如何選擇房貸工具？

購買房產，無論是出于自住需要還是增值的目的，大部分人都不免要跟銀行打交道：或是利用銀行貸款緩解自身資金壓力，或是僅僅作為融資的途徑，利用杠桿原理提高投資收益。

2007年1月1日，個人住房按揭貸款開始執行新的貸款利率，五年以上商業貸款的基準利率為6.84％，個人住房公積金貸款利率為4.59％。利率的上升提高了貸款的成本，加重了借款人的利息負擔，使得人們在選擇房貸的具體方式上變得更為慎重。

在過去的一年里，各家銀行的個人住房按揭業務也進行了大量的創新，房貸正變得更加靈活多樣，為借款人提供了更多的選擇。如果能對各家銀行的業務有個整體的了解，從中選擇最適合自己的貸款方式，你就會發現，貸款也可以很精彩。

決定房貸成本的三個因素

貸款買房的人對利率都很敏感，因為借款人最關心的就是利息負擔。在整個貸款期內的利息支出就是貸款的成本，顯然，這取決于占用銀行的資金額、占用的時間以及利率水平三個因素。占用銀行的資金額越大、占用的時間越長、利率越高，總的利息負擔就越重。所以，減少利息負擔的辦法就可以是提前還貸減少貸款本金、加快本金歸還速度減少占用資金的時間或是尋求更低的利率水平。

其中，利率的選擇空間最小。貸款人可以充分利用公積金貸款，獲得低于商貸的利率。商貸方面，應該注意到商業銀行可以對信用良好的客戶給予基準利率下浮15％的優惠，因此，貸款人要格外注意自己的信用記錄。換個角度看，利率也是借款人的融資成本，所以利率上調后，如果投資回報率高于貸款利率，則應該將富余資金用于投資，反之，則應考慮提前還貸。當然，借款人還應考慮資產的流動性、投資的風險等因素。

各家銀行的創新之舉基本上是通過提前還款或加快本金歸還速度來實現利息支出的減少的，比如一度被廣泛關注的“雙周供”，借款人可一年還款26次，相當于原來的13個月，因而可以加快本金歸還速度，縮短還款期限。

當然，并非利息支出最少的貸款方式就是最好的，貸款是出于實際的需要，借款人應在此前提下盡可能地降低成本，選擇最適合自己的貸款方式。

固定利率貸款VS浮動利率貸款

按照利率是否變化，可將房貸分為固定利率貸款和浮動利率貸款兩大類。現有的大部分借款人采用的都是浮動利率貸款，利率水平隨央行基準利率的變化而變化。固定利率房貸是去年才出現的新事物，是指在簽訂購房貸款合同時，選擇固定利率貸款，在整個貸款期限內，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。

在去年央行連續的加息行為下，部分有著升息預期的人就適合采用固定利率貸款，可以有效規定升息的風險。但同時，如果利率下凋，選擇固定利率貸款的人則會多付出一部分利息。

選擇適合的還款方式

除了利率外，借款人最需要考慮的就是整個貸款周期內還款金額的分布問題。住房按揭貸款往往長達10年、20年，甚N30年，因此，結合家庭的生命周期和不同階段的財務狀況，合理安排整個周期的還款金額和還款頻率是非常重要的。借款人可從如下個人住房按揭服務中選擇適合自己的還款方式：

等額本息把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中，借款人每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。等額本息操作簡便，適合家庭收入穩定的人群，但因初期貸款本金所占的比例較低，不適合有提前還貸打算的人。

等額本金將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利啟、，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。等額本金比等額本息負擔的總利息要少，但前期還款負擔較重，比較適合經濟能力較強的年輕人。

等額遞增/等額遞減是等額本息的一種派生形式。把確定的還款期限劃分為若干時間段，每個時間段內月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增或遞減。這兩種方式使得借款人可以根據自己的預期收入情況靈活設定還貸方案，適合剛參加工作的年輕人。

雙周供將還款方式從原來每月還款一次，變為每兩周還款一次，每次還款額基本為原來月供的一半。與按月還款相比，可加速還款，縮短還款期限，減少利息支出。

接力貸指以某人的子女作為所購房屋的所有權人，父母雙方或一方與其子女作為共同借款人，接力還款。適合于年齡較大的購房者，或子女收入暫時不高的家庭。

移動組合房貸允許客戶針對不同時期的家庭收入情況和個人投資理財習慣，訂制個性化的還款方案。還款期內，借款人還可以隨時調整還款方式。

入住還款客戶在銀行辦理一手樓住房貸款業務時，可以申請從貸款第一個月開始，與銀行約定一個時間段僅償還貸款利息，約定期滿后再開始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。這種方式比較適合購房初期經濟比較緊張的人。

隨借隨還在貸款購買住房后，銀行會為借款人提供一個相應的授信額度。當借款人在償還了部分貸款后突然急著要用錢時，只需通過網上銀行或電話銀行就能馬上提取現金。同時，如果借款人想提前償還貸款，隨時都可以，從而減少不必要的利息支出。

循環貸針對房產變現難的特點，“循環貸”可將自有住房到銀行做抵押，獲得該住房等價值80％或70％的授信額度，在房產抵押期內可分次提款，循環使用，方便借款人資金周轉。

存抵貸把借款人的活期存款與住房貸款結合起來管理，只要活期存款超過5萬元，銀行就會把超出部分按一定比例視作提前還貸，節省的貸款利息作為理財收益返還到借款人賬戶上，但借款人存折上的資金并沒有真正動用，需要周轉時可隨時支取。

直客式房貸“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個人先找銀行貸款，然后再去買房，銀行直接貸款給買房者，不用經過開發商擔保，貸款的形式更加靈活。直客式房貸由于一次付清房款，有助于向開發商爭取總價優惠。

最后需要提醒一點，選擇貸款服務時一定要慎重，綜合考慮所選銀行的服務水平、貸款業務細則、可獲得的優惠、自己是否有提前還款計劃等細節，選擇最適合自己的貸款方式。因為一旦選定，中途再發生變化，就不可避免地要為此支付違約金。同理，也不要看到其他銀行新推出一種房貸業務就動心不已，在決定給房貸“搬家”之前，一定要將可能發生的違約金、評估費、擔保費等綜合權衡。