房地分離：不安的城市土地

何忠洲　劉　震

雖然房權和地權在法律規定上是一致的，但在城市房地產開發實際操作中的分離，令人們的房產權始終處于不安的境地，即使那些當年擁有完整的房地所有權的老私房主，也不能例外

在1982年憲法宣布“城市的土地屬于國家所有”25年之后，面對已經被強行拆除的舊宅，華新民執拗地強調：那房和地是屬于我家的。華新民的祖宅有兩處：遂安伯胡同27號、紅星胡同51號、53號和55號，共占地兩千多平方米，均位于北京東城區金寶街開發項目范圍內。

在所有的場合，她都通過介紹歷史過程和現行法律說明：在中國，土地除了國家所有和集體所有外，還一直存在著私有，“而且，至今如此”。

最為有力的證據是，她至今保留著1951年由北京市地政局(現國土局)頒發給她祖父的房屋土地所有權證，并且有著證明其土地私人權屬的地籍圖。

在其中一處祖宅經歷了祖宅被強行拆除和一系列的官司之后，她開始收集與土地、房子相關的法律法規乃至領導講話與通知，并且如數家珍。

她開始用自己的方式來解釋憲法。

這一次，這個藍眼睛、高鼻梁、栗色頭發的中法混血兒，成了北京乃至全國上百萬私房主的代表。

在一波又一波的城市改造、拆遷浪潮中，相當一部分的激烈沖突正與這些私房主相關。

分離的房地

這兩處祖宅是華新民已故祖父華南圭在1914年親自為自家人居住而設計的宅院。從一開始，這里就房地不分。

1949年中華人民共和國建立，華新民的父親華攬洪于1963年繼承了兩處祖宅，并且得到由人民政府頒發的房地產權證。

房地在實際操作中的分離始于之后的一系列運動。

1958年，為了解決大量擁入城市的軍人和工人的居住問題，中央人民政府發布了關于“經租房”的通知，要求“對房主及其親屬進行動員”，將其超過225平方米或15間的私有出租房屋拿出來，“由國家經營租賃”，即“由國家進行統一租賃、統一分配使用和修繕維護”。

公開資料顯示，1958年北京市私房改造后的經租房有23萬余間，共380萬平方米，占當時改造房的53.85%，涉及私房主6000戶左右。而在蘇州和上海，比例則更高一些。蘇州的私產比例占了86%，上海為66%。

華新民祖宅中的紅星胡同的一部分即被經租。但是，當時房地產證都還在華家。

隨后1966年的“紅八月”，在紅衛兵們徹底消滅私有制的行動中，這些房地產證都被勒令上交。一些私宅的院落空地上被房管局蓋上了房屋。

在1982年，北京落實私房政策辦公室成立。根據當時的政策，在文革期間被侵占的房屋被退回房主。

這個時候，土地的私有仍然是大量的現實存在。

改變是在1982年，這一年修正后的憲法規定：城市的土地屬于國家所有。1988年憲法修正案又從不再可以轉讓的土地所有權中分離出來了可以轉讓的“土地使用權”，使得土地財產權得以延續下去。

隨后便是換證。原本房與地一體的房地產證被一分為二：房產證和土地使用權證。

對1982年憲法的規定，華新民再三強調，城市的土地歸國家所有并不意味著一切土地都歸國家所有，私宅下的地是仍屬于私人的土地財產權，1990年的國土13號法規已明確是私人所有權“自然享有”。

而且，她強調，土地財產權是物權，而且法律上房和地的權利一直是一致的。

然而雖然法律上非常明確，但就在中國的《物權法》醞釀之際，2005年，華新民發現，她家紅星胡同的祖宅連同周圍大大小小住滿了人的房屋，被貼上了一個大大的拆字。一個被命名金寶街的項目要在這里開工，“打通金寶街，擴大王府井商圈。”

“我們的房子和地在我們完全不知情的情況下被賣掉了。”華新民說。而且不久，華新民和胡同的居民們發現：祖宅下的地被開發商用來在銀行抵押貸款。

要房子也要地

華新民代理父親的訴訟始于2005年。她在法庭上說，“如果誰想表示此宅不屬于華家而屬于他的話，就請他出示他的房地產所有證，如此簡單。”

為了證明自己家人是真正的權利所有人，在庭審中，華新民出示了這兩處私宅的民國時期的房契地契，以及上世紀50年代國家頒發的房地產所有證(此證即“文革”后歸還私產的憑證)，還有頒發此證的時任人民政府地證局副局長的親筆信和家住房客的證明信。

但是法院最后的結論是：“這些證據只能證明北京市東城區無量大人胡同(即現東城區紅星胡同)18號、19號、20號房屋產權的歷史狀況。華攬洪未能提交其對相關房屋目前仍享有合法所有權或使用權的證據。”

這讓華新民啼笑皆非：什么叫做“歷史狀況”？任何逝去的時光都可以被稱作“歷史”，昨天就是歷史，兩年前是歷史，二十年前也是歷史，五十年前也是歷史。如果按照審判長的意思，任何一個業主昨天登記過的房產在今天都不能算數，都只能證明產權的“歷史狀況”，都不能“仍享有”，豈不可笑！

華新民強調：我方仍對有關房屋和宅基地享有合法權益。

不安的土地

事實上，關于經租房及其下的土地，在有些城市并不成為問題。

1997年1月29日，廣州市于通過了《關于加大本市落實僑房政策力度實施方案》，文件規定：涉及到對私改經租僑房和代管僑房的處理，在一定條件下，同一僑房產權人在本市有一間或多間房屋的，被私改或代管的住宅用房不論建筑面積多少，一律歸還房屋產權給僑房業主。

到2001年上半年止，全市共發還非住宅私改和代管僑房500平方米以內的有17.7萬多平方米，住宅私改和代管僑房1000平方米以下的80.2萬多平方米；處理本市屬區、縣級市土改拍賣僑房面積12.3萬多平方米，發放補償款4809.3380萬元。

2006年6月1日，廣州市國土資源和房屋管理局又聯合出臺了“關于進一步明確落實僑房政策發還房屋有關問題”的通知。

廈門市在2003年5月明確了落實僑房使用權的幾種渠道，包括僑房業主或其代理人與住戶協商解決，業主或其代理人配合無其他房源的住戶向市落實辦申購專用房源，以及住戶不予配合情況下，業主或通過法律途徑，或通過政府相關部門的調解，取得使用權。

據福建鄉音網報道，2002年，廈門市在應清退的僑房產權總面積88.95萬平方米中，已清退73.99萬平方米。

這些地方解決的一個背景是，在改革開放初招商引資的情況下，大量的華僑正是經租房的房主。而且，整體的數量也并不太多，政府也有足夠的空間來進行調配。

相比之下，同樣是僑產中的經租房，在北京和其他一些城市卻沒能返還。在北京、上海這樣的地方，經租房連同其下的土地，被作為歷史遺留，至今未得到完全解決。

而隨著時間的流逝，這些大城市的地價已經高得令人咋舌。

有私房主出示給記者的一份內部文件表明，政府也曾給一些人返回經租房，不過，文件注明條件是：針對領導批件。

但是，關于房子和土地，則至今在法律規定上和土地管理部門的實際操作上有著極大的距離。

華新民擔心的是，新一輪的地籍調查正在進行。在她看來，地籍如同戶籍，一直是在證明著宗地的所屬。華的擔心在于，新的地籍有可能會把歷史上的合法登記給抹掉，把非法侵占的事實變成“合法”。

她家的另外一處宅子，位于遂安伯胡同27號的一座四合院，是文革后歸還的，有著新換發的房產證和土地使用權證，但是在金寶街項目中，一樣面臨著未經房主允許已被土地部門非法出讓，并可能被拆除的命運。