投資房產(chǎn)的基本常識

近幾年，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，普通家庭投資行為日趨活躍，特別是退休者用多年的積蓄購置一套房屋，以備養(yǎng)老或者作為遺產(chǎn)留給兒孫，都是很常見的理財方式。

從投資者預(yù)期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種形式。一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資。包括選擇有升值潛力的期房，或在房市低迷及啟動上升的初期購進(jìn)低價現(xiàn)房，待房價上漲后迅即拋出，以獲取較高收益，俗稱“炒樓”。一是期望在較長時期內(nèi)獲取穩(wěn)定的定期收益而做的中長期投資。投資者購房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回報。

任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領(lǐng)域比起來，投資房地產(chǎn)的投資成本測算要復(fù)雜得多，需要較多的專業(yè)知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產(chǎn)特別是中長期投資這些投資成本需要詳細(xì)測算，但又不易測算，這就產(chǎn)生了投資風(fēng)險。

房地產(chǎn)本身所具有的區(qū)域性，決定了房地產(chǎn)市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統(tǒng)一的市場。這也是投資房地產(chǎn)與投資其他領(lǐng)域的區(qū)別之一。

房市和股市一樣，也有其相應(yīng)的周期。房市周期與經(jīng)濟發(fā)展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據(jù)測算，當(dāng)樓盤售價與月租金之比為８５∶１時，基本保本，當(dāng)這個比例達(dá)到或接近１００∶１時，就可考慮適時投資購房入市。

住宅樓盤與股票一樣，有績優(yōu)績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應(yīng)從價格、環(huán)境、區(qū)位、房型及功能、物業(yè)管理等方面綜合考察。房地產(chǎn)投資中商鋪物業(yè)的投資價值遠(yuǎn)沒有普通住宅投資價值大。雖然現(xiàn)在不少房產(chǎn)中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風(fēng)險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據(jù)了，挑選地段并不容易。

住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風(fēng)險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術(shù)分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩(wěn)收益。很多投資者經(jīng)常擔(dān)心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產(chǎn)市場白領(lǐng)公寓、單身公寓等細(xì)分物業(yè)概念不斷創(chuàng)新之際，養(yǎng)老居住需求也開始被關(guān)注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區(qū)會所老年社交活動的小區(qū)，已經(jīng)成為中老年購房者青睞的物業(yè)類型。

還有投資者擔(dān)心房屋使用年限的問題，根據(jù)新出臺的《物權(quán)法》：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)滿70年后自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國務(wù)院規(guī)定。”也就是說，屆時房主只要補交地租，就可以繼續(xù)擁有物權(quán)。其實住宅只有70年產(chǎn)權(quán)，對于個人來說完全夠用。按目前住宅的建筑壽命，70年后房子必定破舊不堪，不要說兒孫不愿住，就是出租也值不了幾個錢。如此分析，即便沒有70年使用權(quán)限，又何用之有？

在投資房產(chǎn)的時候，要警惕的是物業(yè)費用和房產(chǎn)稅。在美國，物業(yè)稅或者說財產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)讓業(yè)主難以承受。房產(chǎn)稅是州和縣、市兩級政府財政收入的主要來源之一，大部分的稅率為房產(chǎn)價值的1.2％-1.8％（每年），而且房價越高，稅率越高。這就是所謂的“買（繼承）房容易養(yǎng)房難”，就與現(xiàn)在有些人買得起車卻應(yīng)付不了高油價的性質(zhì)相似。對業(yè)主們來說，物業(yè)稅率的高低，更關(guān)乎切身利益。

（責(zé)編：孫展）