商業(yè)地產(chǎn)之前世今生

編者按：回顧榕城商業(yè)化的歷程，東街口商圈、五一商圈、臺(tái)江商圈無(wú)疑是老百姓心目中的福州傳統(tǒng)三大商圈，那時(shí)它們創(chuàng)下了一統(tǒng)天下的輝煌成就。隨著福州市委市政府加快實(shí)施“東擴(kuò)南進(jìn)西拓”發(fā)展戰(zhàn)略，大大促進(jìn)了福州城市化的發(fā)展。傳統(tǒng)的三大商圈明顯滿(mǎn)足不了老百姓的購(gòu)物需求，所以“商業(yè)地產(chǎn)”這個(gè)新事物順其自然在福州版圖上慢慢顯露、擴(kuò)張……

2004年SHOPPING-MALL這一新型業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，為榕城的商業(yè)地產(chǎn)注入了新鮮的活力，為消費(fèi)者提供了一站式購(gòu)物的便捷。而步行街也在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行了優(yōu)化，出現(xiàn)了第三代步行街，既保留了福州地方特點(diǎn)又引進(jìn)了西方先進(jìn)的模式。隨著福州東區(qū)的開(kāi)發(fā)，社區(qū)商業(yè)也在逐漸興起，并輻射周邊地區(qū)，填補(bǔ)了東區(qū)商業(yè)的空白，豐富的業(yè)態(tài)使福州的商業(yè)蓬勃發(fā)展。

SHOPP ING－MALL

典型項(xiàng)目：寶龍·城市廣場(chǎng)、冠亞廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等

市場(chǎng)背景：2004年，冠亞廣場(chǎng)、寶龍·城市廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等大型商業(yè)購(gòu)物中心，相繼破土動(dòng)工，SHOPPLNG-MALL商業(yè)業(yè)態(tài)如浪潮席卷福州，也推動(dòng)了福州的商圈和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)格局變遷。由于SHOPPLNG－MALL大多具有超大規(guī)模的商業(yè)面積，因此，這種商業(yè)業(yè)態(tài)也成為造就新商圈的主要力量。

寶龍·城市廣場(chǎng)：

福州最大的SHOPPING MALL

總建筑面積22萬(wàn)平方米的寶龍·城市廣場(chǎng)，是福州最大的SHOPPING-MALL項(xiàng)目，集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、餐飲、休閑、游樂(lè)、文化、酒店式公寓八項(xiàng)功能為一體。寶龍·城市廣場(chǎng)以商業(yè)迪斯尼為賣(mài)點(diǎn)，主題層達(dá)7米的挑高，迪斯尼風(fēng)格主題購(gòu)物公園，突出了其以?shī)蕵?lè)帶動(dòng)人氣的鮮明特色，努力構(gòu)建一個(gè)“在購(gòu)物中休閑，在休閑中購(gòu)物”的新興商業(yè)樂(lè)園。現(xiàn)在美國(guó)時(shí)代華納、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等世界500強(qiáng)企業(yè)，均已進(jìn)駐，家樂(lè)福將投資400萬(wàn)美元，建成福州規(guī)模最大的生活品零售市場(chǎng)。

業(yè)態(tài)特征冠亞廣場(chǎng)：南門(mén)商圈重新崛起

冠亞廣場(chǎng)位于南門(mén)兜核心商圈，占盡天時(shí)地利人和，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。這里將引進(jìn)三大主題百貨，并且在福州首家開(kāi)創(chuàng)“小商鋪大商業(yè)”的全新商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，以整體大商業(yè)環(huán)境與小商鋪經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)整合。冠亞廣場(chǎng)與烏山風(fēng)景區(qū)相連，冠亞廣場(chǎng)的建設(shè)將更好地讓烏山風(fēng)景區(qū)歷史風(fēng)貌得以重現(xiàn)。隨著冠亞廣場(chǎng)的竣工開(kāi)業(yè)，一個(gè)具有全新商業(yè)形態(tài)的南門(mén)商圈將重新崛起在福州市中心。

萬(wàn)象城：打造中國(guó)第二個(gè)廣州天河城

萬(wàn)象城有近10萬(wàn)平方米的商業(yè)面積，以一站式的購(gòu)物理念為廣場(chǎng)規(guī)劃的核心，提供福州前所未有的“一站式購(gòu)物”加“餐飲娛樂(lè)”集約式服務(wù)，它提出的口號(hào)“go購(gòu)夠”體現(xiàn)了它的特點(diǎn)。萬(wàn)象城首開(kāi)福州“迷你鋪”先河，輕松投資5萬(wàn)元做老板，目的在于降低投資門(mén)檻，減輕投資者的壓力。秉承“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、科學(xué)管理”理念，開(kāi)發(fā)商泛華建設(shè)集團(tuán)欲把萬(wàn)象城塑造成中國(guó)第二個(gè)廣州天河城。

點(diǎn)擊理由：隨著休閑購(gòu)物觀(guān)念的興起和風(fēng)靡，越來(lái)越多的購(gòu)物者已不再是為了購(gòu)物而購(gòu)物。逛街、購(gòu)物的同時(shí)，人們希望有更多的娛樂(lè)、休閑的東西來(lái)松弛疲勞的神經(jīng)。而SHOPPING-MALL功能齊全、休閑購(gòu)物一站式的特性，無(wú)疑最大程度契合了時(shí)尚一族的需求。因此這種模式在某種程度上代表了福州未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)。

國(guó)際都心復(fù)合街區(qū)

典型項(xiàng)目：群升國(guó)際

市場(chǎng)背景：

國(guó)際復(fù)合街區(qū)，這種商業(yè)地產(chǎn)模式雖然在國(guó)外大行其道，像法國(guó)的“香榭麗舍大道”、美國(guó)的“第五大道”都是其成功的典范。但在福州，還屬新事物。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)可能還比較陌生，比較抽象。

沒(méi)關(guān)系，不妨讓我們看看這個(gè)概念的導(dǎo)入者——群升國(guó)際是如何描述這個(gè)概念的。按群升國(guó)際開(kāi)發(fā)商的設(shè)想，大型國(guó)際復(fù)合街區(qū)群升國(guó)際，將以福州商業(yè)中軸線(xiàn)八一七路為軸，有機(jī)組合多個(gè)主題街區(qū)，復(fù)合精品商業(yè)街、大型購(gòu)物中心、生活超市、高尚住宅區(qū)、酒店、主題商業(yè)廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)會(huì)所等多種業(yè)態(tài)，結(jié)合其間的公園、銀行、學(xué)校、醫(yī)院、文化機(jī)構(gòu)等，形成一個(gè)相互融合的、和諧的、開(kāi)放的國(guó)際化街區(qū)。

業(yè)態(tài)特征：從上述的描述中，我們不難看出，國(guó)際復(fù)合街區(qū)的業(yè)態(tài)特征，更多表現(xiàn)在其超強(qiáng)的綜合性上，也就是說(shuō)，它已不單單是一個(gè)商業(yè)的范疇，而是一個(gè)生活的概念。

點(diǎn)擊理由：隨著現(xiàn)代都市人生活質(zhì)量的提高和生活步伐的加快，區(qū)域內(nèi)學(xué)校、商場(chǎng)、公園、超市、醫(yī)院等扮演的角色越來(lái)越重要。而以社區(qū)為背景的國(guó)際街區(qū)，正體現(xiàn)了這種休閑情調(diào)以及舒適性的居住空間，購(gòu)物及娛樂(lè)的便利性，很大程度節(jié)約了都市精英一族的生活成本。同時(shí)，由于這種業(yè)態(tài)有別于福州傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)，目前在榕城還是一個(gè)空白，因此，成長(zhǎng)空間還應(yīng)該比較大。

“店中店+主力店商場(chǎng)”

典型項(xiàng)目：東方偉業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)

市場(chǎng)背景：

作為東福州大商業(yè)配套的一部分，東方偉業(yè)(國(guó)際)商業(yè)廣場(chǎng)在引進(jìn)國(guó)際零售業(yè)巨頭沃爾瑪后，考慮到業(yè)主自主招商，可能會(huì)導(dǎo)致重復(fù)招商或與沃爾瑪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相沖突難以盈利的現(xiàn)狀，因此，在進(jìn)行該商場(chǎng)一層產(chǎn)權(quán)分割后，采取了開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商的做法。也就有了今天福州商業(yè)地產(chǎn)的另一種勢(shì)力——“店中店+主力店商場(chǎng)”模式。

業(yè)態(tài)特征：在主力店招商之后，確定了商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)主題后，把主力店之外的商場(chǎng)分割成眾多小面積的店中店，出售給中小投資者。因此，這種業(yè)態(tài)的主要特征，就是小面積、低總價(jià)、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、投資風(fēng)險(xiǎn)較小。此外，按開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，該業(yè)態(tài)還具有統(tǒng)一招商、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的特點(diǎn)。

點(diǎn)擊理由：作為“店中店+主力店商場(chǎng)”模式的一個(gè)通病，就是中小產(chǎn)權(quán)人各自為政、各自招商，商場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，業(yè)主的利益無(wú)法保障。在定位之初，東方偉業(yè)(國(guó)際)商業(yè)廣場(chǎng)也充分意識(shí)到這一點(diǎn)，將采取有效措施規(guī)避這個(gè)商業(yè)“軟肋”。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，項(xiàng)目真正啟動(dòng)后，開(kāi)發(fā)商還將專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理公司，負(fù)責(zé)商場(chǎng)的統(tǒng)一招商和日常工作，避免業(yè)主各自為政帶來(lái)的重復(fù)招商，以及招商業(yè)態(tài)和沃爾瑪相沖突帶來(lái)難以盈利的尷尬。

商業(yè)步行街

典型項(xiàng)目：福晟·錢(qián)隆世家、好來(lái)屋·星光大道、麗景東方街等。

市場(chǎng)背景：

商業(yè)步行街雖說(shuō)已不是最新的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，不過(guò)，這幾年國(guó)內(nèi)商業(yè)步行街的開(kāi)發(fā)一直是熱潮不斷。對(duì)于一個(gè)城市區(qū)域來(lái)說(shuō)，商業(yè)街是不可缺少的基礎(chǔ)性商業(yè)設(shè)施，它對(duì)滿(mǎn)足一個(gè)區(qū)域的日常生活、娛樂(lè)、消費(fèi)所需絕對(duì)是一項(xiàng)“基礎(chǔ)工程”。

業(yè)態(tài)特征：商業(yè)步行街除了具有立足周邊社區(qū)消費(fèi)群體的基礎(chǔ)外，它更多的是把目標(biāo)客戶(hù)鎖定在周邊區(qū)域的消費(fèi)者。這種特性，決定了社區(qū)商業(yè)步行街不但經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)豐富多樣化，經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品針對(duì)性強(qiáng)、檔次較高，而且大多是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一定位，甚至統(tǒng)一招商。

從福晟·錢(qián)隆世家、麗景東方街等項(xiàng)目的定位、招商情況看，我們不難看出，名品、名店是商業(yè)步行街普遍青睞的對(duì)象。

點(diǎn)擊理由：商業(yè)步行街一般地處人口稠密的居住中心區(qū)，其鋪面的商業(yè)價(jià)值較高，并且新的商業(yè)步行街項(xiàng)目在定位、開(kāi)發(fā)過(guò)程中都會(huì)提煉一個(gè)主題，在這一主題定位指導(dǎo)下進(jìn)行招商，使商業(yè)街形象和特色鮮明，也易于經(jīng)營(yíng)的成功和店面的升值。并且，由于規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)也比較全面，因此，開(kāi)發(fā)商的重視程度比較高，在前期就做了統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商定位；在產(chǎn)品的銷(xiāo)售和招商上，開(kāi)發(fā)商還將投入大力氣，進(jìn)行包裝推廣和招商。

社區(qū)“底商”

典型項(xiàng)目：榕城社區(qū)商業(yè)最普遍的一種業(yè)態(tài)

市場(chǎng)背景：

由于社區(qū)商業(yè)所能帶來(lái)的利潤(rùn)價(jià)值遠(yuǎn)比住宅高，因此，開(kāi)發(fā)商做社區(qū)商業(yè)店面的積極性都很高。在這種情況下，如果商業(yè)面積比較小，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)以社區(qū)“底商”的形式直接出現(xiàn)。也就是說(shuō)，“底商”是社區(qū)最原始、最普遍的形式。

業(yè)態(tài)特征：由于“底商”的消費(fèi)群體，主要立足于小區(qū)業(yè)主，因此．這種商業(yè)形式一般缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次普遍較低，社區(qū)商業(yè)功能不全。縱觀(guān)目前榕城社區(qū)的“底商”，主要是以便民性經(jīng)營(yíng)為主，涵蓋的商業(yè)行業(yè)種類(lèi)有：雜貨店、美發(fā)美容店、洗染店、攝影店、日用品小超市、洗浴中心、服裝加工等，以滿(mǎn)足業(yè)主日常生活需要為商業(yè)契機(jī)。

點(diǎn)擊理由：業(yè)界看好社區(qū)“底商”的理由主要來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面：首先，城市建設(shè)步伐的加快，使社區(qū)和街道商業(yè)配套嚴(yán)重不足，尤其是偏遠(yuǎn)的社區(qū)，其商業(yè)需求更是呈現(xiàn)較大的空白，給社區(qū)“底商”帶來(lái)一個(gè)發(fā)展的春天；其次，目前政府正積極鼓勵(lì)發(fā)展社區(qū)商業(yè)，因此2005年及今后的一段時(shí)期，社區(qū)商業(yè)將呈現(xiàn)出較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>