需政府操心。問題的關鍵僅在于：政府能否從商人心態轉換為公共管理者心態，能否允許民眾自由地發現、創造低成本地自行解決住房問題的組織形態。歸根到底，政府能否把民眾在房地產領域應該享有的最基本的自由還給民眾？