我國城市商品住宅價格水平合理性評價方法探析

摘要：炒房團的投資購房行為引起了房價非規范的飆升，為保護城市居民購房利益，政府必須出臺宏觀政策調控房價至合理水平。因此，確定房價水平合理性的評價方法尤為關鍵。結合我國土地資源與人力資源分布情況，分析了房價收入比應用的局限性，并從消費結構視角提出新的評價方法，同時以北京、上海和天津三大城市為例分別進行了實證分析。

關鍵詞：住宅價格合理性；評價方法；房價收入比；消費結構

中圖分類號：F29330 文獻標識碼：A

文章編號：1001-148X（2007）06-0092-03

一、引言

近年來，炒房團投資行為的涌現，致使城市住宅房價飆升，引起社會各界人士的廣泛關注，尤其在目前我國大多數城市商品住宅市場仍以自住性購房需求群體占主導。如果房價一旦超出居民購買力，會損害消費者的利益，影響房地產市場的健康發展和社會的穩定。所以，為保護城市居民的利益，解決居民的購房問題，國家各級政府必須出臺一系列政策，抑制炒房行為，調控房價至合理水平。而何為合理水平？如何衡量房價水平是否合理，是政府調控房價的依據和關鍵，因此，確定房價合理性評價方法是一個亟待解決的問題。筆者試結合我國的實際國情分析房價收入比指標應用的局限性，并從消費結構視角下提出新的評價方法。

二、房價收入比應用的局限性

目前國內的學者普遍采用“房價收入比”作為探討房價水平合理性的依據。

（一）房價收入比的含義及計算方法

“房價收入比”，即用一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均年可支配收入的比值［1］。

房價收入比的計算方法為：假如一個城市的居民戶平均年收人為10 000元，當年市場銷售住房平均每套為30 000元，房價收入比為三倍，居民買房先付款30％后，還需向銀行貸款2．1萬元，按20年還款并加上利息，平均年住房消費支出為1 500元，占居民收入的15％；如果年平均房價為60 000元，房價收入比為六倍，則可計算出年居民的住房消費占居民收入的30％，西方國家的住房專家認為居民住房消費占居民收入30％以下就可以承受。

因此，在衡量一個國家的住房消費水平時，國際上通行的房價收入比的合理標準范圍是3-6倍，即房價收入比是3:1-6:1［1］。換句話說，只有房價收入比在這個標準范圍內，城市居民才可能買的起住房，反之，如果低于3就會出現住房供不應求的局面，高于6就是超出了城鎮居民的經濟承受能力。

（二）從要素分布角度分析“房價收入比”指標應用的局限性

但事實上就我國目前情況來看，一方面存在難于統計的灰色收入，另一方面，我國與西方國家的人口密度、土地資源等要素分布不一樣，所以用該指標會影響我國房價水平的合理評價。

從數理邏輯上講，房價與家庭收入（這里，家庭收入指的是可支配收入）的比值，就是一個房產和兩個平均勞動力的比較。如果房產價格與家庭收入的比例是6：1，并且一個家庭兩個人有收入的話，那就是說房價與平均勞動力年收入的比是12：1，再進一步抽象就是12個人一年的勞動可以換一套住房。但從要素分布角度來說，家庭收入就是人力要素的單位量綱，而房產價格是與土地要素價格正相關。那么，一個國家或地區的房價與家庭收入比反應了該國家或地區的土地價格和人力價格的比的相關性和資源分布密度情況。例如，比較A、B兩個國家（或城市）的房價收入比，發現A國家（或城市）的房價收入比高于B國家（或城市），則說明相對于B而言，A國家（或城市）的土地資源比人力資源更為緊缺。因此，與美國等西方發達國家相比，我國人口密度大，土地資源相對緊缺，結果人力價格相對于房價太低，所以房價收入比自然要高于西方國家，也就是說，一直存在低廉勞動力價格的優勢，這事實上是形成我國高房價收入比的一個根本性原因。同樣道理，在我國，不同城市因土地資源與人力資本的相對稀缺性不同，所以，房價收入比也會存在差別。

這樣，根據要素稀缺性的不同，房價收入比越高，說明該國家（或城市）住房資源相對于人力資源更為緊缺，即人才相對多，所以人力價格相對便宜，這往往表現為經濟發達，人才濟濟的城市，如北京、上海等，反之，房價收入比越低，說明該國家（或城市）人才相對住房資源缺乏，所以人力價格相對較高，收入高。

因此，如果多個城市之間進行比較，可以結合城市發展情況，對房價水平的相對合理性做出定論，而對于某個城市本身房價水平是否合理，并不能得到結論。

（三）“房價收入比”指標局限性的實證分析

選取北京、上海與天津三大城市的房價收入比進行比較。鑒于2003年開始，房價變化幅度比較大，主要對2003-2005年房價收入比的變化進行分析，同時，近幾年來新建住房多為70-90平方米的中套房和100平方米以上的大套房，而且2006年6月建設部、財政部又出臺相關政策以嚴格控制住房面積多為90平方米。鑒于此，以80平方米作為一個居住單元計算比較合理，即假設購買一套80平方米的住房。

從表1可以看出，從2003-2005年間，三大城市的房價收入比均比較高，約為22-284，即22-284個人一年的勞動可以換一套住房。如果一個家庭有兩個人有收入，則房價與家庭收入比為11-142，即11-14.2個家庭一年的勞動可以換一套住房。按照國際標準，那么三個城市的房價均不合理。如果要達到合理水平，房價需要跌至一半的水平，而從城市的人口與土地密集程度來看，將房價下調50%抑或上調人均收入50%這么大的幅度是不符合我國經濟發展水平的現狀的。

如果從要素分布角度分析來看從土地資源和人力資源分布密度情況來分析，天津、北京、上海的房價收入比值依次增長，結合三大城市土地資源與人力資源的密集分布程度，是符合現實情況的。因此，單純的依靠房價收入比是不能確定出城市房價水平合理性的。

三、消費結構視角下的房價水平合理性的評價

由于目前城市居民的購房行為仍以自住性需求居主導地位，所以，商品住宅市場上的購房需求屬于一種剛性需求，居民不會因為房價過高而放棄購房，而是通過減少其他消費支出以積蓄購房。例如，如果房價過高，對已購房居民而言，受巨大還貸負擔影響，在漫長的還貸期限中將抑制其他消費；對于尚未購房的居民，由于高房價的逼迫作用，不得不節衣縮食，犧牲其他消費以積蓄購房。因此，過高的房價水平會影響到城市居民的消費結構，對其他消費需求產生排斥作用，導致居民消費結構不合理。

這樣，就可以從消費結構視角下入手，通過分析城市居民的消費結構是否合理來評價住房價格水平的合理性。

一般認為，購房者月還貸額超過家庭總收入的1/3，那么就會影響家庭生活質量，因此，“1/3”被稱之為生活質量的警界線［3］。鑒于此，可以通過計算購房者其“年還貸額與年家庭可支配收入”的比率，來衡量出房價水平的合理性。由于我國城市居民具有相對較高的儲蓄傾向，而且購房者一般多為新婚夫婦，在教育、醫療等方面的負擔較輕，所以，年還貸與收入比可放寬到2/3。

仍選取北京、上海與天津三大城市，計算其2003-2005年期間的“年還貸額與家庭總收入”比率。假定購房面積80平方米，一個家庭有兩個人有收入。同時，由于目前城市居民購房貸款有公積金貸款、按揭貸款和組合貸款三種方式，同時貸款年限相對于延長，所以，可以選取還貸年限30年，分別計算公積金貸款和按揭貸款兩種方式下，購房者的“年還貸額與年家庭可支配收入”的比率，如表2所示。

從表2可以看出，從2003-2005年間，公積金貸款方式下，三大城市的“年還貸額與年家庭可支配收入”比率處于53%-68%之間，基本處于合理范圍內，所以，房價對購房者的生活質量不會產生影響，房價水平合理。但是，在按揭貸款方式下，上海的“年還貸額與年家庭可支配收入”達70%以上，超過了生活質量警戒線2/3，因此，其房價水平已影響到購房者的生活質量。

因此，可以得出結論：（1）2003-2005年，公積金貸款方式下三大城市的房價水平合理，而在按揭貸款方式下，北京和天津的房價水平合理，上海的房價水平過高；（2）在不影響購房者生活質量的情況下，公積金貸款與按揭貸款兩種方式對比，房價水平可以有5%-8%幅度的上漲變化。

四、結束語

房價水平合理性的評價方法是政府宏觀調控房價的依據和關鍵。西方國家通用的房價收入比，由于要素分布密度不同、灰色收入難于統計等原因，致使該方法在我國的應用存在局限性，不能正確評價國家或城市房價水平的合理性。而從消費結構視角來分析，過高的房價會影響購房者的生活質量，因此，可以通過計算購房者其“年還貸額與年家庭可支配收入”的比率，來正確衡量出房價水平的合理性。

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