商業地產的未來發展趨勢

目前，中國商業地產處于發展的初期階段，從項目開發模式、產品功能設計到整體的運營管理水平，都存在廣闊的發展空間。商業地產的發展是以城市商業發展水平為基礎的，我們應該看到中國的商業地產正處于一個大變革的開始。

由拆散銷售到持有經營

一直以來，一些開發商自主規劃設計，只重開發不重后期經營管理。全部或大部分產權拆散出售是中國商業地產開發的主流模式，隨之造成的無序開發和過度開發、產品功能不適應商業企業要求、產權分散難以統一管理限制物業升值等諸多問題，在今天看來異常突出，并且到了必須解決的時候。

開發模式的轉變是影響商業地產發展的決定性因素。伴隨中國城市化和住宅商品化的進程，由房地產開發商或地方政府主導開發的商業街、shopping Mall、社區底商由于以銷售為目的，普遍在規劃設計乃至施工階段并沒有確定日后的經營企業，這種地產開發與商業經營完全脫節的模式是造成上述問題的根本原因。由此不難發現，由出售向持有經營的開發模式轉變是產業發展和市場優化的必然趨勢，近年來部分大體量商業項目先確定入住企業，再進行規劃設計的定單生產模式就是這種趨勢的有益實踐。例如4月21日即將全線開業的福州寶龍城市廣場的銷售物業僅占物業總量的35％，其余將全部持有；而與寶龍廣場只有一街之隔的萬象城的商鋪也只是銷售一個樓層，其余的也是自主繹營。

產權式銷售對商業項目的長久經營不利，所以說未來業地產的經營理念的創新將是必然的，也是產業和市場發展的需要!

由形象為主到功能與形象并重

商業地產的建筑功能、建筑結構與住宅相比有更高的專業要求，而以往的許多商業項目仍然延續住宅銷售的思路，習慣以獨特的案名、外立面，以及務虛的理念作為項目開發的核心，這并非不重視經濟運營方面的理性數據，而是對商業地產理解深度不夠造成的。當今天商業地產供應量增大、商家的需求更為專、多元的時候，前期產品規劃與功能設計的重要性就自然凸顯出來。

市場要求商業地產的價值必須回歸本質，針對具體的需求與自身定位，在鋼材水泥構筑的空間與結構中尋求最根本的支持，才能贏得市場的認可。對于多種業態在同一空間甚至同一平面內的互補與協調，客流、物流的合理組織，設計師既要以專業技術手段滿足不同店家及統一物業的要求，又需創造性地提出有吸引力的空間與界面設計。

經濟合理性是商業地產項目的生命力與核心價值所在，只有從項目規劃設計階段就注重功能合理與投資收益能力的整合，使商業地產開發中的功能與形象達到更合理的平衡，才能推動項目實現最大化的經濟和社會價值。

由開發商包攬全程到產業鏈專業分工

眾所周知，中國商業地產的運營管理水平與國際發達國家存在巨大的差距，這種差距的根本原因是產業鏈構成的合理性與專業化程度，并最終表現為商業項目市場競爭力的強弱

商業地產經過幾十年的發展，在國際發達國家已形成了相當合理的產業體系：投資機構、基金、銀行、保險公司投資于持久性商業物業獲取收益；開發商從事商業地產的開發工作；專業商業策劃公司、招商代理公司、商業管理公司在商業地產開發運營過程的不同階段起著各自不可替代的作用。而國內的開發商卻常常承擔一個全能的角色，這是客觀的產業發展階段造成的，但科學的產業鏈專業分上是大勢所趨。

另一方面，中國人世以后國際商業品牌與國際化資本運作方式的的引進，也要求我們盡快形成更加合理、專業的產業鏈結構，其中除了國際知名商業企業對物業品質的高標準專業要求以外，REITS的作用舉足輕重。REITS在于能給投資人帶來持續、穩定的收益，所以它要挑選的裝入資產：包的對象是具REITS有完整產權出租型的商用物業，雖然目前國內還沒有一支REITS，但商業地產的零散產權與管理水平顯然難以達到REITS的要求。

已經進入專業化時代的商業地產正在被越來越多地看好，認識并開始尊重商業地產開發與運營的特殊性，快速地解決好目前商業地產開發中存在的問題，中國的商業地產將會有全新的模式和更加充裕的發展空間。

城市規劃與商業地產發展

十幾年前，深圳的商業中心只有兩個，一個是東門，另外一個是人民南。但是隨著華強北和南山的崛起，也把很多商業吸引到那邊去了。這樣他的消費群體也跟』二了，同樣現在對于城市化的加快，深圳商業中心也會往外移動，龍崗、寶安等區域也會形成很多商業中心。這樣給發展商提供了很大的機會。

福州市區的商業地產已趨飽和，商業地產需要尋找新的出路。三環路的構建是一大壯舉。三環路把整個倉山都圈了進來，三環路能給倉山帶來的發展是可以預見的，政府加大力度建沒金山，西二環也將先于東三環和北三環建成，金山的住宅已比較成熟，政府也采取優惠政策吸引投資，大批的企業進駐金山，尤其是生產性企業，一些科研項目也在金山落戶，三環路也將為金山帶來大量的人流、物流。

未來的金山有著旺盛的消費人氣，而金山區域重要的商業配套還未跟上，居住在這里的人還需坐車到市區的超市、商場購物。不久的將來超市、便利店、專業市場，還有ShoppingMall都有可能進駐金山，因此金山的商業地產有很大的升值空間：

東三環邊上鼓山一帶也是商業地產較為薄弱的環節，目前這一帶零散地坐落著一些工廠，一兩家超市，有些人氣寥落的感覺，三環路將為鼓山的旅游經濟帶來一個大的飛躍，也將促進鼓山新區的發展，未來的鼓山旅游區會匯聚八方人氣，福州的金山、南臺島、新店一帶都可以通過三環路方便地到達鼓山，這里正需要一個完整的商業配套來適應發展的需要，商業地產開發前景廣闊。

Shopping Mall前景美好

Shopping Mall的誕生，使購物中心從單體邁向集約化，使商業步行街由室外變為室內。實現購物中心向現代ShoppingMall的轉變，是商業規?；图s化的表現，也是市場發展的整體趨勢。

與傳統商場主要特征迥異，現代ShoppingMall顛覆了傳統的商場慨念：無論它位于都心鬧市或安營于市郊外圍的交通樞紐地帶，憑借商業規模化和集約化的影響，帶來的結果均是地段的升值和新區域商業中心的誕生。如福州在建的冠亞廣場、群升國際，東莞萬江的華南mall，廣州天河城與正佳廣場、北京中關村金源mall等的建設均是如此。

Shopping Mall是數條商業街、幾家大型百貨、超市、數十家餐飲店、娛樂廣場和其他專業市場的融合。它代表的是一個商業群體，與傳統商場相比，業態更全、功能更完善、消費檔次更高、環境更優越。

建設Shopping Mall即在競爭中贏得了主動權，同時也贏得了絕對市場，可見，以集約化、規模化運營形式存在的ShoppingMall必將成為商業競爭與開發的主流。