房地產流行的謬誤

流行的并不一定正確。我常常以為，和感冒可以大流行一樣，觀念的流行不能證明其不言自明的正確性。

房地產行業是充斥著流行謬誤的行業，因此在這個行業中，已經不存在穿著新裝的皇帝，但卻有數不勝數的戳穿謊言的小孩了。我們可以羅列一些流行的謬誤。

一是房價永遠上漲。是的，從百年史來看，幾乎95%以上的歲月房價是上漲的，但這不能拒斥在5%的歲月中房價曾經雪崩過，至少美國人、日本人和香港人對此記憶猶新。因此說房價永遠上漲，就相當于告訴你攀爬珠峰的路是上坡路那么正確，也相當于沒有告訴你攀爬的路上會有深淵和雪崩那么危險。投資不動產的失敗者，其傾家蕩產不是在于95%的漲價時代，而是在于5%的崩盤噩夢。

二是奧運之后的房價大跌。是的，考慮到離2008年還有兩年，因此期間如果土地出讓、物業稅、人民幣匯率等政策出現劇變，當然會導致房價走勢的變幻莫測。但假定其余一切不變，只考慮奧運和房價的關系時，我們不得不說，從全國范圍看，這兩者幾乎是風馬牛不相及的事情。奧運不是一場房地產運動。房價取決于供求，如果奧運并不等同于在2008年前后北京的寫字樓、商鋪或住宅供求格局的根本改觀，那么對于北京房市來說，受波及的也就僅僅是奧運概念的那些樓盤。退一步而言，就算鼓吹2008年之后房市崩盤的人是真智者，從博弈論的角度而言，這種說法得以流行的本身就顯示了其荒謬性，因為2008年崩盤論將不可避免地被徹底提前消化。這個道理，就像當干部59歲腐敗成為現象之后，腐敗一定會迅速低齡化并遍布各個年齡層次。

三是房價下跌會讓工薪階層實現購房夢。這也許是工薪階層期望房價大跌的真實意圖，但很遺憾，這樣的期望不太理性。工薪階層住房夢能否實現取決于兩點：政府的廉租房政策是否到位；工薪階層的收入能否大漲。通過商品房市場普遍解決中低收入階層的住房需求，本身就是緣木求魚，同時，也深深折射出各級政府對廉租房問題在執行層面的缺位和漠視。

四是新近流行起來的民間集資建房熱。很遺憾，這種熱潮只有無疾而終一種結果。開發商有無暴利的問題就和蚊子是否吸血一樣不值得討論，但為什么這種暴利不太可能通過集資建房的方式消解掉，讓購房人圓一回自己的住房夢呢？道理在于集資建房者除了散碎銀兩之外沒有“資源”。過去誰在集資建房？是有權有錢有地的政府部門、壟斷企業和事業單位。因此集資建房的幌子，是利用權力、壟斷利潤或者單位自有土地，小團體腐敗的最好媒介。開發商為什么能夠有暴利？歸根結底也在于在“關系型市場”的前提下，開發商從土地、規劃、施工驗收、信貸到銷售等各個環節，都有深厚的人脈關系，其暴利不過是恰好借助商品房這一媒介將這些人脈關系轉換為金錢而已。現在的民間集資建房者除了美好的愿望和少量的金錢之外一無所有，這就決定了集資建房熱是令人嘆息的黃粱一夢。

流行與理性無關，因此當你太執著于流行的謬誤時，活著將是更糊涂地痛苦著，這當然不如清醒地痛苦著，或者糊涂地幸福著。

（作者系北京師范大學金融研究中心主任、教授，本文只代表個人觀點）