出手前的彷徨屋語(yǔ)

我叫阿房，是坐落在京城東南三四環(huán)間的一所房子，位于5單元的頂層(6層)，周圍都是四合院，極目遠(yuǎn)眺，南四環(huán)路盡收眼底，視野甚感開(kāi)闊。2001年主人買我那會(huì)，房產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在火爆，小區(qū)里的兄弟們身價(jià)基本在4000元／平方米以內(nèi)徘徊。主人花了約2萬(wàn)元把我裝修簇新。

近5年中，主人與我相依相偎不滿一個(gè)月，原因有三一是位置距離主人單位較遠(yuǎn)，盡管南北向的格局構(gòu)造令主人喜愛(ài)有加，可上下班奔波勞頓使人不堪：二是雖在四環(huán)內(nèi)，但周圍人文環(huán)境欠佳：三是主人在國(guó)貿(mào)附近還有一處住所。我便成了主人的雞肋。

租金令神傷

起初，主人對(duì)我感情甚厚，并不打算轉(zhuǎn)手，只想用來(lái)出租掙些銀子。出于對(duì)中介的不信任，兩位主人從尋租一一看房——簽協(xié)議——退租凡事親歷親為，耗費(fèi)很多精力。倆人又不善理財(cái)，在租與退租之間，飽嘗與各色租房人等打交道的陷阱，并為此付出沉重代價(jià)。

這幾年中，我共被出租過(guò)5次。除卻裝修、配備家具、家電等一次性投入(2萬(wàn)元+9500元)。由于疏忽，曾有兩次為房客墊付高達(dá)1500元的電話費(fèi)。而由于房客的馬虎大意，有兩次我身受重創(chuàng)，共獲賠450元，修繕費(fèi)卻花去720元。每回租期為1個(gè)月～半年，其他大多數(shù)時(shí)間我被空置。

按照4年1500元／月的租金的計(jì)算，收入為：4×11×1500=66000元，刨去一次性投入、其他成本(包括維護(hù)費(fèi)用和空置期隱性成本)，實(shí)際收益為：25500(約1 7月)一20000-9500-1500+450-720=-5770元。

令人沮喪的收益，加上面對(duì)屢次精心裝扮在退租時(shí)總變得憔悴不堪的我，主人終于想將我轉(zhuǎn)手了。

萌生換房意

不知幾何起，京城的房?jī)r(jià)已經(jīng)變得可望而不可及。瘋漲潮惠澤我和小區(qū)的兄弟們，我們的身價(jià)也隨之扶搖直上。主人忖度再三，認(rèn)為此時(shí)將我出手應(yīng)是較理想選擇。

一是現(xiàn)階段房?jī)r(jià)直逼高位，有人已愿以7000元／平方米的價(jià)錢(qián)將我買下。二是維護(hù)我需要精力和成本，考慮將我出售，加上部分貸款，可在其單位附近的二三環(huán)間購(gòu)買面積稍大的房子，從此過(guò)安居樂(lè)業(yè)的幸福生活。

但還有問(wèn)題沒(méi)解決，主人仍有以下顧慮：

1．在目前價(jià)位將我轉(zhuǎn)手后，三環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)高企，一時(shí)找不到合適房源，資金怎么處理?若找到滿意的房子，價(jià)位也在萬(wàn)元之上，100平方米的房?jī)r(jià)約為110萬(wàn)元，差不多有50多萬(wàn)元的資金缺口，選擇貸款合適嗎?

2．暫不把我出售，再觀望一段時(shí)間?對(duì)面的新建小區(qū)價(jià)位在9000元／平方米以上，旁邊馬路正在修建，公交路線增多，而且距這兒兩站的地鐵十號(hào)線即將開(kāi)通。我是否還有更大的升值空間，可否等房?jī)r(jià)再騰挪至下一個(gè)高位時(shí)再脫手?

3．現(xiàn)在不賣也不買，用以租養(yǎng)租的辦法，在其單位附近租套滿意的，待城內(nèi)房?jī)r(jià)回落且自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)后，再考慮買進(jìn)?

我為主人打算盤(pán)

面對(duì)主人的困惑，我阿房不免心中焦急，很想幫他們一把。別小看我同樓的弟兄姐妹，他們的主人來(lái)自各行各業(yè)，足不出戶卻通曉天下事。于是，我便召集各位高手來(lái)謀劃一二。

利好營(yíng)造升值空間

五樓兄弟向來(lái)先聲奪人：“阿房，我認(rèn)為賣掉你，實(shí)在不明智。不妨算一筆賬以7000元／平方米出手，在三環(huán)內(nèi)擇居，區(qū)區(qū)幾公里之遙，價(jià)差就達(dá)數(shù)千元，雖距工作單位近了些，付出的巨大成本是否值得？其二，據(jù)房產(chǎn)專家估計(jì)，由于京城的特殊位置，需求幾乎呈現(xiàn)剛性。2008年前京城平均房?jī)r(jià)還有15％～20％的漲幅，2008年之后3～5年將趨于平穩(wěn)，降價(jià)的可能性微乎其微。加上咱們周邊正在改建，地鐵線開(kāi)通等利好，升值空間不容小覷，而二三環(huán)內(nèi)二手房房?jī)r(jià)已高到心理承受極限，漲幅并不一定超過(guò)身處三四環(huán)間的我們。現(xiàn)在出手，得不償失啊!”

買賣兩相宜

“我看未必，”不等五樓講完，三樓小妹快人快語(yǔ)，“是繼續(xù)持有，還是即刻出手再購(gòu)二手房，租金收益率高低不妨作參考之一。計(jì)算公式為：月租金×11／總房?jī)r(jià)，收益率高的，意味著價(jià)格被低估，可以買入；相反則可考慮賣出。另外，房?jī)r(jià)升降與否，取決于供需雙方，那天我聽(tīng)一家房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)表示，今年下半年，北京計(jì)劃推出的中小戶型(60～90平方米)限價(jià)房上市，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用不容忽視。雖然咱們周邊環(huán)境得到改善，但南城地段一向不被看好，即便升值，漲幅也有限，最好理性一些吧。另外，各位兄弟還不知道，今年可能要開(kāi)征物業(yè)稅，大戶型是首當(dāng)其沖受影響的對(duì)象，在征稅之前，估計(jì)會(huì)有一批此類戶型脫手。你家主人何不趁機(jī)介入，沒(méi)準(zhǔn)能淘到房美價(jià)廉的處所。

京城新樓盤(pán)增多趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，未來(lái)供給量會(huì)大大增加，房?jī)r(jià)不可能只升不降。況且阿房的買價(jià)并不低，買主還愿意承擔(dān)稅費(fèi)的情況下一次性付清房款，免去了配合跑貸款的麻煩。”

貸款需慎重

“但出手后，再買房子的貸款成本考慮了嗎？”二樓慢悠悠地提出更現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。“假如所購(gòu)房在100平方米左右，其相對(duì)合理價(jià)位為110萬(wàn)元(目前可供選擇的小區(qū)有右安門(mén)鼎力家園、華龍美晟)，資金缺口高達(dá)56萬(wàn)元。以打八五折的商貸利率5．43％、期限25年計(jì)算，用等額本金還款法，月供要從4580元還起。盡管將現(xiàn)在居住的房子出租能抵消其中2000元，長(zhǎng)達(dá)25年的期限加上利率上調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，依舊是不小的負(fù)擔(dān)。貸款買房要慎重考慮。”

換房等時(shí)機(jī)

四樓的兄弟忍不住了：“我認(rèn)同三妹的意見(jiàn)。專家曾提醒過(guò)，二手房不可盲目攀比同等地段一手房?jī)r(jià)格，況且目前價(jià)位已經(jīng)上升到整體階段的相對(duì)高點(diǎn)，上漲空間有限且不排除一兩年后價(jià)格回落的可能。7000元／平方米的價(jià)格與周邊同類房屋均價(jià)相比，屬中等偏上。此刻賣掉阿房，時(shí)機(jī)比較合適。另外，沒(méi)有必要轉(zhuǎn)手后立即購(gòu)入，實(shí)在想距離單位近些，不妨先租，同時(shí)耐心尋找房源。區(qū)域房存在變數(shù)，淘到心儀且價(jià)格合理的房子并不困難。在此期間，可將房款投入前景尚好的金融市場(chǎng)，構(gòu)建流動(dòng)性較好的投資組合，如基金、股票等，來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值升值。”

討論結(jié)果顯而易見(jiàn)，主人目前的較好選擇是：將我轉(zhuǎn)手，持幣投資，擇機(jī)再購(gòu)房。

結(jié)語(yǔ)：幸得兩位主人悉心照料，臨別之際，無(wú)以圖報(bào)，僅以此文緬懷曾經(jīng)的美好時(shí)光。以上所述，僅供主人參考。期望你們能完善買賣房規(guī)劃，作不蝕本的長(zhǎng)遠(yuǎn)周密打算。