啟動第三次土地革命正當其時

趙　曉

我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產權歸還給農民。而現在，我們顯然是已經到了啟動第三次土地革命(“現代土地產權制度”)的時候了

盡管政府早就提出要建立“現代產權制度”，但是中國房地產無論市場化也罷，房地產調控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產市場的基礎制度——產權制度的變革。

然而，房地產市場如同其他市場一樣，其實是一個制度體系，而產權乃市場的基礎和根本。在中國房地產沒有建立起現代產權制度之前，哪怕“房地產市場”叫得震天響，哪怕這樣的市場化已經進行了近十年，對不起，我們只能遺憾地發現，中國房地產市場仍是一個產權缺位的市場，而這樣的“市場化”一定會出現嚴重的問題。

事實上，從房地產產品市場化與要素市場化的背離上，我們看到的是中國市場化的跛足與艱難。中國雖然已經被越來越多的國家承認是“市場經濟”國家，但人們看到的更多是產品的市場化，而生產要素(土地、資金)的市場化卻遠遠談不上。

不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業化、城市化相關的土地也仍被政府牢牢控制，其表現就是全國人民要賣地，只能賣給政府，全國人民要買地，只能從政府哪里購買。

其結果，中國的工業化和城市化都完全可以在政府的主導下，以最大程度降低成本，以及獲取政府收益的方式來加快進行，但是不免以農村和城鎮居民的收入與財富損失為代價。

房價與地權

各級地方政府對城市用地供應，致使城市化、房地產市場化最終在中國蛻化為一場不斷強化和擴大政府對于土地的壟斷。

某些地方政府對于土地暴利的追逐，不僅極大地損害了政府與公眾的關系，也破壞了中央的科學發展觀與和諧社會的偉大部署，致使房地產調控的目標無法實現，中央與國務院的公信力為此受到嚴重損害。

近日，政府又傳出要求依法嚴格管理農村集體建設用地、嚴格執行農村一戶一宅的聲音。這就意味著，此前因北京市國土資源局的一紙叫停，而命運難測的小產權房，最終以嚴厲禁止而告終。媒體稱之為“叫停小產權房”。

政府禁止小產權房的理由是保護耕地，但這樣保護耕地值得商榷。

中國宏觀經濟學會為國家發改委“十一五”規劃所做的另一項研究也表明，從土地資源條件看，如果到2030年中國的糧食進口規模保持在5000萬噸，國內耕地的單產提高速度保持在改革開放以來的水平，則在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來轉移到非農產業發展，平均到25年中每年約600萬畝，這比改革開放以來年均耕地轉移規模還要高，也比過去幾年的用地高峰還要高，因此土地供應其實是有一定保障的。

另據國土資源部公布的數字，全國城市用地現在大概是5600萬畝，相當于全國國土面積的0.3%；相比之下，農民占2.6億畝，為城市現在所占用土地的五倍。

顯然，如果城市化將7億農民都轉移出來的話，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問題，那我們為什么還要擔心土地會日益緊張而不是樂觀地相信大量的土地將會被釋放出來呢？

有些學者還經常談農民的土地如果買賣，農民會變窮。這是全世界最奇怪的產權理論，其意思是說，你剝奪了人的產權，反而對人有好處。

十七大上提出的非常重要的一點，就是要增長居民的財產性收入。然而，迄今中國農民的人均財產性收入只有幾十塊錢。如果農民缺乏土地權利，他們的財產性收入的增加將很難實現。

所以，非常清楚的一點就是，要穩定房價的增長，要實現科學發展觀和和諧社會，必須盡快啟動土地的現代產權制度變革，必須使得土地有多元的供應。

土地供給影響下的房價

最近，筆者所帶領的課題組對中國房地產調控政策效果的實證分析結果發現，我國的土地價格指數與房地產價格指數呈正相關。

緊收的土地政策必然會加速土地價格的增加，控制土地價格的政策，將抑制房地產價格指數的上漲，合理控制土地價格的土地政策可以影響土地價格，繼而影響房地產價格指數。所以，可以認為我國土地供給的松緊政策明顯地影響著房地產均價。

而我國目前的基本土地制度及政策就是，即便在流動性已經嚴重過剩從而對房地產需求暴漲的時候，政府依然將所有的城市開發土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點、一小點來，而擠出來的地就是走進招拍掛市場。

我們知道，獲得最高收益的最佳方式，就是通過拍賣來投放到二級市場，這是想讓地價房價漲多高，就可以漲多高。如此一來，土地價格不狂漲進而帶動房價狂漲才怪。

所以，當前房價上漲的原因其實非常清楚。一方面是流動性過剩背景下的過旺需求，另一方面則是政府壟斷土地下的人為地減少了供應。

的確，中國的經濟增長速度不慢，改革開放以來近30年的增速超過9.5%，而近年來甚至表現出越來越快的趨勢。比如，過去四年平均增長速度超過了10%，而2007年前三季度的增速達到了11.5%。

然而，在許多地方房價的增長速度大大超過了GDP增長速度，也超過了居民收入的增長速度。

特別是今年開春以來，很多城市的樓盤的價格增長超過了一倍，如此一來的結果必然就是，普通老百姓越來越買不起好房子、大房子，越來越沒有辦法實現美好的人居理想。長期以往，中國國民的幸福感何在？

切莫走向怪胎模式

中國內地現在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手從老百姓口袋中掏錢，右手建經濟適用房和廉租房。

香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷于港英政府手里，港英政府用拍賣的方式來獲得最高的地價，直到目前，整個香港的土地開發率才只有23%，大量的土地處于未開發狀態。

而與這種擠牙膏式的土地供應相對應的，是香港居民極其惡劣的居住環境——這種惡劣環境在全世界都是罕見。

新加坡的情況同樣特殊。它是一個海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產市場發展模式同樣是畸形的，因為它只能采用大政府的住房供應方式，采用類似于“共產主義”平均分配的方式來保證居民的住房供應，否則就會有人住不上房。

然而，內地與香港、新加坡的情況完全不同，內地是一個正常的完全可以走市場經濟發展模式的大陸國家。它應該學習正常的市場經濟國家，建立起土地的現代產權模式，來保證土地的正常流轉和有效供應，以保障經濟發展和公民福利的同步長進，而不應該學習香港、新加坡的怪胎模式。

至于住房保障體系，它只能作為補充手段，而不能作為主流手段。如果反客為主，那么，所導致的結果是中產階級日益貧困化，全國人民都得靠政府住房保障體系來實解決住房總量，這樣政府就又回到大政府時段，計劃經濟再次回潮，左手把大家的土地財產全拿走，右手再給大家分房，而其結果，上一代人已經經歷過，無復多言。

土地從來都是這個國家的命根子。我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產權歸還給農民。

而現在，中國已經到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“聯產承包責任制”)之后，啟動第三次土地革命(“現代土地產權制度”)的時候了。

這意味著在物權法頒布之后，中國的土地制度終將發生根本性的變化。

(本文作者為北京科技大學經濟與管理學院教授)