ＧＤＰ與ＦＤＩ對中國房地產價格影響效果的實證分析

摘要:我國房地產以20%的高發展速度持續增長七年，中國房地產“泡沫說”受到關注#65377;選取1987—2005年我國GDP#65380;FDI和房地產銷售年平均價格的時序數據，利用誤差修正模型對三者關系進行計量分析，得出協整關系的結論#65377;定量結果表明，GDP#65380;FDI對房地產價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素#65377;這個結果基本排除了境外“熱錢”對房地產市場的沖擊威脅假說，對政策制定有積極意義#65377;

關鍵詞:誤差修正模型;協整;GDP;FDI;房地產價格

中圖分類號:F293.30 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0177-03

一、背景

我國房地產業自1998年住房體制改革至今經歷了七年的高速增長，其增長速度之快超過美國#65380;英國等發達國家#65377;中國房地產業“泡沫說”受到越來越多人的關注，成為專家學者爭論的焦點#65377;

(一)中國房地產經濟泡沫問題

近幾年，人民幣升值預期壓力使人們十分關注境外資金的大量流入#65377;有人認為，這些資金以外商直接投資形式投入到中國房地產市場中，造成房地產價格的虛高不下#65377;更有激烈的評論認為，中國房地產泡沫即將破滅，可能引發中國經濟大震蕩#65377;

從表面看，中國房地產經濟存在泡沫的可能性#65377;我國房地產以20%以上的高發展速度持續增長七年，在上海#65380;北京等大城市產生資本聚集效應，有國內投機資本炒作房價現象#65377;但是，中國房地產市場運行是否平穩#65380;是否受到境外“熱錢”的沖擊還有待深入分析#65377;

(二)因變量與自變量

目前，對于外商直接投資的研究通常集中在其對中國經濟的拉動作用#65380;對經濟結構調整等宏觀經濟變量的影響方面，針對房地產領域的微觀研究還不多見#65377;從房地產金融研究角度看，大多數研究集中在房地產投資對GDP影響方面，但將房地產價格作為GDP的解釋變量進行研究，仍處于被忽視的地位#65377;為填補這兩方面空白，本文從這個角度出發，以中國房地產價格為切入點，引入GDP和FDI作為因變量進行計量分析，試圖從定量水平解釋兩者對房地產價格的影響，以期把握未來中國房地產政策導向#65377;

二、數據和模型

(一)數據選取

由于我國住房改革始于上個世紀80年代，所以，考察1987—2005年的中國房地產市場商品房銷售平均價格(Kt)#65380;國內生產總值GDP(Gt)#65380;外商直接投資FDI(Ft)時間序列數據#65377;為了消除價格(Pt)的影響和房價#65380;GDP#65380;投資額中存在的異方差及量綱，定義三個變量如下:LnKt=Log(Kt/Pt)，LnFt=Log(Ft/Pt)，LnGt=Log(Gt/Pt)#65377;用Eviews軟件做出以上三變量及它們的二階差分序列圖，發現其表現出明顯的非平穩特征，而且變化特征又比較相似，所以，考慮三者之間可能存在長期穩定的關系，于是采用協整分析方法對數據進行深入研究#65377;

(二)模型設計

協整概念由恩格爾#8226;格蘭杰(Engle-Granger)提出的#65377;其為在兩個或多個非平穩變量間尋找均衡關系，以及用存在協整關系的變量建立誤差修正模型奠定了理論基礎#65377;

1.協整檢驗#65377;設兩個差分階數相同的過程Xt，Yt~I(d)，且具有如下關系:Yt=βXt+Ut，Ut~I(0)，其中，Yt=βXt表示長期均衡關系，Ut=Yt-βXt表示非均衡誤差，則稱Xt和Yt具有協整關系#65377;檢驗協整關系用EG兩步法:第一步是用OLS法估計協整參數向量，得到協整方程#65377;第二步則是對第一步得到的殘差進行估計，若平穩，則存在協整關系#65377;

2.誤差修正模型(ECM)#65377;由E-G表現定理:若Xt，Yt之間存在協整關系，則可以用誤差修正模型(ECM)表現，反之亦然#65377;ECM的優點是其包含的全部差分變量和非均衡誤差項都具有平穩性，所以，可以用OLS法估計參數且不存在虛假回歸問題#65377;而且它將變量間存在的長期靜態關系和短期動態關系充分表現出來，是一個比較完整的分析模型#65377;具體形式為:△Yt=α0+β*[Y_t-1-β**X_t-1]+ β0△Xt+Ut，其中，β*=α1-1，β**=-(β0+β1)/(α1-1)，則β*[Y_t-1-β**X_t-1]為長期靜態關系，β0△Xt為短期動態關系#65377;

三、實證分析

(一)單整檢驗

在檢驗一組時間序列是否存在協整關系或長期均衡關系之前，應該先檢驗這些時間序列的單整性#65377;本文采取ADF檢驗方法:對于Yt=βY_t-1+Ut給定零假設和備擇假設為:H0:β=1(Yt為非平穩序列)#65380;H1: β<1(Yt為平穩序列)，若樣本計算的ADF<臨界值，則拒絕H0#65377;

原數列和其一階差分的ADF檢驗結果顯示檢驗統計量都大于臨界值的絕對值，證明是非平穩的#65377;二階差分△²LnFt在顯著性水平為95%的水平下通過檢驗，△²LnGt在90%的顯著性水平下通過檢驗，△²LnKt在99%的顯著性水平下通過檢驗#65377;所以，△²LnGt，△²LnFt和△²LnKt~I[2]，可以按照EG兩步法做協整回歸并檢驗三個變量是否存在協整關系#65377;

(二)協整檢驗

(2)和(4)式的回歸系數都通過了顯著性檢驗，R2和DW值都比較理想，兩個誤差修正模型在統計層面上都成立#65377;它們的實際值#65380;擬合值和殘差序列分別見下圖:

四、結論與建議

(一)結果分析

雖然上面ECM模型都通過了檢驗，但是注意到ECM(4)式中已經剔除了GDP因素，而且這個回歸式引入了滯后一期的變量#65377;在數據量不大的條件下，時序組服從二階單整已經失去了一些信息，所以，回歸式中再引入滯后期因素，會有失準確性#65377;所以，從本組數據的實際情況出發，考慮到GDP在拉動房地產市場價格方面確實具有能動作用，認為ECM(2)式比(4)式效果更好，最終采納ECM(2)式作為這次分析的最終結果#65377;

ECM模型顯示房地產價格#65380;國內生產總值(GDP)#65380;外商直接投資(FDI)三者之間存在緊密聯系#65377;由于模型中回歸系數都為正值，說明國內生產總值(GDP)和外商直接投資(FDI)的增量的短期變化將引起房地產價格同方向的變化#65377;房地產價格#65380;國內生產總值(GDP)#65380;外商直接投資(FDI)三者增量之間存在協整關系，說明三者之間存在著長期穩定的均衡關系#65377;其模型表達如(1)式所示#65377;

從ECM(4)的系數可以看出，GDP和FDI增量對房地產價格增量的彈性系數分別為0.5433和0.0921，即GDP和FDI的增量每增加1%，房地產價格增量分別增加54.33%和9.21%#65377;可見，GDP對房地產價格的貢獻是非常顯著的#65377;相比之下，FDI對房地產價格的影響則是很小的#65377;同時，模型中誤差修正項系數為1.3325，說明三者間的長期穩定關系以正向1.3325的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態#65377;

以上分析可以得出這樣的結論:1987年至今，我國房地產價格運行比較平穩，房地產市場價格走強是國內經濟形勢良好的表現，其中，GDP扮演著重要角色，基本上可以排除外商直接投資熱錢對房地產市場的沖擊作用，外商直接投資不會引起房地產市場的大幅動蕩，所以，恐慌是沒有必要的#65377;

(二)政策建議

隨著中國經濟的高速增長和市場逐步開放步伐的加快，境外資金流入大幅增加是必然結果#65377;因此，在保持GDP高速平穩增長的基礎上，應該積極引導FDI投向，使之更有利于房地產市場的發展，應針對不同層次的需求，調整房地產供應結構，規范房地產開發企業經營行為，理順市場秩序，不斷加強房地產市場信息系統建設，提高各類房地產市場的透明度，逐步形成反映房地產真實供求關系的房地產價格，應加快外匯管理體制改革，抑制境外資金炒作我國房地產，防止人民幣升值預期導致大量外資涌入我國房地產市場和境外投機資金采取匯市與房地產市場聯動方式掘取中國房地產一桶金#65377;

參考文獻:

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（注:本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文）