２００６，商業地產紅遍神州

北京：奧運商機無限，商業地產火熱

前都北京，是除了上海之外，商業地產聚集的又一圣地。隨著2008年北京奧運會賽期的臨近，北京的地產熱潮始終一路高歌，無數地產商和投資者都想在這個難得的時期內慊上一筆。

2007年隨著新項目的開業，在望京、中關村、亞運村等區域板塊將形成多個總面積超過西單的新商業中心，北京原有商業相對集中的態勢將得到有效緩解，商業“多中心”的格局將正式形成，同時也意味著北京城市總體規劃的階段成果實現。

之前，北京商業零售的競爭主要集中于中檔及中高檔次，高梢商業競爭態勢最得相對緩和，項目數量亦相對有限，僅國貿、賽特等少數幾家。看重高檔商業在北京之發展空間，諸多新發展項目選擇了高檔次定忙，2007年這些項目中大多將會陸續開業，包括新光三越、四季商城、柏悅生活等，這將促使北京高檔商業競爭加劇。

隨著收入水平持續提高，北京人口的消費正由“需求型”向“亭受型”方向快速轉化，使得餐飲及休閑業態增長迅速，并日漸成為消化商業地產面積的重要角色。北京2007年將有較大量的商鋪面積開業，且新開業項目諸多位于非中心區域，這些項目需更多考慮引入餐飲及休閑業態來提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商鋪開業將對餐飲及休閑業態的發展產生更大推動作用。

在北京商業地產市場集中供應的現實狀況下，政府亦看到其中蘊藏的風險，在2007年預計其將對商業地產實施進一步管制，并將可能出臺相對更為細則的相關規章，以規范城市商業網點的建設，控制新建商業項目的審批、防范無序競爭、城市資源浪費等不利情況發生。政府的行為將引導城市商業地產開發逐漸步入理性化，商業地產項目的工量與上年相比將可能會有所降低。

2006年，只訊不售的經營模式日趨被商業地產開發商所采用。張家鵬認為，2007年三大因素仍將推動只租不售模式的進一步發展。包括中同政府逐步對商業地產進行嚴控，良好地段的商業用地供應愈發稀缺，從而促使目前能取得土地的開發商更有想法去白行持有物業，享受長遠租金收益。目前已經產生了大量頗具實力的本土開發商，并且實力背景的外資也已大量進入，使市場上已經存在有相當數量有能力持有物業的發展商，這些發展商在進行商業地產開發時可能會更多考慮只租不售。中小商鋪投資者越來越理性，對于購物中心式的產權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現的想法再也難以實現，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動只租不售的發展。

毫無疑問，目前以超市及百貨為代表外資零售商正以加速度的態勢進入北京市場，并且諸多都制定了鹿大的開店計劃，對商業店鋪形成了強勁需求。而北京商業地產雖然供應量較大，但由于大型賣場商家的租金支付能力相對不高，且對物業硬件有諸多特殊要求，所以可供其選擇的商鋪亦相對受限，同時近兩年北京對于大型商業地產審批處于緊縮的狀態，所以未來可選擇的項目將顯得更為稀缺。

廣西：地產急需轉型，商業前景看好

就廣西而言，目前，商業地產正處于由不規范到較規范的轉型期。廣西屬GDP較低的省區，隨著全球經濟一體化，區域經濟界限逐漸被打破，沿海地區經濟迅速發展。廣西屬泛珠三角分支，在西部12個省區中是惟一的沿海省區，又毗鄰經濟發達的廣東省，其自然條件與廣東相近，具有十分有利的地理優勢。以上條件，使廣西具備了前所未有的跨越式發展的可能性。南寧作為廣西首府，商業地產將有非常廣闊的發展空間，而中國——東興博覽會的召開，使南寧成為區域性國際城市的步伐大大加快。總而言之，廣西面臨著很好的發展機遇。

從廣西房地產的現實情況看，大項目資金全為外來資本，今后，這種趨勢將會繼續加大。過去那種守株待兔式的粗放型的房地產發展模式將會被逐步淘汰，而智慧型的房地產開發模式將大行其道。魚目混珠的時代即將結束，廣西房地產業將面臨重新洗牌的局面。

目前廣西商業地產處于發展初期，一方面，外來房地產企業將紛紛涌入廣西市場；另一方面，本土的房地產企業也在謀求進一步提升。初期的市場是問題較多的市場，混亂的開發模式是早期的通病，但是在這一過程中，業態、業種操控能力較好的公司已開始出現，商業地產將由不成熟走向成熟。

南寧要謀求躋身區域性的國際都市，沒有房地產業的帶動是不可想象的。而商業地產的進一步發展將促進城市高速發展。江蘇：商業配套完善，奧體板塊高漲

隨著十運會的日益臨近，奧體板塊的關注度空前高漲。伴隨著降價，板塊內的住宅項目在經歷了短暫的冷清之后開始回暖，撐起了奧體新城的半邊天。那么，作為另外半邊天的商業地產項目，在新政的震蕩中又有著怎樣的表現呢?奧體中心的交付、地鐵的開通、十運會的日益臨近，會給這些商業項目的招商帶來怎樣的優勢呢? 目前，奧體板塊商業地產招商模式主要有產權商鋪的銷售和租賃兩種。專家認為，這兩種模式整合進行招商時自由度比較大，招商效果也會比較好。像歐洲風情街、歐洲城等項目采用租賃方式后有利于降低入駐者的投資成本，使商業項目盡早開業，有利于商業街整體氛圍的營造。

統計顯示，2005年上半年全市商業用房成交均價9615元/平方米，其中江南八區成交均價為12090元/平方米，河西奧體板塊則由于商業氛圍目前尚未形成而售價普遍不高，上半年成交均價為10470元／平方米。但即便如此，以“產權式商鋪”方式銷售的宋都大廈、紫金大廈、中泰國際廣場、順馳藍調街區等還是比較傾向于以這種方式加速資金回籠，減少宏觀調控帶來的資金壓力。已經通車的地鐵1號線、即將開工建設的地鐵2號線，這都將給河西CBD帶來充足的人流、物流和資金流。隨著長江三橋和過江隧道的開通，其輻射區域能夠直達江北甚至安徽周邊城市。巨大的區位優勢，造就了河兩商業中心的定位。隨著商業配套的完善、氛圍的形成，在反作用于板塊人氣的同時，商業地產項目也將提升整個板塊內在售公寓的價值。

湖南：傳統商圈飽和，核心區域火爆

在長沙，商業地產自1997年左右的火爆到1999年左右的迅速降溫，就是由于降溫后幾個大型產權式商鋪的相繼倒閉而造成的。到2005年左右長沙的商業地產再次隨著全國商鋪投資的升溫而升溫，期間有成功者也有虧本者，但大方向還是商業地產的利益驅動而形成的升溫市場。如五一商圈的萬達購物廣場、王府井百貨、平和堂、東塘的友誼商城等一直都比較堅挺。

以中心城市長沙為代表的湖南商業地產，在短短兩年不到的發展歷史中，迅速經歷了興起、火熱和相對過剩的這樣一條全國大多數城市已經經歷過的商業地產發展軌跡。

新年伊始，雖然四處都在謠傳長沙快下雪了，老天爺也打配合似的瘋狂降溫，但在商業地產界，不論是本地的湖湘大鱷還是外地資本，卻是另一幅熱火朝天蠢蠢欲動之景象。

動向之一是投資新興商業中心。發現有潛力的新興商業區是今年投資商業地產的重要渠道之一，這在股市上類似于抓到一只剛上市的原始股。投資價值、投資潛力都是不言而喻的。

就長沙而言，五一經貿商圈和芙蓉金融商圈都已呈飽和，五一大道上的亞大時代、湘域中央、第一大道、恒隆國際大廈和即將完工的中天廣場，被譽為長沙主干道的五虎上將，它們，已經出現相對過剩。而伍家嶺、芙蓉南路、河西市政府觀沙嶺等新興的商業中心則在悄然興起。

大的來看，就湖南全省而言，長沙市、株洲市這些繁華多年的商業市鎮已不再為更多的投資商青睞，新興的商業中心更多地在一些處于特殊地理位置的城市結合地帶、縣域等處出現。與此同時，原有商業中心也出現了新慨念增值，已有成功的商業地產聚攏了大量的人流和消費者，在這個基礎卜新增的商業地產項目可以毫不費力地借助原有商業中心的人氣迅速火爆起來。

湖南房地產行業，特別是商業地產界，素來有“湘浙粵三分天下”之說，湖南本土的地產大鱷，來自浙江的地產企業以及廣東的超級房地產集團是眾所公認的湖湘地產“鼎足三腳”。土地，是一個稀缺的資源，所以它們之間必然且已然存在著異常激烈甚至慘烈的競爭，置身其中，無異與狼共舞。然而，一個例外，或者說一個新潮流的開端，出現在了湘潭!

長株潭已然成為湖南乃至中部地區經濟發展最快，發展水平最高，發展潛力最大的地區，成為聚集能力最強大的核心區域與核心增長地，湘潭，一座有著1500多年歷史的文化名城，它與長沙、株洲構成了湖南的金三角，共同成為湖南的政治、經濟、文化中心區域和發展地帶，也是湖南實施長株潭一體化戰略的重要地區。

大城如長株潭般火爆，小縣亦非等閑。在這次湖湘地產年度盛會上。來自岳陽湘陰縣的東湖商業中心如一匹黑馬殺出重圍，成為惟一一家摘得“2007湖南最具投資價值縣域商業中心”桂冠的商業地產項目。

東湖商業中心是由湖南東湖房地產開發有限公司斥巨資開發，總投資約3億元，是湘陰縣委縣政府招商引資及舊城改造的重點建設項目。東湖商業中心地出于湘陰縣中心城區，與繁華的城市街道江東路毗靠，東臨東湖東路，西臨東湖西路，南鄰即將修建的湖濱路以及湘陰重要的城市水域——東湖，地理位置及發展拉力優勢明顯。

東湖商業中心南一條美麗的沿湖風光帶，及一個綜合性的商業中心和湘陰目前惟一的電梯品質高層建筑構成，是湘陰城市地標性建筑群。東湖商業中心的規劃充分體現以人為本、因地制宜、可持續發展原則，既體現湘陰特色，同時更引領湘陰。

川渝：商業悲喜交加，地產逐漸成熟

重慶的商業地產經歷了一個艱難的發展時期。從2003、2004年的混亂中走出來的重慶商業地產近兩年來逐漸走向穩定。

波瀾壯闊的重慶商業地產，提升了城市的商業形象，也造就了一批“城市英雄”并讓他們賺得缽滿盆溢。但是，246萬平方米的商業營業閑置用房，也為重慶掙得一項“全國冠軍”，讓政府尷尬，更讓一些開發商痛心疾首，苦不堪言。商業地產，這把雙刃利劍的殺傷力，令人膽寒，更發人深思，催人警醒。

一個商業地產項目涉及開發商，置業投資者，經營者及周邊居住業主的四方利益、應該有一個強有力的組織者和協調者，開發商必須義不容辭地扮演這一角色，擔負起對出售后的商業物業統一管理的責任。否則，后果難以設想。

經濟學中有一條“水桶法則”，意思是一只水桶蓄水量的多少不在于最長的那根木條，而在于最短的木條。這個法則同樣適用于MALL的開發。 MALL開發的成敗不在于它的規模有多大，也不在于它的商業設施是不是豪華氣派，而在于它們到底能夠承載多少消費量。

MALL的建設，體現了城市的文明和發達，每個城市的歷史、文化、個性和經濟發展水平都不一樣，因此MALL的開發也應各具特色，體現差異化、個性化的競爭，而不應盲目“貪大求洋”。

重慶房地產市場從投資規模型轉向質量效益型，從單純投資拉動型向投資、消費雙向托動型轉變；從單一依靠行政命令型向市場經濟杠桿拉動型轉變：這三個變化標志重慶商業地產市場走向成熟。