口頭合同也該遵守

李月平欲出售一套商品房，去報紙上刊登了一則廣告。趙新光看到報紙廣告后，與李月平取得了聯系，經過多次協商，雙方對房屋交易價格、交房時間、付款方式和付款時間達成了協議。在雙方約定的時間內，趙新光帶著購房款找到李月平，要求和李月平按照談好的協議去辦理房產過戶手續。但此時李月平卻告知趙新光，房子已經賣給其他人了。趙新光為此感到非常氣憤，要求李月平承擔違約責任，并賠償經濟損失，李月平卻以雙方未簽訂書面房屋買賣合同為由，對趙新光的請求置之不理，雙方發生糾紛，于是趙新光訴至法院，要求追究李月平違約責任并賠償損失10萬元。

法院在審理過程中，被告李月平對雙方曾經口頭協商買賣房屋之事沒有否認。但李月平認為，趙新光的違約請求不能成立，因為雙方未簽訂書面買賣合同，并且雙方在口頭協商中還有一些細節問題沒有達成一致，故買賣合同尚未成立，不存在房屋買賣關系。要求法院駁回原告趙新光的訴訟請求。而原告趙新光則認為，這是雙方之間已約定好的買賣，存在著口頭買賣合同關系，李月平將房屋賣給他人的行為屬于違約行為，應該承擔違約責任并賠償自己由此造成的損失。

法院經過審理后認為，原被告雙方已就房屋交易價格、交付時間、付款方式和時間等合同主要條款達成了一致，因此雙方之間存在著房屋買賣口頭合同，合同自雙方就主要條款協商一致時生效。被告李月平不能按合同交付房屋的行為已構成違約，應賠償原告趙新光因此造成的損失6萬元。此案判決后，被告李月平不服，上訴至中級人民法院，中級法院經過審理后，駁回李月平上訴請求，維持一審判決。

點評:毛愛東（律師）

按照《中華人民共和國合同法》第十條之規定：“當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。”因此，口頭合同為我國法律所認可。本案中可以認定原被告雙方存在著口頭形式的房屋買賣合同，并且原被告之間達成口頭買賣合同也不為法律所禁止；換言之，我國現行法律法規沒有規定原被告雙方之間買賣房屋必須簽訂書面買賣合同。因此，被告李月平在法庭審理中主張沒有簽訂書面的房屋買賣合同，雙方之間不存在買賣關系的主張，沒有法律依據。

法庭審理中，被告李月平提出的另一個主張，即雙方口頭協商過程中，還沒有就所有條款協商一致，因此買賣合同未成立。對于這個抗辯理由，筆者認為，普通的買賣合同，一般包括以下內容：當事人的名稱或者姓名、標的、數量、質量、價款或報酬、履行期限、地點和方式、違約責任、解決爭議的方法等。但并不是所有的合同都要求必須具備以上全部條款，當事人雙方只要就合同主要內容協商達成一致，合同就依法成立生效。其他沒有約定的內容，可以在合同履行過程中，按照《中華人民共和國合同法》第六十一條規定，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。如果仍然不能確定的，《中華人民共和國合同法》第六十二條對質量要求，價款，履行地點、期限、方式等都作了規定，可以對照執行。

如上所述，李月平以雙方在口頭協商過程中，還沒有就所有內容協商達成一致，因而合同未成立的主張是不符合法律規定的。人民法院判決雙方口頭合同有效，被告李月平因違約應賠償原告趙新光的損失是正確的。

此案提醒人們，在日常交易過程中，買賣雙方在行使權利、履行義務中應當遵循誠實信用原則，務必認真誠實對待自己的交易對象，否則將可能承擔法律后果。