商鋪投資的兩把刷子

投資商鋪的獲利空間并不在價格的上漲，而在“長期租金的折現(xiàn)價值”，相應(yīng)而言受政策的影響較小，如果對房產(chǎn)有興趣，可選擇合適的商業(yè)地產(chǎn)(特別是商鋪)進(jìn)行投資。

參透地段玄機(jī)

投資住宅、寫字樓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)形式，講究“地段、地段、還是地段”，商鋪投資也不例外。相差百米的商鋪，租金的價格可能相差很大，在商鋪投資選址時，有必要先提高自己的專業(yè)水平，分清區(qū)位優(yōu)勢。

商鋪的地段一般分3類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈，如北京的王府井、國貿(mào)、西單等，但這類地區(qū)商鋪投資量大，產(chǎn)權(quán)關(guān)系比較復(fù)雜，北京就曾出現(xiàn)過王府井某建筑群搬遷產(chǎn)權(quán)糾紛事件，此地的商鋪，普通投資者最好敬而遠(yuǎn)之，不論價位如何，總不想花錢買一堆官司回來吧。第二類是平民商圈，大多數(shù)臨近商務(wù)中心區(qū)，但又有自己“后花園”的特色，如北京朝陽門——東大橋、秀水街、東四、琉璃廠等。第三類是住宅小區(qū)地段，比如北京方莊、望京等，后兩類是普通投資者關(guān)注的重點。

投資平民商圈的商鋪，一般應(yīng)選擇沿街商鋪，以零售業(yè)用途為主。如果投資社區(qū)內(nèi)的商鋪，則需要比較慎重，人流的限制與需求的限制，決定了此類商鋪難有持續(xù)的、大宗的消費(fèi)，主要以便民為主，如非開放型社區(qū)，則應(yīng)選擇社區(qū)中心地帶，以發(fā)揮輻射作用。

另外還要注意商鋪所在地方的商業(yè)氛圍，準(zhǔn)確地講，指商鋪所在地方的商業(yè)市場環(huán)境和競爭環(huán)境。如果有大型廣場和購物、休閑娛樂中心，就能聚攏人氣，催生周邊商鋪商機(jī)。比如在肯德基的周圍，往往能夠找到麥當(dāng)勞，這就是互相借助氛圍的典范，如果發(fā)現(xiàn)周邊根本就沒有其他成功的商鋪，那么建議投資者應(yīng)該審慎，其他投資者的經(jīng)驗終究需要重視。

考慮規(guī)劃設(shè)計

除了地段，商鋪設(shè)計也有很大的講究，一般商鋪需要最大程度體現(xiàn)市場概念，需考慮以下規(guī)劃設(shè)計的原則。

可視性原則

商鋪規(guī)劃設(shè)計的可視性原則，主要包括鋪面的外部可視性和內(nèi)部可視性。鋪面類項目外部可視性，是指在室外不同位置能看到數(shù)量盡可能多的商鋪，即可以讓顧客一眼看見很多吸引目光的商店，并直接奔向目標(biāo)。商鋪的內(nèi)部可視性，是指鋪位類項目的設(shè)計應(yīng)讓消費(fèi)者在樓盤項目內(nèi)的任何位置，能夠看到盡可能多的商鋪，過分狹長的商鋪經(jīng)營往往欠佳。一般任何類型的商鋪都需要較好的可視性，投資者在選擇項目時，可以利用可視性原則對商鋪項目進(jìn)行評價，并利用此元素去初步選擇商鋪。

關(guān)注使用率

商鋪的使用率對租金水平有很大影響，使用率提高一倍，就等于降低一半租金。如果商鋪的位置面向開闊的使用空間，客戶流比較簡單、合理的話，就能有效提高商鋪的使用率。特別是對于大型商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，公共空間對于提升項目價值和商鋪價值的特殊作用，通過公共空間進(jìn)行引導(dǎo)，商鋪的價值和使用率才能得到較好的體現(xiàn)。

撥開流量泡沫

和商鋪并非面積越大越好一樣，人的流量也非越大越好。有的區(qū)域人流量非常大，但經(jīng)營未必能夠成功。比如北京CBD地區(qū)，由于資源的稀缺，其租金往往很昂貴。而經(jīng)過此地的客流多為上班一族及為上班族提供服務(wù)的如快遞公司的業(yè)務(wù)員、餐廳外賣員等，他們或者沒有時間閑逛，或者沒有足夠的支付能力去進(jìn)行大宗消費(fèi)，所以普通商鋪在那里很難運(yùn)作成功，目前保留下來的都是些奢侈品消費(fèi)鋪面。再比如，王府井地區(qū)，每天的客流量也很旺，但是很多經(jīng)營者同樣在大喊虧本。這主要是因為在王府井地區(qū)消費(fèi)的人群中以外埠客人居多。這部分人群到王府井區(qū)域購物，往往首選購買有北京特色的產(chǎn)品，而一般的百貨、餐飲商鋪只能賠本賺吆喝。所以投資者在選擇商鋪的時候，一定要注意流量泡沫，否則悔之晚矣。

警惕售后包租

售后包租作為一種銷售行為，其實質(zhì)是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發(fā)提供資金支持。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個商業(yè)地產(chǎn)市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握的出租的節(jié)奏，不要過于相信售后包租的高收益，試想，如果售后包租收益如此巨大，那么開發(fā)商直接把現(xiàn)金流用于還貸，還有無必要急于出售套現(xiàn)呢?