《物權法》：直接關系您的吃住行

歷經13年的醞釀和廣泛討論，經過前所未有的8次審議，與百姓生活息息相關的物權法終于出臺。幾經修改后的物權法確定了物權平等保護的原則，賦予私有財產與公有財產平等的法律地位，同時它也牽扯到老年人生活的方方面面。

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【關鍵詞】孳息

【虛擬案例】老王將自己的名貴信鴿抵押給鄰居老李，向他周轉了一筆錢。不久這只信鴿產下幾枚鴿蛋。老王得知以后，向老李討要鴿蛋，聲稱這只鴿子是經過配種的，鴿蛋非常珍貴，能孵出優良的信鴿。而老李卻說，他已經將鴿蛋吃了，無法還給老王。老李是否享有對鴿蛋的所有權呢？

【說法】《物權法》第一百一十六條規定：天然孳息，由所有權人取得；當事人另有約定的，按照約定。而法定孳息，當事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習慣取得。所以，老李享有對鴿子蛋的所有權。

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【關鍵詞】建筑物區分所有權

【虛擬案例】老王的老小區本有一塊綠地，開發商卻將這綠地開辟成停車場，供社區外的社會車輛使用。這種情況也引起了許多業主的聲討和質疑。那么究竟開發商能否把綠地賣給小區外的人，或小區內部的某個業主？

【說法】：《物權法》第七十三條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。 第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

《物權法》首次將建筑物區分所有權制度從法理上升為法律，規定業主對專有部分所有權及對共有部分的共同管理權。

同時在業主的建筑物區分所有權專章中，《物權法》對老百姓比較關心的小區道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房、車位的產權等問題，也作出了相應界定?！段餀喾ā吠瑫r還規定了建筑物區分所有的費用分攤、收益分配等權利義務問題及業主更換物業服務企業的程序、條件等。

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●城里人還不能到鄉下隨便建別墅

【關鍵詞】宅基地

【虛擬案例】劉先生是某高校的退休教師，他本想退休后，到鄉下養老，于是在城郊鄉村與當地一村民約定，出資8萬元買下了村民2畝多的宅基地，之后，他又花20多萬元在宅基地上建造了一幢小樓。兩年后，因城市道路建設，這幢房子需拆遷，而按規定，征地拆遷補償只能給原村民，導致糾紛產生。

【條文】《物權法》第一百五十三條：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

【說法】 《中華人民共和國土地管理法》規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”；“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”。按現行法律規定，城鎮居民在農村買宅基地是不允許的。集體所有權的土地如果要買賣，必須要先將土地性質轉成國有土地才可以。像劉先生與村民的交易行為本屬違法操作，自然得不到保障。

對《物權法(草案)》的相關條文進行說明，其中就提到宅基地使用權的轉讓和抵押能否放開的問題。考慮到目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，現在放開宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。但與此同時，考慮到為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，物權法又強化了“宅基地使用權的取得、行使和轉讓”的字句。

●城鎮居民住宅用地70年后自動續期

【關鍵詞】自動續期

【虛擬案例】李先生有一套老房子，建設于上個世紀50年代，他發現房屋的使用權只剩20年，但是李先生現在才50歲，他很擔心自己在有生之年是否還能繼續在此居住。

【說法】現行《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年。但土地使用期限70年屆滿后如何處理并不明確?！段餀喾ā返?49條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿，自動續期?！边@就從根本上解決了住宅所有權人的擔憂，給老百姓吃了一顆“定心丸”，體現了立法者對于人權的尊重和保護。

根據1999年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，居住用地使用權出讓最高年限為70年。但不管是多少年，土地有償使用和土地有償使用過程中的有期限轉讓和房產無期所有權面臨的沖突是客觀存在的。地是國家的，開發商享有的使用權是有期限的，但業主取得房產的所有權是永久的，到期后的土地怎么辦？而《物權法》這條規定給予了解決。

但值得一提的是，所謂“自動續期”延續的只是建筑物使用權的權限，并不是土地所有權，所以一旦建筑物報廢，土地將收歸國家。另外，到期后，土地使用權如何續期、怎樣辦理、該不該收費、怎樣收費等問題都沒有在《物權法》中規定細化。

其他焦點

●公私財產平等保護

《物權法》規定，國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利；國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！段餀喾ā纷鳛樨敭a法，規定公私財產平等保護，是一部影響深遠的基本法律。

●不動產登記制度革新

《物權法》首次明確規定對不動產進行統一登記，進一步明確了登記機構的職責。由于登記機構的失誤給權利人造成損失的，登記機構應承擔賠償責任。這些都將更加有力地保護不動產權利人的利益。同時，《物權法》創造性地規定了“異議登記”及“預告登記”制度。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。該制度的實施，將有效遏制房屋買賣過程中的“一房兩賣”現象。