２００６房地產(chǎn)：政策頻出 漲勢未緩

僅僅控制價格不是房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向，因為房價漲跌是供求關系決定的。若想房子降價或緩漲，只有增大供給。由政府來直接干預住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，其初衷是好的，然而政策的有效性值得懷疑。

2006年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了政策頻出的宏觀調(diào)控。如果說2005年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只是使出了金融和土地這兩個\"雙節(jié)棍\"，那么今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控涉及面更廣，操作性更強，影響面也更大。

然而，盡管調(diào)控措施頻出，全國房價卻沒有出現(xiàn)下降的跡象。截至06年10月，今年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲5.4%。10月，房價漲幅居前六位的城市分別是：北京10.7%；廈門10.5%；深圳9.9%；福州9.6%；沈陽9%；廣州8.8%。其中，北京房價不僅領漲全國，而且自2005年7月份以來，房價已連續(xù)15個月上漲。

調(diào)控措施頻密出臺

早在06年初，北京、廣州、深圳等地的房價就開始了新一輪的上漲，表明05年的宏觀調(diào)控使得投資性購房在一定程度上得到了遏制，但是供應結(jié)構(gòu)不合理和房價過高的問題仍沒有得到有效解決。兩會以后，政府以前所未有的力度對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控——

2006年4月28日，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調(diào)至6.39%；

2006年5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施（\"國六條\"），包括住房供應結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等方面；

2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（國辦發(fā)<2006>37號），人稱9部委\"十五條\"，對\"國六條\"進一步細化；

2006年5月31日，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》（國稅發(fā)74號文件），對\"國六條\"中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確；

2006年7月6日，建設部頒發(fā)165號文件《關于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》；

2006年7月6日，建設部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委員會、國家工商行政管理總局下發(fā)166號文件《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》；

2006年7月11日，中華人民共和國建設部、中華人民共和國商務部、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會、中國人民銀行、中華人民共和國國家工商行政管理總局、國家外匯管理局下發(fā)171號文件《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內(nèi)稱為\"外資限炒令\"；

2006年7月24日，國務院辦公廳發(fā)布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》（國辦發(fā)<2006>50號）；

2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文）；

2006年8月14日， 中華人民共和國建設部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布關于制止違規(guī)集資合作建房的通知；

一系列政策密集的出臺，以前所未有的姿態(tài)，給熱鬧的房地產(chǎn)市場帶來巨大震動。至下半年以后，市場觀望的氣氛也開始彌散。

綜觀今年以來的房地產(chǎn)市場形勢，宏觀調(diào)控的主旨是調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定住房價格，調(diào)控的基本原則是\"打擊投機、規(guī)范投資、調(diào)整結(jié)構(gòu)、鼓勵自住\"。相關政策相當注重供應和需求兩個層面的雙向調(diào)節(jié)，但總體感覺還是抑制需求的政策分量較重。目的是為了讓全國房市能有所退燒，特別是熱點城市如北京、廣州、深圳等城市的房價仍然持續(xù)高企，這是宏觀調(diào)控政策密集出臺的最主要原因。

控制價格不是房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向

然而，如果把房價作為房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要目標，就犯了前幾年政府直接干預股指走勢同樣的錯誤。因為政府進行的宏觀調(diào)控，目的是為熨平經(jīng)濟波動的波谷，是著眼于經(jīng)濟的總體走勢，如果把房價作為調(diào)控目標，是典型的政府直接干預單一產(chǎn)品價格的微觀控制行為，有悖于市場經(jīng)濟基本原則。

目前中國房地產(chǎn)市場的供求關系，應該說存在很多矛盾，有結(jié)構(gòu)性的矛盾，也有體制性的矛盾，這些矛盾制約著我們很難把握住宅的供求關系。但是從本質(zhì)上來講，房屋還是一種商品，既然是商品，其價格漲跌還是要由市場供求關系來決定的。僅僅控制價格不是房地產(chǎn)調(diào)控的市場主要的方向，在人們對住宅需求還比較旺盛的階段，價格很難降下來。之所以房價降不下來，說白了，還是供給太少，需求太旺盛。若想房子降價或緩漲，要么限制人們的購買行為，壓制需求，要么增大供給。

從政府的角度來說，出臺抑制需求的措施比較容易，只要增大住宅的交易成本，增加購買難度，就可以抑制一部分需求。然而，這樣做短時間內(nèi)可以起到抑制需求的效果，但隨著時間流逝，政策影響力衰減，這些未被滿足的需求必將釋放出來，并帶動房價報復性反彈。

因此，要想抑制房價，政府應當采取一切措施，增大住房供給，減少買賣或租賃的交易成本?？梢詮馁I賣和租賃兩個方面，增大住房供給。有購買能力的，可以從新房或二手房市場購買住房，而沒有購買能力的，可以從租賃市場尋找安身之所。

但是，政府的政策取向卻是嚴格控制土地供給，實質(zhì)上加劇了供不應求的狀態(tài)，這也是一種無奈的選擇。因為地方政府在一級土地市場上處于獨家壟斷的地位，減少供給才能獲得更大的壟斷價格。而中國地少人多的矛盾，更是給地方政府嚴格控制土地以口實。

住宅市場是由供求關系決定的，但是從住宅福利的角度來講，它又是政府必須干預的一個社會領域。從社會領域的角度來講，這種干預是必要的，但是必須注意干預的手段。

調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)能否得到落實？

在眾多的調(diào)控政策中，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、增加中小戶型的供給比率無疑是最重要的政策取向。根據(jù)九部委\"十五條\"規(guī)定，90平方米以下套型建筑面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上，其基本出發(fā)點是要逐步解決和保障城鎮(zhèn)絕大多數(shù)群眾的住房需求。從調(diào)整住房結(jié)構(gòu)出發(fā)，增加中小戶型的供給比率來滿足中低收入家庭的購房需求，并以此穩(wěn)定房價，這與以往政策不同。

然而圍繞90平方米中小戶型占到70%的執(zhí)行目標，是針對單個項目還是總量，90平米的\"套型建筑面積\"究竟是指建筑面積還是套內(nèi)面積，一直令業(yè)界爭論不休。\"套型建筑面積\"之所以引發(fā)爭議，是因為開發(fā)商試圖利用九部委十五條的模糊規(guī)定，把它解釋為套內(nèi)面積，這樣就能把建筑面積把擴到100－105平米，而這距離中低收入家庭的購買力越來越遠。

目前，大部分城市已經(jīng)按中央要求出臺了《住房建設\"十一五\"規(guī)劃》，基本上都傾向于將\"套型建筑面積在90平方米以下的商品住房需占70%\"的規(guī)定定位于總量控制，而不是項目控制。有業(yè)內(nèi)人士認為，這實際上為各地調(diào)控留下了余地。而限價房除了現(xiàn)身于青島、寧波等少數(shù)幾個城市外，北京、上海等一線城市還難覓蹤影。

由政府來直接干預市場產(chǎn)品的供給，意在增大供給，其初衷是好的，然而其政策的有效性值得懷疑。首先，政府控制住房供給結(jié)構(gòu)，必然要賦予規(guī)劃部門一定的權(quán)利來審批開發(fā)商開發(fā)中小戶型的行為。這實際上是政府設立的一種新的\"租\"，凡是有游說能力的開發(fā)商就可以多蓋大房子，沒有能力游說的只能多蓋中小戶型。

從市場角度出發(fā)，房地產(chǎn)商最清楚什么樣的房子最賺錢，什么樣的房子賣得最快。開發(fā)商喜歡開發(fā)大戶型，就是因為有能力購買者對大戶型的青睞，這一部分真實需求還沒有得到完全大的滿足。如果這一部分需求得到了很好的滿足，必將出現(xiàn)大戶型賣不出去的問題，最終迫使開發(fā)商改變做法，增加中小戶型的供給。目前房地產(chǎn)市場大戶型和中小戶型都有需求，中低收入家庭偏好中小戶型，需求很迫切，對房款總價很敏感，因而對房價上漲怒氣很大。這是可以理解的。但是，這一部分的需求不能靠開發(fā)商的恩賜，主動增加中小戶型來解決，也不能靠在政府的父愛主義來解決，最終，它只能依賴中低收入家庭收入水平的提高和市場供給的變化來解決。

調(diào)控措施應當著眼長遠

近幾年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度之大，政策之多，政策之集中，超過了任何一個時期，也超過了任何一個行業(yè)，然而，一些深層次的問題仍然沒有得到根本的解決，政策的效果還有待時間的檢驗，房價與地價增長的勢頭并沒有有效抑制。

應當看到，隨著城市化進程加快和城市居民收入水平的持續(xù)增長，國內(nèi)房地產(chǎn)價格會在相當長的時間內(nèi)保持上升的態(tài)勢。而中國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，全球貨幣流動性出現(xiàn)過剩，人民幣升值不可逆轉(zhuǎn)，這些因素更加刺激了中國房地產(chǎn)價格的始終處于高熱區(qū)。

房地產(chǎn)價格上漲難以遏制，關鍵是上漲的速度是否與GDP的增長速度相協(xié)調(diào)，與居民可支配收入增長相協(xié)調(diào)，與社會總體物價指數(shù)的上漲相協(xié)調(diào)。長期而言，只要是房價的上漲速度低于居民收入的上漲速度，那么這種上漲仍然在合理的范圍以內(nèi)。從金融風險控制的角度和按揭的償還能力分析，只要可支配收入保持穩(wěn)定增長，收入增長速度高于銀行貸款利率的增長速度，購房人在不出現(xiàn)意外的情況下，償還就沒有問題。

相對于我國人多地少、資源制約、經(jīng)濟高速增長的國情，按照市場價值規(guī)律，我國中心城市商品房的價格并沒有脫離實際需求，主要是短時間內(nèi)價格持續(xù)增長超出人們的心理防線。

由于住房建設中的結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住房保障制度建設的不完善，導致了當前的深層次問題，解決住房問題是一個長期的過程。近年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，充分顯示出我國房地產(chǎn)市場管理是被動的、缺乏前瞻性的管理，我們在一些問題的認識上還不是很清晰，短期的政策手段和中長期的思路還不完全一致。