透視高房價背后的腐敗成本

能夠買一套屬于自己的房子，是很多人孜孜以求的奮斗目標。然而一路飆升的房價令囊中羞澀的普通老百姓只能望樓興嘆。公眾在思考房價高漲原因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，在畸高的房價中，有一個重要的成本往往被大家忽視，那就是腐敗成本。近年來一批高官先后落馬，已經為房地產業的腐敗成本做了生動的注解。

高官落馬多涉及房地產

“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能。”房地產是管制最嚴、與政府關系最為密切的行業，無論是賣地的官員，還是融資的銀行以及審批的部門，貪腐勢力都有機會層層伸手。房地產業也因此成為我國當前社會中最能展現權錢交換關系的典型領域，官員的腐敗與開發商的暴利，如同魑魅魍魎一樣沆瀣一氣。

近一年來，一場涉及全國的反腐行動悄然展開。迄今為止，已有多名副省級官員被中紀委“兩規”。從目前披露出來的高官落馬事件來看，此次反腐風暴與風聲鶴唳的房地產市場有直接聯系。我們不妨對其內幕進行一次盤點式梳理。

2005年10月，北京市國土局以未在約定的期限里付清全部地價款為由，宣布收回公寓和酒店主體結構建筑已基本成型的“摩根中心”。隨后“摩根中心”以“朝陽區大屯北頂村項目”的名義重新進入土地市場招標，并被北京首創集團與廣西陽光股份有限公司組成的聯合體以17.6億元收入囊中。而北京市原副市長劉志華的情婦正是首創集團下屬公司的股東，操作所有這一切的幕后指使者正是劉志華。于是“摩根中心”的背后老板出了“狠招”：用一盤長達60分鐘的錄像帶揭露劉志華墮落奢靡的私生活，直接將其扳倒。

江蘇省原人大常委會副主任王武龍的出事，也主要是受其弟弟地產商王文龍的牽連。王文龍與南京益來房地產開發有限公司董事長白松關系非同尋常，而益來公司曾在南京市開發“金陵御花園”、“金陵御庭園”、“益來國際廣場”等高檔地產項目。這些項目都集中于玄武湖附近和南京中心地帶，南京房地產界對這些地塊的競爭非常激烈。益來公司能以低價順利拿到土地，坊間確信與王文龍巨大的個人活動能力密切相關，而王文龍的活動能力無疑來自于時任南京市委書記的王武龍。

山東原省委副書記、青島市委書記杜世成也倒在了房地產上。杜世成涉嫌與2003年發生的嶗山違法批租土地大案有關，杜在青島任職期間鼓吹“房價不能倒”的謬論，導致官商勾結腐敗大案頻發和房價瘋漲。杜的兒子插手青島諸多大型工程建設，并參與倒賣土地，幫助一些房地產公司修改規劃，從中收取賄賂。杜還幫助他的外甥田某，在青島即墨區低價甚至無償取得29平方公里的用地，經營建設和旅游項目。

此外，上海市原市委書記陳良宇、安徽省原副省長何閩旭、天津市原檢察長李寶金、湖南郴州市原市委書記李大倫等高官的落馬，無一不與房地產腐敗案有關，媒體稱，“這些落馬高官，大多與房地產商形成了一條權錢交易的利益鏈條。”

解密腐敗“鐵三角”

官商勾結已成為房地產業的潛規則，是這個行業獲取暴利的基礎，房地產商與地方政府的一些領導干部、銀行的部分領導干部已結成了堅不可摧的利益“鐵三角”。兩三年來，這個“鐵三角”以各種各樣的形式聯合起來化解中央政府的地產調控政策。

瘋漲的房價是權力腐敗的市場映射。從目前已經破獲的房產腐敗案件看，房地產開發的各個監管環節，從土地、規劃、貸款到銷售，腐敗的烙印無處不在。某業內人士說，開發商要想做一個樓盤，各主管部門的菩薩都要拜，一路拜下來的費用占到樓盤總成本的3%到5%。不言而喻，有些地方政府不積極支持公開房價成本，在很大程度上是為了掩蓋其中的腐敗成本。

拿地環節是腐敗的重頭。2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，其余是協議出讓。而一塊地定價多少，有些時候就由領導手中的一支筆來決定。有些開發商看好原本是農業或工業用地的地皮，通過行賄來搞定國土資源部門的官員，讓政府收回土地，將其性質轉變為房地產開發用地。現在雖然土地出讓必須采用公開招投標方式，但依然存有可供操作的空間。而幾年前就有媒體報道，上世紀八十年代末以來，中國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要超過100億元。其中多少被開發商以灰色成本方式返還給手握簽字大權的人，不得而知。

土地到手后，接著是規劃設計。容積率的高低直接決定可建房屋面積的大小，影響的收益以數百萬元甚至千萬元計，而更改容積率的大權掌握在規劃部門手中，于是開發商便通過行賄在提高容積率上做足文章。某房地產公司老總直言不諱：“我在一塊地上建10萬平方米房子還是12萬平方米房子，都由規劃部門手中的容積率確定，如果一平方米是2000元，多1萬平方，便是現實的2000萬元收入，我花多大‘公關’代價也愿意。”

除了國土、規劃部門外，一個項目還需經過人防、消防、環保、園林、衛生防疫、交通、市政等部門的審批或備案。從審批到驗收，開發商行賄費用往往要重復支出。因為在每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關系的原則是“一個都不能少”。

房地產業與金融業之間存在著千絲萬縷的聯系，也是不爭的事實。房地產開發資金的70%以上來自銀行，一筆資金該貸給誰不貸給誰，怎么才算是符合貸款條件，貸款利率該高于或低于基準利率，其實都有很大的操作空間，這自然也就為權力腐敗創造了條件。

開發商向官員“公關”有一個特點，即先托人牽線，請吃飯，交朋友，鋪路子，這是一種漸進式的方法：由陌生變熟人，最后成為過從甚密、失去原則辦事的“朋友”。一些地方領導在政績、人情和謀利心態的驅動下，容易被開發商俘獲，與開發商結成利益集團。

當炒房者用銀行的錢來炒房，當腐敗官員用受賄之財來炒房，當開發商利用自身便利來炒房，當掌握批地大權的官員擁有房地產公司的股份，房價如何根本性地穩定甚至回落，就是一個大大的問號。在暗箱操作發生的場景中，并非沒有監管制度和規則。問題是，在權力面前，這些制度和規則顯得軟弱無力甚至根本不起作用。在權力暗箱操作模式中，“領導批示”、“領導打招呼”，有時甚至是暗示，都是其中重要的元素。

狂飆突進的房價，已經背離了經濟規律、遠離民生根本，幕后推手并不僅僅是貪財逐利的無良商人，還有別有用心的政府官員。從“國八條”“國六條”到“國十五條”，國家宏觀調控政策在某些地方被太極推手化為無形，無數次的房價擠水行動以無奈告終，關鍵原因恐怕在于劉志華之流陽奉陰違地偷偷用權力托市。其冠冕堂皇的理由是，房地產對經濟發展具有拉動效應和波及效應，背后不可告人的秘密卻是，可以從漂亮泡沫中分利分肥——從政績、聲望、權勢到金錢、私利乃至美色，借機一網打盡。

陽光工程打通房價下降通道

一系列城建高官腐敗案顯示，房地產能夠滿足地方官員兩方面的需求，一方面，房價快速上漲帶來的是稅收增長，同時房地產發展能提升城市形象；另一方面，一些地方官員也通過權力尋租滿足了私欲。這條隱藏的鐵律不打破，房價調控效果將大打折扣。

反腐風暴中，腐敗官員一個接一個地落網，顯示了中央斬斷官商勾結鏈條的決心，起到了釜底抽薪的作用。近年來，我國房價持續快速增長，導致越來越多的人買不起房，既容易造成房地產泡沫，也給國家經濟安全和社會安全埋下隱患。中央果斷出臺了調控政策，但由于官商勾結，首次調控政策成效甚微。在第二次調控政策出臺時，中央特別強調檢查和問責制度。但是，一開始，許多官員仍無動于衷，默認房價逆勢上漲，直到2006年6月份開始，腐敗官員紛紛落網時，他們才恍然覺醒，立即行動，加大了對中央宏觀調控政策的執行力度，這對房價理性回歸起到了一定的作用。在反腐風暴的震懾下，那些平常與開發商勾肩搭背的官員，必然會有所收斂以避嫌疑，這也將給開發商心理上帶來影響，削弱他們強硬拉抬房價的精神支柱。

“任何貓膩都害怕公開”。著名經濟學家魏杰認為，解決房地產領域錢權交易問題，必須推行“五個公開”。也就是說：房地產交易全過程必須公開、房地產商信用必須公開、房地產交易資金來源必須公開、資金結構必須公開、付款方式必須公開。只有做到全方位公開，才能真正解決房地產領域的權錢交易問題。

“不要把自己帶進冬天”，一部分經濟學家對中國房地產行業發出這樣的呼吁。他們認為，要預防房地產泡沫轉為銀行金融風險，掃除房地產腐敗只是其中一步。實行什么樣的貨幣政策、改革經營體制、繼續維護和啟動房地產需求以及房地產企業的自律都是重要工作。

“中國的房地產面臨一場風暴，房價下跌的通道已經完全洞開。”中國管理科學研究院研究員李開發預計，在2007年 “兩會”后政府將會繼續出臺更為“鐵腕”的調控政策，從而全方位地整治房地產業，擠壓房地產泡沫，打通房價理性回歸的通道。