江蘇城市住宅需求地區差異實證研究
2007-01-01 00:00:00朱亮楊明華
唯實 2007年1期
作者簡介：劉振清（1971- ），男，河北阜城人，中共中央黨校博士研究生，哈爾濱學院副教授，主要從事馬克思主義理論和中共黨史的研究與教學。
摘 要：近年來，中國住宅市場已出現“泡沫”現象。為了有效控制出現的“泡沫”，首先必須了解影響住宅需求的關鍵因素。通過建立住宅需求模型和運用面板數據研究江蘇省的城鎮住宅需求，結果顯示，江蘇省13個地級市的住宅需求模型是不同的，對住宅市場的宏觀調控應該因地制宜。
關鍵詞：住宅市場；需求模型；面板數據
中圖分類號：F2878 文獻標識碼：A 文章編號：1004-1605（2007）01-0047-04
自1998年取消福利分房以來，中國的房地產業進入了快速發展時期。近幾年，房地產市場的發展主要體現在住宅市場的快速發展上，由于住宅產業關聯度高，它的發展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具等許多行業的發展，成為我國經濟發展的“三駕馬車”之一。然而，房地產高速發展使房價不斷攀升，一些地區房地產投資過熱，出現了房地產“泡沫”。為此，國家近來出臺了一系列調控房地產土地和金融方面的政策，以抑制房地產的過熱現象。房地產業能否成功實現“軟著陸”成為我國經濟當前能否保持持續高速增長的關鍵。對住宅需求模型進行研究，分析影響需求的因素，對于制定有效的宏觀調控政策具有重要意義。本文主要采用面板數據分析方法，取江蘇省13個城市2000-2004年的面板數據對江蘇省的住宅需求進行實證研究，由于江蘇各個城市和地區間也存在著經濟發展的不平衡，所以不可能建立一個統一需求函數模型來分析全省的住宅需求，必須從全省各城市和區域經濟的角度來研究住宅市場的需求。
一、住宅需求模型
由于住宅市場是典型的地域性市場，它與城市經濟體系之間存在著互動關系。住宅市場的供給、需求與價格波動都與城市經濟基本面的變動緊密相關，因此，用統一的需求函數來分析全國的房地產需求，得出的結論容易產生片面性，會影響宏觀政策的效果。而從城市和區域的角度出發進行研究則更容易抓住真正影響住房市場運行的地域經濟變量。影響和制約房地產需求的因素很多，本文主要選擇了價格、收入和利率作為解釋變量。
住宅價格。作為一種商品，房地產的價格自然會影響房地產的需求量。然而，與其他商品不同的是住宅不但可以作為消費品，為人們提供居住服務，帶來福利效用，另一方面，住宅還具有保值增值的特性，因此其還可以作為投資品。當作為正常消費品時，價格的上升會減少住宅的需求量;作為投資品時，價格的上升帶來收益的增加，反而會使投資者增加投資，需求量上升。因此，價格對房地產需求量的影響具有雙重性，具體要看買房者的購房目的，是出于滿足自己的住房需要還是為了投資。
收入。由當前的房價收入比來看，商品房似已變成一種奢侈品，收入的上升將帶來需求的增加。對于無房的低收入家庭來說，收入的增加會促使其考慮購買住房。對于有房的中等收入家庭來說，收入的增加會促使其購買更好的房子，以改善自己的居住條件。而對于那些擁有高檔住宅的高收入家庭而言，收入的增加會增加他們在固定資產上的投資。因此，收入對房地產的需求具有正效應。
利率。由于房地產價格相對于一般家庭的收入來說是一筆巨大的費用支出，因此人們只有通過住房抵押貸款或者是長期儲蓄來購房。當通過住房抵押貸款購房時，抵押貸款利率的提高將增加抵押貸款成本，從而增加房屋消費的成本，因此房地產需求會減少。當通過長期儲蓄來購房時，存款利率的上升會增加存款利息收入，縮短儲蓄時間，從而增加房地產需求。另外，Miles(1994)文章中有分析到，在有信貸約束的情況下，利率對房屋需求的影響不再那么直觀。因此，利率對房地產需求的影響具有不確定性。
其他影響因素。像稅收、銷售條件、住宅供應結構、住房補貼條件、家庭人口構成狀況、消費觀念以及就業率等因素都會影響房地產的需求。
根據以上分析，住宅需求(h)可以表示成對住宅價格(p)、收入(y)和利率（i）之間關系的住宅需求函數。當所有變量取對數后，需求關系就可以近似表示成方程(1)的線性關系，其中β1、β2、β3分別表示房地產需求的價格、收入彈性和利率彈性，β0表示其他因素的影響。
ln(h)＝β0+β1ln(y)+β2ln(p)+β3ln(i) (1)
下面的實證分析將測試以上各解釋變量對需求的不同效應，并試圖通過面板數據，分析這一函數在江蘇省不同地區的差異。
二、實證方法
面板數據模型的一般形式為：
yit=αit+βitxit+μiti=1，……，N，t=1，……T （2）
其中，xit是影響所有橫截面單元的外生變量向量，βit是參數向量；αit 代表了截面單元的個體特性，反映了模型中被遺漏的體現個體差異變量的影響；μit 是個體時期變量，代表模型中被遺漏的體現隨截面與時序同時變化的因素的影響。下標i代表不同個體，t代表時間。
假定時間序列參數齊性，即參數不隨時間變化，式(2)可寫為：
yit=αi+βixit+μit （3）
其中αi與βi取值只受到截面單元不同的影響。在參數不隨時間變化的情況下，截距和斜率參數又可以有如下兩種假設：
假設1：截距和斜率在不同的橫截面樣本點上都相同，即：
yit=α+βxit+μit （4）
假設2：斜率在不同的橫截面樣本點上都相同，但截距不相同，即：
yit=αi+βxit+μit （5）
要對模型參數進行正確的估計，必須對模型的設定進行檢驗。經常使用的檢驗是協方差分析檢驗，主要檢驗如下兩個假設：
H1∶β1=β2=…=βN
H2∶α1=α2=…=αN
β1=β2=…=βN
首先，我們檢驗假設H2，如果接受了假設，則沒有必要進行進一步的檢驗，采用（4）的模型；如果拒絕了假設H2，就應該檢驗假設H1，如果假設H2也被拒絕，則采用式(3)的模型，接受則采用（5）的模型。
對兩個假設的檢驗是根據兩個F檢驗進行的，檢驗假設H2的F統計量是：
在式（6）、（7）中，S1、S2、S3分別為才用式（3）、（5）、（4）時估計的殘差平方和；N為截面樣本點個數；T為時序期數；K為自變量的數目。
三、回歸結果
1．數據來源
我們選擇的是2000～2004年江蘇省13個地級市的面板數據。因為我們主要目的是分析宏觀經濟變量對城鎮居民住宅需求的影響，因此需求量h用各地購買商品住宅面積表示，數據來源于2001～2005年《江蘇省統計年鑒》商品房銷售情況中的相關項目，單位為萬平方米。價格P由平均銷售價格表示，單位為元/平方米，數據由2001～2005年《江蘇省統計年鑒》的各地區的商品住宅銷售額除以各地購買商品住宅面積得到各地區的平均商品住宅銷售價格；收入Y由城鎮居民家庭人均可支配收入表示，單位為元，數據來源于2001～2005年《江蘇省統計年鑒》；利率i由金融機構一年期貸款平均利率表示，單位%，數據來源于國研網數據庫。本文回歸均采用Eviews50進行。
2．模型形式選擇
首先對江蘇省13個地級市2000～2004年的相關回歸方程進行F檢驗，測得F2和F1分別為1321和536，大于置信度為95%的F(48，13)和F(36，13)，這與我們前面的分析相一致，說明價格、收入和利率等外生變量對我國各地住宅的需求影響不同。而且由于經濟發展狀況、地域等差異，各地受個體差異變量的影響也不同。因此，試圖用一個統一的需求函數來表示江蘇省各地的住宅需求狀況是沒有意義的。
為了減少地域和經濟狀況等差異對需求函數造成的影響，下面我們采用層次聚類分析對江蘇省13個地級市進行分層研究。
三、回歸結果
由于影響每個城市的住宅需求的一些因素在不同程度上影響江蘇省內的全部城市，因此可以允許模型中存在截面異方差或同期相關，用相應的GLS法對模型進行估計。
Ⅶ中的截距C為-338，Fixed Effects(cross)分別為：蘇州037、無錫026、常州055、南京043。括號內數字為t值，號表示在5％的水平上顯著（下同）。
①前三個回歸方程顯示的是價格、收入和利率單個解釋變量對住宅需求的影響，由結果可以看到三個解釋變量在模型中均顯著。其中價格彈性為正，說明在一類地區房地產多作為投資品。收入對需求的影響和理論假設吻合，為正效應。利率對需求的影響為負，說明一類地區居民多是貸款買房。
②Ⅳ、Ⅴ和Ⅵ是其中兩個解釋變量對被解釋變量的影響。Ⅳ是價格和收入對需求的影響，由回歸結果看收入影響顯著為正;價格影響顯著為負。Ⅴ是價格和利率對需求的共同影響，其中利率為負效應，影響顯著;價格彈性顯著為正。Ⅵ是收入和利率的共同影響，收入彈性為正，利率彈性為負，均顯著。由此可見，在一類地區的房地產需求影響因素中，價格因素已不起明顯作用。這說明一類地區的房地產需求存在泡沫，價格因素已不是人們購房的主要考慮因素。
③Ⅶ是三個解釋變量對需求的共同影響，各個解釋變量在5%的水平上均顯著，且三個解釋變量可以解釋99%的住宅需求水平。其中住宅價格增加1%，會引起住宅需求減少055%;城鎮居民家庭人均可支配收入增長1%，會引起住宅需求增長171%;而利率上升1%，會使住宅需求下降15%。
④由7個回歸方程綜合分析可以看出，影響一類地區房地產需求的主要因素是收入因素。因為在一類地區房地產作為投資品，當商品房價格上升時，投資收益增加;收入增加帶來投資的增加，從而商品房的需求增加，需求增加價格上升，收入進一步增加。當人們總是預期商品房價格會上升從而形成自我適應性預期時，商品房價格就會脫離真實價值，出現價格泡沫。此時，真正想購房的消費者和價值投資者就會因房價太高而退出市場，最終市場上剩下投機者。這就是為什么國家提高房貸利率，一類地區房價仍然節節攀升的主要原因。因為現在的住宅需求主要是受人們的預期支撐，已脫離了基本經濟面的影響。只要人們預期房價的上升率高于房貸利率，那么不管貸款成本有多高，投資房地產都有利可圖。
⑤最后，由模型Ⅶ的回歸截距可以看到，截距均為負，各市之間存在個體差異，但差異較小。
Ⅶ中的截距C為186，Fixed Effects(cross)分別為：鎮江026、南通037、揚州009、泰州017。
①與表1類似，前三個回歸方程顯示的是價格、收入和利率單個解釋變量對住宅需求的影響。由結果可以看到三個解釋變量均顯著。其中價格彈性為正，這主要是因為近年來隨著二類地區房改力度的加大，需要購房者的數量越來越多。由于一類地區的示范作用，人們預期房價會不斷上漲，因此人們都搶先購房。房價的上升只會堅定人們的預期，因此住宅的需求價格彈性為正。收入和利率對需求的影響和一類地區一樣。
②Ⅳ、Ⅴ和Ⅵ是其中兩個解釋變量對被解釋變量的影響。根據回歸結果除了Ⅳ中的價格彈性其余各解釋變量在95%的置信度上都顯著。且價格彈性和收入彈性均為正，利率彈性均為負。
③Ⅶ是三個解釋變量對需求的共同影響，各解釋變量均顯著，且三個解釋變量可以解釋999%的住宅需求水平。其中住宅價格增加1%，會引起住宅需求增加047%;城鎮居民家庭人均可支配收入增長1%，會引起住宅需求增長063%，收入彈性比一類地區小，這是因為二類地區的人均收入比一類地區普遍要低，收入的增長更多的用于其他生活消費品的消費，對住宅需求的影響也就不如一類地區高。而利率上升1個百分點，會使住宅需求下降150個百分點。因此，三個解釋變量對二類地區房地產需求的影響相當。另外，由模型Ⅶ的回歸截距可以看到，截距也均為負，但大于一類地區，差異也較小。
④綜合以上分析，各解釋變量對二類地區房地產需求的影響基本合理。近幾年來，二類地區商品房建設開始飛速發展，房地產行業處于行業發展周期的上升階段，價格上升在所難免。因此不能因價格上漲就認為是存在泡沫，進而對需求進行壓制，這樣不利于行業的發展。當然，個別地區價格中可能存在不合理因素，這樣就需要地方政府加以分析，進行有針對性的調控。
①與表1和表2類似，前三個回歸方程顯示的是價格、收入和利率單個解釋變量對住宅需求的影響。由結果可以看到三個解釋變量均顯著。其中價格彈性仍為正，這主要是因為近年來隨著蘇北地區經濟有所發展，房地產市場隨著當地經濟的發展而發展，需要購房者的數量越來越多。此外與二類地區相似由于一類和二類地區的示范作用，人們預期房價會不斷上漲，因此人們都搶先購房。房價的上升只會堅定人們的預期，因此住宅的需求價格彈性為正。收入和利率對需求的影響和一類地區一樣。
②Ⅳ、Ⅴ和Ⅵ是其中兩個解釋變量對被解釋變量的影響。根據回歸結果，各解釋變量在95%的置信度上都顯著。且價格彈性和收入彈性均為正，利率彈性均為負。
③Ⅶ是三個解釋變量對需求的共同影響，各解釋變量均顯著，且三個解釋變量可以解釋999%的住宅需求水平。其中住宅價格增加1%，會引起住宅需求增加027%;城鎮居民家庭人均可支配收入增長1%，會引起住宅需求增長027%，收入彈性和價格彈性都缺乏彈性，比前兩個地區要小，特別是收入彈性與前兩個地區差距較大，和二類地區相似，這是因為三類地區的人均收入比一類地區和二類地區普遍要低，收入的增長更多的用于其他生活消費品的消費，對住宅需求的影響也就不如一類和二類地區高。而利率上升1個百分點，會使住宅需求下降481個百分點，利率對需求的影響要大于前兩個地區，說明當前蘇北地區城鎮居民收入相對較低，購房更多依賴于住房抵押貸款。
④三個解釋變量對蘇北地區房地產需求的影響相當。另外，由模型Ⅶ的回歸截距可以看到，截距均為正，地區差異也不大，這說明蘇北地區的住宅潛在需求巨大，這與當地城鎮居民的總體住房條件較差，很多人想改善自己的住房條件有關。
⑤綜合以上分析，各解釋變量對三類地區房地產需求的影響基本合理。近幾年來，蘇北地區經濟開始發展，房地產市場也有了一定的發育，價格上升在所難免。因此不能因價格上漲就認為是存在泡沫，進而對需求進行壓制，這樣不利于房地產行業的發展，更不利于改善當地城鎮居民的住房條件，因此不但不能打壓，還應該進行扶持。然而當前蘇北地區居民家庭收入還是相對較低，購買住房更多的還是依賴于住房抵押貸款。因此，要提高當地居民的居住條件首先必須要振興蘇北經濟，提高人民的收入水平。另外還應當積極發展住房抵押貸款，以滿足居民貸款買房的需要。
四、結論
分析的結果顯示，江蘇省各市的住宅需求函數存在較大差異，不僅價格、收入和利率對各地區的影響不同，而且各地區還存在個體影響因素。
首先，我們在制定房地產調控政策時必須對各地情況加以區別對待。例如在經濟發達的一類地區，房地產作為投資，在各市出現了房價的非理性上升，出現了不同程度的“泡沫”。這樣，一類地區需要抑制房地產的過熱發展。為此，國家試圖通過提高房地產抵押貸款利率來抑制房價的上漲。然而在“泡沫”的形成過程中，人們總是預期房價上漲，當房價符合人們的預期不斷上漲時，需求的收入正效應會抵消利率上漲帶來的負效應。
其次，由回歸結果可以看到收入彈性要大于利率彈性，因此，提高抵押貸款利率并不一定能抑制住宅的過度需求。再次，抑制需求的關鍵在于扭轉人們對房價上漲的預期，這就需要各地政府根據本地購房者的情況采取強有力的針對性措施。一方面讓投機者看到政府打壓房地產投機的決心，另一方面又不至于打擊一般居民購房的積極性。
最后，對于經濟落后的蘇北地區，房地產發展剛剛起步，并未出現房價的不合理上漲，反而，需要出臺有利于房地產開發投資的政策，以鼓勵房地產業的快速發展。總之，只有具體問題具體分析，有的放矢，我們的宏觀調控才能事半功倍。
責任編輯：浩 宇
