以租養房ＶＳ賣房還貸

小魏家中添丁進口，于是最近新購了一套住房，親友們在向他祝賀喬遷之喜時，便問他打算如何處理老房。小魏的老房子位于市中心，現在價值約40萬元，而目前這個地段的租金約為2000元／月。到底是該出租還是出售?小魏一時也拿不定主意，便請大家幫忙分析。

租售難定

有朋友認為應該把房子賣掉，盡快還清新房的貸款，并替小魏算了筆賬：按照現在的租金，扣除一個月的空置期，小魏老房子的年收益率為2000×11／400000=5．5％；而小魏的新房辦理了20年按揭貸款，年利率為6．84％，月供3500元。顯然，房子出租的收益率抵不上房貸利率，且每月的租金還不夠用來還月供，這種情況屬于“入不敷出”。從合算的角度考慮，小魏應該將老房子賣掉，提前償還按揭貸款。

但也有朋友認為應該出租，實行“以租養房”的策略。一方面可以用租金來充抵部分月供，另一方面，小魏的這個老房子地段不錯，邊上還在規劃修建地鐵和快速公交線路，預計房價會有較快上漲。如果這個房子每年升值10％，加上5．5％的出租收益率，年收益率就達15．5％，還用得著考慮租金的高低嗎?所以從長遠看，現在最好不要賣房。

小魏也難以下定決心。一方面覺得把房子賣了挺可惜的，“租金雖然低，可房子還是自己的。”但另一方面，新房月供壓力比較大，尤其是經過去年的兩次加息，更讓他惶惑不已——如果利率上漲得太厲害，他是不是應該把老房子賣掉，提前償還按揭貸款呢?

3點權衡

小魏這套房子該出售還是出租，有3個因素起著決定性作用：租金收益、升值潛力和房貸利率。那么，這三者之間的關系是怎樣呢?什么情況下該租?什么情況下該賣?這個需要仔細權衡。

租金收益

一般而言，租務市場的供求關系比較均衡，租金收益率的變化不會太大。就小魏這套房子來說，即使周邊的地鐵和快速公交線路建成通車，租金上漲一倍，但如果房價也同時上漲一倍，則租金收益率依然為5．5％。在目前的情況下，由于城市的外來人口較多，房租下降的可能性不大；而近幾年房地產開發規模較大，房源較多，加上這是一套普通老式住宅，裝修簡單、物業管理欠佳，租金暫時也沒有大幅上漲的空間。也就是說，小魏這套房子的租金收益率仍將在5．5％左右徘徊。

升值潛力

二手房的升值潛力，要看我國的宏觀經濟形勢和相應區域的房價漲幅。一般來說，政府有關部門和一些中介機構會定期公布某城市、區域的二手房價格、漲幅。但是，對于小魏來說，這些數據只能作為參考，最準確的數據應該是同一小區、同一樓盤乃至同類戶型的過往轉售價格，據此判定房子的升值情況。當然，小魏還要考慮一些預期漲價因素，比如由于這套房子的周邊正在規劃修建地鐵和快速公交線路，未來可能會有較大的升值幅度，等等。

房貸利率

自2004年起，央行對房貸利率已經進行了4次加息，政府控制房貸規模、提高房貸成本的決心可見一斑。預計今后央行會根據實際情況進行宏觀調控，利率存在繼續上行的可能，但幅度仍不會太大。

結論：賣不如租

通常情況下，“以租養房”是很多人的理想，“賣房還貸”似乎是諸多購房者的無奈之舉。但事實上，對于一個有著精明投資眼光的人來說，賣還是租，不應簡單根據租金與月供的數額大小來決定，而應從收益與負債對比情況(投資收益率)進行考慮：如果租金收益率+升值幅度＞房貸利率，小魏就不宜選擇賣房，而應坐等升值，放長線釣大魚；如果租金收益率+升值幅度≤房貸利率，那就租不如賣了。從目前來看，小魏的老房子顯然屬于第一種情況，應該繼續出租，等將來房價上漲緩慢而利率持續走高時，再賣房不遲。