寡頭之盟

前言

2006年7月6日，站在被告席上的鄒慶泰然自若。進(jìn)入法庭時(shí)，他微笑著向旁聽席上的親屬打了聲招呼；離開時(shí)，微笑仍掛在臉上。

鄒是華運(yùn)達(dá)集團(tuán)（香港）有限公司（下稱華運(yùn)達(dá)）的董事長(zhǎng)。此前其人、其公司均名不見經(jīng)傳，卻一度是在北京房地產(chǎn)界和銀行界呼風(fēng)喚雨的人物；旗下在北京、上海持有26個(gè)黃金地段的房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)益。如果不是被推上被告席，鄒慶或許至今仍是銀行的寵兒。

鄒此次被控以“詐騙罪”之時(shí)，北京市朝陽門內(nèi)大街南側(cè)，開工13年的森豪公寓項(xiàng)目依舊爛尾。這里是鄒的發(fā)家地，也是他的滑鐵盧。

檢察機(jī)關(guān)指控，鄒慶在開發(fā)森豪項(xiàng)目之時(shí)，以257份虛假的個(gè)人資料，從中國(guó)銀行非法獲取個(gè)人住房貸款7.5億元巨款。

然而，這只是鄒慶漫長(zhǎng)的貸款鏈條上的一環(huán)。中行之外，華運(yùn)達(dá)公司還欠原北京城市合作銀行貸款本金8.9億元，欠建設(shè)銀行貸款本金1.5億元，另涉至少兩筆金額總計(jì)580萬美元以上的湖北中行信用證貸款。上述貸款本息合計(jì)，總額至少在20億元以上。

近來接踵曝光的多起房地產(chǎn)貸款案件，從上海的“姚康達(dá)”案和“曲滬平”案，到北京的同泰房地產(chǎn)公司和森豪國(guó)際公寓項(xiàng)目案（參見“近年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)貸款弊案”），與森豪案脈絡(luò)不無相似之處。鄒慶將此道發(fā)揮到登峰造極，一手制造“爛尾樓－虛高房?jī)r(jià)－假按揭”模式，還食髓知味，試圖將此模式循環(huán)運(yùn)作。森豪公寓項(xiàng)目的來龍去脈，暴露了房地產(chǎn)金融黑幕中最黑暗的一幕。

迄今為止，無論是法律還是輿論，似乎均把此類行為定性為“惡意騙貸”——從而把銀行置于無辜受害者的地位。然而，如果僅僅是“騙貸”的話，這些案例可能根本就無從發(fā)生。

無一例外的，這些案例顯示以下三個(gè)共同點(diǎn)：

第一，此類個(gè)案的真實(shí)背景是銀行與企業(yè)的共謀；

第二，銀行與企業(yè)至少在短期內(nèi)具有利益上的一致性：對(duì)企業(yè)而言，貸款意味著生命線，其重要性自不必多言；就銀行而言，房?jī)r(jià)如果被企業(yè)炒高，則必然意味著抵押品價(jià)值的提高，貸款風(fēng)險(xiǎn)因而可以暫時(shí)不計(jì)；

第三，企業(yè)操縱房?jī)r(jià)的前提是銀行信貸資金進(jìn)場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格只有在大量銀行貸款的注入下，才可能制造房產(chǎn)銷售火爆和稀缺的假象；一則可以進(jìn)一步提價(jià)銷售以套利，二則可以依靠所謂更高市價(jià)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以進(jìn)一步套取銀行貸款實(shí)現(xiàn)資金和地產(chǎn)滾動(dòng)發(fā)展。

在銀企共謀和企業(yè)依賴銀行貸款實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)操縱的格局下，房地產(chǎn)價(jià)格上漲因“銀行－企業(yè)利益同盟”的存在而幾乎不可能被遏制，否則必然出現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)的大幅度積累。但是，值得警醒的是，此類行為無非是當(dāng)年證券市場(chǎng)上券商假借個(gè)人名義或向銀行借貸自營(yíng)坐莊的翻版。在“沒有不會(huì)破裂的泡沫”鐵律下，企業(yè)的毀滅和市場(chǎng)的萎縮僅僅是時(shí)間問題；但與證券市場(chǎng)不同甚至更為嚴(yán)重的是，銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)泥足深陷，將導(dǎo)致下一輪資產(chǎn)價(jià)格危機(jī)和銀行危機(jī)。

如果我們把視線放得更遠(yuǎn)，上溯到上世紀(jì)90年代，可以發(fā)現(xiàn)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域暗藏某些金融寡頭的影子。他們?cè)谀缓蟛倏胤康禺a(chǎn)企業(yè)融資，大量的信貸與其說是企業(yè)貸款，不如定性為自我融資。到本世紀(jì)初，與大多數(shù)產(chǎn)業(yè)一樣，銀行的地位從壟斷向競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)型，銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的行為也從直接操控轉(zhuǎn)向與地產(chǎn)商的合作共謀。這兩個(gè)不同的階段所體現(xiàn)的共同點(diǎn)是：地產(chǎn)商與銀行互為表里，在銀行信貸資金的支持下，整個(gè)中國(guó)經(jīng)歷了1993年－1996年和2003年－2006年兩輪房地產(chǎn)泡沫高漲時(shí)期。

翻開北京森豪項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)13年的爛尾史，我們看到的是一股洶涌的金融暗流。它承載著銀行和房地產(chǎn)商組成的金融－地產(chǎn)寡頭集團(tuán)渡過各個(gè)險(xiǎn)灘，最終只能在泡沫破滅時(shí)擱淺。

上篇：1990年代的金融暗流

房地產(chǎn)開發(fā)貸款背后的金融寡頭操控

中國(guó)雖然從未直接爆發(fā)金融危機(jī)，但并不意味著金融業(yè)從未經(jīng)歷高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期，可以說，1993年－1996年的三年宏觀治理整頓，是整個(gè)中國(guó)金融發(fā)展史上的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

在此之前，因中國(guó)的金融業(yè)還未完全擺脫國(guó)家財(cái)政的“出納”性質(zhì)，因而所有的金融風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是轉(zhuǎn)軌過程中的物價(jià)上漲和貨幣貶值問題。但是，隨著“撥改貸”的實(shí)施，銀行逐步具有了真正的金融資源配置權(quán)；利用這種配置權(quán)以套利，是多數(shù)銀行的自然選擇。其結(jié)果是，在發(fā)展過熱的產(chǎn)業(yè)背后必然有金融寡頭的影子，同時(shí)出現(xiàn)了國(guó)家銀行的巨額不良資產(chǎn)；具有投機(jī)性質(zhì)的企業(yè)貸款，實(shí)質(zhì)上是金融寡頭的自我融資。

金融寡頭的興起與衰落

1993年－1998年涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融寡頭經(jīng)歷了一輪沉浮。這一輪沉浮恰恰與改革開放以來的第一輪房地產(chǎn)泡沫及第一輪真正意義上的銀行風(fēng)險(xiǎn)周期相重合

從中國(guó)金融高漲的1993年到治理整頓告一段落、中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的1998年，恰好是北京森豪公寓項(xiàng)目起伏的第一階段。其間，在森豪項(xiàng)目中出現(xiàn)了三個(gè)金融寡頭。

從背景看，森豪公寓（1996年前名為北京天域公寓）的啟動(dòng)，始于城市危房改造和拆遷。1993年，根據(jù)北京市城市規(guī)劃管理局的《朝內(nèi)大街危改規(guī)劃方案》，這個(gè)位于朝內(nèi)大街南側(cè)、占地面積12700平方米的危改區(qū)A-4地塊（即后來的森豪公寓所在地），交由北京市住宅開發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司（下稱北京住總）承建。

很快，森豪項(xiàng)目被三位金融寡頭盯上，并以所在銀行資金投入于自身控制或往來甚密的房地產(chǎn)企業(yè)為基本操作方式；表里呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了“一手抓信貸資金，一手抓土地”的財(cái)富積累（見表一）。

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，銀行內(nèi)部與外部的監(jiān)管體系遠(yuǎn)未成形，銀行內(nèi)部員工直接辦房地產(chǎn)公司操作房地產(chǎn)項(xiàng)目的情況十分普遍。森豪項(xiàng)目背后的第一個(gè)金融寡頭——中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行學(xué)院路分理處第三代辦所負(fù)責(zé)人馬云，在1993年就利用了他的另一個(gè)身份——北京丹儂迪諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱北京丹儂迪諾）董事長(zhǎng)，直接參與森豪項(xiàng)目開發(fā)。

但在1995年，馬云直接因丹儂迪諾長(zhǎng)期拖欠中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京海淀支行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款9000余萬元，涉嫌貸款詐騙被調(diào)查，項(xiàng)目由此轉(zhuǎn)移到北京城市合作銀行的霍海音－余建三集團(tuán)（兩人分別為該行北京中關(guān)村支行和展覽路支行行長(zhǎng)）。

這時(shí)浮出水面的房地產(chǎn)企業(yè)，以境外機(jī)構(gòu)——香港慕來投資有限公司的形式出現(xiàn)；其表面股東是霍海音之弟霍海波和余建三的密友鄒慶，實(shí)際控制人則為霍海音和余建三。到1998年，北京城市合作銀行由霍海音、余建三控制的兩家支行一共貸款8.9億元給自己一手控制的房地產(chǎn)公司。但是，即使退居幕后操作，兩個(gè)金融寡頭在1998年分別因侵吞挪用公款和用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款等罪名，被刑事拘留。

至此，涉足這一具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融寡頭經(jīng)歷了一輪沉浮；而這一輪沉浮，恰與中國(guó)改革開放以來的第一輪房地產(chǎn)泡沫及第一輪真正意義上的銀行風(fēng)險(xiǎn)周期相重合。

表二、表三顯示，從馬云到霍海音和余建三依托房地產(chǎn)項(xiàng)目成為金融寡頭的時(shí)期，恰恰是中國(guó)金融機(jī)構(gòu)信貸高速增長(zhǎng)期，也是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和通貨膨脹均保持兩位數(shù)的時(shí)期。而金融寡頭相繼落馬的時(shí)期，則是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然較高、但通貨膨脹明顯回落甚至負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)期。

這種周期的重合并非偶然。它直接說明了兩個(gè)問題：第一，信貸資源的總量增長(zhǎng)趨勢(shì)是既定的，但資源的錯(cuò)誤配置導(dǎo)致的宏觀后果十分惡劣，這是1993年宏觀調(diào)控“十六條”中專設(shè)禁止信貸資金流入股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)“防火墻”的根本動(dòng)因；第二，緊縮所導(dǎo)致的國(guó)家經(jīng)濟(jì)成本十分高昂，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和物價(jià)負(fù)增長(zhǎng)造成了預(yù)期的惡化和銀行不良資產(chǎn)大幅度累積，這是1999年國(guó)家在無奈中決定剝離1.4萬億元不良貸款的動(dòng)因之一。

在這一切經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象背后，霍海音等大大小小的金融寡頭推動(dòng)了社會(huì)融資中的金融暗流。

自我融資的實(shí)現(xiàn)過程

金融寡頭自我融資的豪門盛宴由明轉(zhuǎn)暗

在金融寡頭的形成過程中，貸款似乎是以企業(yè)信貸的方式存在，實(shí)際是寡頭們自我融資的豪門盛宴，這也是金融寡頭之所以得以形成的“權(quán)力”動(dòng)因；且這一動(dòng)因在信貸規(guī)模上呈現(xiàn)不斷強(qiáng)化趨勢(shì)。

首先，馬云的獲罪十分明顯地體現(xiàn)出自我融資的特點(diǎn)，盡管其表象是銀行與一家房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信貸關(guān)系。從“1993年－1998年森豪項(xiàng)目金融寡頭的‘表’與‘里’”中可以看出，馬云自己既是銀行代辦所負(fù)責(zé)人，也是房地產(chǎn)企業(yè)的董事長(zhǎng)；這種雙重身份，決定了信貸資源配置在決策之初就被內(nèi)部人截留。

其次，霍海音的情況則要復(fù)雜一些。在馬云獲罪之后，霍海音既誘于高額利潤(rùn)而不愿就此退出森豪項(xiàng)目的開發(fā)，也不敢再以銀行主管的身份赤裸裸地進(jìn)行自我融資。在吸取馬云教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，作為傀儡的鄒慶和作為載體的香港慕來投資有限公司應(yīng)運(yùn)而生。

于理論上，銀行信貸與資本市場(chǎng)不同；前者更注重“關(guān)系”，即借貸雙方一定要相互了解。問題在于，一般理論假定，銀行經(jīng)營(yíng)者了解貸款人的目的，是為了銀行信貸資金的安全性，以管理信用風(fēng)險(xiǎn)；但是，霍海音的“關(guān)系”構(gòu)筑則是為了尋求自我融資的載體。

表四“霍海音信貸‘關(guān)系’的建立”，揭示了鄒慶成為霍海音自我融資替身的全過程。根據(jù)邏輯推斷，早在1985年即與鄒慶相識(shí)的余建三，應(yīng)該是霍海音與鄒慶之間的中間人。在霍海音與鄒慶的關(guān)系建立過程中，他在1992年注冊(cè)香港慕來投資公司時(shí)尚居前臺(tái)，但1995年退居幕后，且于1996年把鄒慶完全推到一線，其中的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)應(yīng)該在1992年－1995年的三年間。

這是霍海音尋找代理人的關(guān)鍵時(shí)間，也是鄒慶最終獲得霍海音信任的關(guān)鍵時(shí)間，最終成為關(guān)系融資得以成立的關(guān)鍵時(shí)間。

第三，從香港慕來投資公司的退出到華運(yùn)達(dá)公司的介入，我們需要注意的是1998年－1999年這一時(shí)點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)，銀行業(yè)開始以硬任務(wù)的方式壓縮不良貸款，即每年下降2－3個(gè)百分點(diǎn)。霍海音應(yīng)該隨即發(fā)現(xiàn)兩個(gè)問題：一是顯性的關(guān)系難以為繼，作為曾經(jīng)的慕來創(chuàng)始人，所有相關(guān)交易紀(jì)錄顯然有跡可尋。為了更為隱蔽地實(shí)現(xiàn)自我融資，在經(jīng)過多年對(duì)鄒慶這一信貸“關(guān)系”的考察后，通過進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)表面放權(quán)，完全以鄒慶的企業(yè)作為載體運(yùn)作，是確保自我融資得以實(shí)現(xiàn)且保障自身安全性的必要手段。

“經(jīng)過授權(quán)的盜竊”

把三個(gè)寡頭的牢獄之災(zāi)僅僅歸結(jié)為小概率的命運(yùn)，說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現(xiàn)也是常態(tài)

在三位金融寡頭的獲罪紀(jì)錄中，我們看到的是：在1995年，馬云因涉嫌貸款詐騙被刑事調(diào)查；1998年4月，霍海音因侵吞挪用公款等罪名被刑事拘留，目前處于“斬監(jiān)候（死刑復(fù)核程序未終結(jié)）”階段；1998年，余建三因用賬外客戶資金非法拆借、發(fā)放貸款也受到調(diào)查，2000年被判處有期徒刑六年。

通常的認(rèn)識(shí)是，上述自我融資行為屬于銀行內(nèi)部人伙同外部借款企業(yè)詐騙銀行；問題是，無論馬云還是霍海音、余建三，其行為均在銀行授權(quán)額度的范圍內(nèi)進(jìn)行，因此很難定性為詐騙，而是一種盜竊。

第一，馬云的直接自我融資過于明顯。這固然說明金融寡頭的犯罪手法在金融轉(zhuǎn)型初期還沒有得到充分的市場(chǎng)歷練，但也足以說明另外一種可能，即馬云之類的金融寡頭至少在信貸資源可以自主支配的初期，并無完全賴賬的企圖；其初衷很可能是“借雞生蛋”，利用掌控銀行信貸資源的有利地位為自身牟利。因此，其行為屬于在信貸額度授權(quán)的范圍內(nèi)，按照“有利自身、最終不利銀行的方式”配置信貸資源。

第二，霍海音、余建三僅憑兩家支行就能實(shí)現(xiàn)自我融資近9億元，根據(jù)對(duì)上世紀(jì)90年代銀行違規(guī)經(jīng)營(yíng)基本手法的了解，他們必然采取兩種手段：一是在授權(quán)范圍內(nèi)盡可能多地動(dòng)員信貸給關(guān)聯(lián)企業(yè)。時(shí)任北京城市合作銀行中關(guān)村支行行長(zhǎng)的霍海音以放貸而聞名，其組織調(diào)動(dòng)資金能力之強(qiáng)，直到十多年后，仍為許多房地產(chǎn)商津津樂道；二是賬外經(jīng)營(yíng)。可以肯定的是，余建三遠(yuǎn)不如霍海音長(zhǎng)袖善舞，因而只能主要采取吸收存款不入賬的低級(jí)手法，為自我融資尋求資金來源。

無論哪種手法，均具有盜竊性質(zhì)：前者盜竊的是北京城市商業(yè)銀行的信貸權(quán)，后者盜竊的是該行在客戶中的信用。

一個(gè)滑稽而值得警醒的說法是，根據(jù)北京房地產(chǎn)圈里人傳說，由于森豪項(xiàng)目的馬路對(duì)面有一幢被廢棄已久的神秘的“鬼樓”，風(fēng)水不好，所有接手的人不是被抓就是已經(jīng)坐牢。這說明盜用銀行資金本不足為奇，金融寡頭的涌現(xiàn)也是常態(tài)；三個(gè)寡頭的牢獄之災(zāi)僅歸結(jié)為小概率的命運(yùn)，那么，國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫和巨額金融不良資產(chǎn)就成為一種必然。

下篇：2000年代的金融暗流

個(gè)人住房抵押貸款背后的地產(chǎn)寡頭操控

在以銀行內(nèi)部人自我融資為特點(diǎn)的金融暗流中，整個(gè)森豪項(xiàng)目顛簸了整整六年。隨著三個(gè)金融寡頭入獄和鄒慶代表的華運(yùn)達(dá)公司出現(xiàn)，加之銀行在21世紀(jì)初進(jìn)入以發(fā)展面向個(gè)人客戶，特別是所謂富人高端客戶的零售銀行新階段，森豪項(xiàng)目也進(jìn)入了更為詭譎的時(shí)期。

推動(dòng)本世紀(jì)初以來的銀行零售化轉(zhuǎn)型的，主要是兩個(gè)動(dòng)力。

一是亞洲金融危機(jī)促使中國(guó)銀行業(yè)反思一向以“關(guān)系”為基礎(chǔ)的企業(yè)貸款。無論是日本的“大銀行－大企業(yè)集團(tuán)”模式還是韓國(guó)的“銀行－財(cái)團(tuán)”模式，抑或印尼的“大官僚－銀行”模式，似乎最終都將導(dǎo)致金融危機(jī)。

此外，按照金融業(yè)發(fā)展的基本規(guī)律，企業(yè)融資通過資本市場(chǎng)進(jìn)行似乎是一個(gè)基本趨勢(shì)，銀行針對(duì)企業(yè)客戶的服務(wù)優(yōu)勢(shì)，更多地在于通過支付清算體系完成的中間業(yè)務(wù)。按照非此即彼的思路，考慮到個(gè)人似乎不存在上述麻煩，推動(dòng)零售銀行業(yè)務(wù)就成為各家銀行競(jìng)相采取的基本轉(zhuǎn)型方向。

二是按照國(guó)際慣例，資本充足率成為國(guó)內(nèi)銀行業(yè)面臨的硬約束。根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的《資本充足率管理辦法》，到2006年底，各家銀行的資本充足率必須達(dá)標(biāo)。我們知道，資本充足率并不是簡(jiǎn)單地以資本作為分子、信貸資產(chǎn)作為分母計(jì)算，而是套用一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，即不同類型的貸款可以乘以不同的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，加權(quán)平均計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，以此作為分母。

在具體規(guī)定中，一般貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100％，而個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重僅為50％。這直接意味著，商業(yè)銀行不可能不間斷、無休止地補(bǔ)充資本金；但在資本金既定的前提下，辦理個(gè)人住房抵押貸款比一般貸款可以多做一倍的業(yè)務(wù)，那么利差總收入也就更高。

于是，房地產(chǎn)再度成為銀行業(yè)追逐的對(duì)象，如果能獲得幾單大型房產(chǎn)項(xiàng)目的抵押貸款資格，則銀行將吃喝不愁。競(jìng)爭(zhēng)由此進(jìn)入白熱化，這就為地產(chǎn)寡頭的形成埋下伏筆，也因此推動(dòng)了以地產(chǎn)寡頭為主、銀行參與共謀的第二階段金融暗流的形成。此時(shí)，中國(guó)進(jìn)入了又一輪房地產(chǎn)泡沫化時(shí)期。

地產(chǎn)寡頭的價(jià)格操縱

以房地產(chǎn)開發(fā)商操縱房產(chǎn)價(jià)格，并以面向個(gè)人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持虛假的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫

在銀行轉(zhuǎn)型背景下，所有理性的房地產(chǎn)開發(fā)商很快發(fā)現(xiàn)，試圖沿用上世紀(jì)90年代的傳統(tǒng)方式獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款已經(jīng)很難，但個(gè)人住房抵押貸款很容易成為其操縱信貸資金并以此操縱房產(chǎn)價(jià)格的重要手段。

既然是自我融資，霍海音、余建三在森豪項(xiàng)目上“名義”放出的8.9億元貸款，實(shí)際僅有1.7億元用于森豪項(xiàng)目的開發(fā)，大部分貸款顯然并沒有落到最終接手森豪項(xiàng)目的華運(yùn)達(dá)公司及鄒慶手中。但是，這并不妨礙鄒慶繼續(xù)為項(xiàng)目籌資奔波；金融暗流的主角也因此從銀行內(nèi)部人轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)開發(fā)商，涉及個(gè)案的銀行進(jìn)而蛻變?yōu)楹献鞣剑蛘叻Q為共謀者。

在森豪項(xiàng)目中，2000年前后，華運(yùn)達(dá)償清了此前拖欠北京住總的5000萬元工程欠款，且面臨償清共計(jì)2.4億元的拆遷款。另外，該地塊土地出讓金高達(dá)9000多萬元。在資金壓力面前，鄒慶先于2000年11月設(shè)計(jì)了以森豪公寓中2.5萬平方米可銷售面積的全部所有權(quán)為抵押，由中關(guān)村科技擔(dān)保，從建設(shè)銀行北京分行獲取了一筆1.5億元的貸款。而這筆錢仍是杯水車薪，不足以支付鄒慶面對(duì)的巨額債務(wù)。

在當(dāng)年年底，森豪公寓正式對(duì)外開盤。鄒慶迅速想到了以天價(jià)銷售，套取銀行個(gè)人住房抵押貸款的手法，其前提是必須操控價(jià)格。于是，開發(fā)商的價(jià)格操控有條不紊地進(jìn)行。

第一步，虛定高價(jià)。森豪公寓的住宅面積為3.4萬平方米，商用建筑面積1.3萬平方米。住宅部分的開盤均價(jià)為2500美元/平方米；商用部分的均價(jià)更高達(dá)3500美元/平方米，相當(dāng)于每平方米2萬元以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京住總公司在森豪公寓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中估算的綜合價(jià)1900美元/平方米（約合16000元人民幣/平方米）。

當(dāng)時(shí)，北京房?jī)r(jià)居全國(guó)之首，平均每平方米售價(jià)約4700元。作為高檔房象征的外銷房，其最高售價(jià)也在每平方米萬元左右。以高出市場(chǎng)價(jià)近兩倍的價(jià)格出售，在業(yè)內(nèi)人士看來，鄒慶在當(dāng)時(shí)根本不可能將房子賣出去。但是，后續(xù)步驟足以確保整個(gè)過程滴水不漏。

第二步，以偽造借款人資信證明來從銀行套取貸款。盡管以高得令人咋舌的價(jià)格開盤，森豪公寓卻迅即顯示已經(jīng)“銷售一空”，257份申請(qǐng)個(gè)人按揭貸款的資料遞交到中國(guó)銀行北京分行零售業(yè)務(wù)處，并在五天之內(nèi)獲批總值達(dá)6.4億元的個(gè)人住房抵押貸款。

事后，根據(jù)公訴人提供的材料，森豪提交的257個(gè)申請(qǐng)人中，三分之一是華運(yùn)達(dá)公司的員工，其余均是通過介紹而來，實(shí)際上是“公司以個(gè)人名義貸款；公司用，還貸也由公司支付，跟個(gè)人沒有關(guān)系”。

開發(fā)商之所以更愿意辦理假按揭來獲得貸款，而不是辦理固定資產(chǎn)抵押貸款，原因錯(cuò)綜復(fù)雜。除了個(gè)人住房貸款過去在操作層面存在漏洞，很多情況上甚至無需提供預(yù)售抵押登記；另一個(gè)重要的好處是還款期限長(zhǎng)，貸款額度高。根據(jù)銀行的規(guī)定，民營(yíng)企業(yè)辦理固定資產(chǎn)抵押貸款年限不超過五年，且只能辦理銀行評(píng)估價(jià)值50％的貸款額度；而且在還債時(shí)，抵押貸款優(yōu)先于施工方債務(wù)。個(gè)人住房貸款則是一筆可以達(dá)到預(yù)售價(jià)值80％、長(zhǎng)達(dá)20年的低息貸款——所謂房屋的預(yù)售價(jià)值，還可以由開發(fā)商通過標(biāo)價(jià)來掌控。

對(duì)開發(fā)商而言，辦理假按揭簡(jiǎn)便易行，即使像森豪這樣全部辦了假按揭后，也仍然可以很容易地將房子賣出去。因?yàn)樯暾?qǐng)貸款時(shí)并沒有辦理房產(chǎn)抵押或拿預(yù)售合同做抵押，只是簽署了預(yù)售承諾，開發(fā)商只要跟銀行“搞好關(guān)系”，就可以通過修改銷售底單的方式更換貸款人；即使是做了預(yù)售抵押，開發(fā)商也可采取回購(gòu)后再賣的方式幫助買房人從銀行申請(qǐng)貸款。以森豪為例，每個(gè)假按揭申請(qǐng)人都與華運(yùn)達(dá)補(bǔ)簽了回購(gòu)協(xié)議，規(guī)定在業(yè)主出現(xiàn)支付困難的情況下，房子由公司回購(gòu)；如果業(yè)主要出售住房，也要首先賣給公司。

由此，通過森豪項(xiàng)目，華運(yùn)達(dá)公司在銷售上實(shí)現(xiàn)了虛假的巨大成功，但在資金回籠上則實(shí)現(xiàn)了實(shí)實(shí)在在的巨大成功。顯然，其操作要訣已經(jīng)不再是金融暗流第一階段的金融寡頭以單純的項(xiàng)目?jī)r(jià)值升值預(yù)期配以金融資源為主要手段，而是以房地產(chǎn)開發(fā)商操縱房產(chǎn)價(jià)格，并以面向個(gè)人的虛假銷售套取信貸資金，從而維持房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。

對(duì)地產(chǎn)寡頭的無限度信貸支撐

銀行站在了地產(chǎn)寡頭一方，甚至成為地產(chǎn)寡頭操縱房?jī)r(jià)的助手

需要提出疑問的是，中國(guó)銀行為何能在短期內(nèi)迅速發(fā)放6.4億元貸款，其內(nèi)部審批程序如何？

按照中行內(nèi)部個(gè)人住房貸款操作規(guī)程，從律師到業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)，需經(jīng)四道審批程序：貸款申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)后，首先由律師負(fù)責(zé)收集核對(duì)貸款人資信證明，主要包括身份證、收入證明等；然后交零售業(yè)務(wù)處信貸消費(fèi)科信貸員審核；信貸員核實(shí)無誤后，交主管科長(zhǎng)書面核實(shí)簽字，最終由零售業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)審核簽字。為了確定貸款人確有還款能力，整個(gè)審核工作一般需要經(jīng)過審查、面簽、電話詢問等三道程序。

如嚴(yán)格履行這些程序，華運(yùn)達(dá)的假按揭并不難被發(fā)現(xiàn)。事實(shí)上，從當(dāng)事人的證詞看，華運(yùn)達(dá)的整個(gè)操作破綻百出，銀行信貸員和負(fù)責(zé)審核的律師屢屢發(fā)現(xiàn)問題；有些問題也被上報(bào)，但最終都不了了之。在發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款的沖動(dòng)下，銀行成為房地產(chǎn)寡頭的共謀者；甚至，銀行自身已成為房地產(chǎn)價(jià)格走高的利益相關(guān)體。

首先，恰如在反洗錢領(lǐng)域中的一句格言：“銀行不是站在反洗錢一方，就是站在洗錢一方，‘不知情’僅僅是借口”；同樣，在虛假住房抵押貸款案件中，銀行不可能對(duì)貸款申請(qǐng)的真實(shí)性不知情。在森豪的住房貸款申請(qǐng)人中，有華運(yùn)達(dá)公司為借款人開具了大量其關(guān)聯(lián)公司的收入證明；有許多借款人系華運(yùn)達(dá)公司員工；還有許多借款人為下崗工人或無業(yè)人員。任何具備正常的心智的人都能判斷出，大量借款人不是能買得起20000元/平方米的外銷房的人。

同樣，在上海，無論“姚康達(dá)”還是“曲滬平”，不間斷地重復(fù)巨額貸款，不可能不引起銀行經(jīng)辦人員的懷疑；其過程只能說明，銀行根本不具備懷疑的動(dòng)機(jī)——至少他們相信，在個(gè)人住房抵押貸款背后的房地產(chǎn)寡頭，比真正的住房消費(fèi)者具有更強(qiáng)的資金實(shí)力和還款能力。盡管事后證明并非如此。

其次，銀行的資金支持以房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升為預(yù)期，而地產(chǎn)寡頭群體的形成和壯大無疑助長(zhǎng)了這種預(yù)期。由于是個(gè)人住房“抵押”貸款，如果房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)升值，則抵押品的市場(chǎng)價(jià)值和變現(xiàn)能力就越強(qiáng)，這意味著銀行信貸資金看起來“更安全”。

那么，誰是房地產(chǎn)價(jià)格的直接推動(dòng)者？住房消費(fèi)者？顯然不是。眾所周知，房地產(chǎn)具有消費(fèi)和投資兩大功能而成為特殊商品；如果是房地產(chǎn)的真實(shí)消費(fèi)者，則房產(chǎn)必然缺乏足夠的流動(dòng)性，因而價(jià)格亦很難真實(shí)體現(xiàn)。

此外，銀行目前追逐所謂富人群體、高端客戶的偏好，也往往導(dǎo)致其忽視中低收入的真實(shí)房地產(chǎn)需求者。個(gè)體炒房者似乎具有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的意愿，但其僅僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格接受者而不是真正的價(jià)格決定者。由此，惟有房地產(chǎn)開發(fā)商和中介商才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“做市商”，由此才會(huì)出現(xiàn)銀行對(duì)森豪項(xiàng)目中的華運(yùn)達(dá)公司虛假個(gè)人貸款、上海濱江世茂豪宅銷售案中的“曲滬平”上億元貸款開綠燈的現(xiàn)象。

以上事實(shí)充分證明，銀行站在了地產(chǎn)寡頭一方，甚至成為地產(chǎn)寡頭操縱房?jī)r(jià)的助手。

金融暗流支持下的地產(chǎn)商無限膨脹

華慶所體現(xiàn)的，恰是地產(chǎn)寡頭與金融資本相結(jié)合后造就的資產(chǎn)成倍擴(kuò)張的帝國(guó)。它依托的條件只有兩點(diǎn)：一是操縱價(jià)格，二是操縱資金；前者由地產(chǎn)寡頭完成，后者由銀行配合完成

華運(yùn)達(dá)公司操縱地產(chǎn)價(jià)格并成功套取銀行信貸資金后，加之在2001年，鄒慶將森豪公寓共計(jì)18688平方米的兩層底商及地下一層賣與北京神華公司，套現(xiàn)1.3億元，本有充分的現(xiàn)金流確保項(xiàng)目“安全”運(yùn)轉(zhuǎn)——當(dāng)然，前提是把所獲得的信貸專款專用于森豪項(xiàng)目。但是，正是因?yàn)猷u慶嘗到了銀行支持房地產(chǎn)開發(fā)商的甜頭，于是決定乘銀行信貸政策的東風(fēng)，繼續(xù)在金融暗流上弄潮。華運(yùn)達(dá)公司自森豪套取的貸款，大部分沒有用于森豪公寓的項(xiàng)目運(yùn)作，而是通過北京華慶時(shí)代投資有限責(zé)任公司投向了全國(guó)各地。

華慶公司成立于2000年4月，由鄒慶投入2000萬元，是其主要投資業(yè)務(wù)載體。華慶公司的一份投資清單顯示，北京華慶之前共向光華里1號(hào)爛尾項(xiàng)目投資3800萬元，并仿效森豪運(yùn)作模式，偽造個(gè)人抵押貸款套取中國(guó)銀行1.07億元貸款；隨后，鄒慶向全國(guó)各地17個(gè)項(xiàng)目投入2.7億元，最終僅收回1億元左右。

在華慶公司投資的眾多項(xiàng)目中，不乏地段極佳、極具升值潛力的項(xiàng)目；但華慶對(duì)每個(gè)項(xiàng)目的投入均僅數(shù)百萬或幾千萬元，實(shí)際上沒有真正投入資金運(yùn)作其中的任何一個(gè)項(xiàng)目。華慶所體現(xiàn)的，恰恰是地產(chǎn)寡頭與金融資本相結(jié)合后造就的資產(chǎn)成倍擴(kuò)張的帝國(guó)。它依托的條件只有兩點(diǎn)：一是操縱價(jià)格，二是操縱資金；前者由地產(chǎn)寡頭完成，后者由銀行配合完成。

房地產(chǎn)價(jià)格神話與金融危機(jī)

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)甚至不是虛擬經(jīng)濟(jì)，而是影子經(jīng)濟(jì)——是地產(chǎn)寡頭和信貸資金的影子

地產(chǎn)寡頭一旦得到無限度的金融支撐，其投資膨脹幾乎成為必然，價(jià)格操縱能力也隨之進(jìn)一步提高。在地產(chǎn)寡頭與金融機(jī)構(gòu)的共謀中，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速堆積，真實(shí)需求被排除在市場(chǎng)之外，甚至所謂“富人”大量購(gòu)買豪宅也僅僅是一個(gè)神話。這是因?yàn)椋?gòu)買豪宅的不是富人，而是開發(fā)商或中介制造出的假富人；中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此甚至不是“虛擬經(jīng)濟(jì)”，而是“影子經(jīng)濟(jì)”——是地產(chǎn)寡頭和信貸資金的影子。

在當(dāng)前的“地產(chǎn)寡頭－金融資本”結(jié)合的背景下，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)發(fā)生反轉(zhuǎn)，具有某種必然性。于是，房地產(chǎn)價(jià)格神話將繼續(xù)得以演繹：

一方面，面對(duì)作為中長(zhǎng)期貸款的個(gè)人住房抵押貸款，金融資本必然采取只要一息尚存，必將全力支持的策略；這是因?yàn)椋绻麅r(jià)格下跌導(dǎo)致抵押品價(jià)值縮水，銀行有可能取代開發(fā)商和購(gòu)房者（無論真實(shí)的還是虛假的）成為抵押品的所有者。同樣，正是基于對(duì)銀行上述行為的預(yù)期，地產(chǎn)商和中介也必然有恃無恐，采取種種手段繼續(xù)虛定高價(jià)，制造市場(chǎng)稀缺假象。另一方面，在金融資本支持下，開發(fā)商才有能力持續(xù)囤積土地，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)式發(fā)展。

在房地產(chǎn)價(jià)格神話演繹的同時(shí)，富人神話也在持續(xù)。虛假個(gè)人抵押貸款充分說明，至少中國(guó)有一定比例的富人是地產(chǎn)寡頭虛擬制造的，少數(shù)富人購(gòu)買了大量房產(chǎn)，實(shí)際上不過是一般產(chǎn)業(yè)意義上的“產(chǎn)品積壓”而已。一個(gè)具有諷刺意味的故事是，云南某人在當(dāng)?shù)厣暾?qǐng)住房抵押貸款時(shí)被告知，中國(guó)人民銀行的信貸登記系統(tǒng)顯示，他已經(jīng)在上海貸款購(gòu)買了某處豪宅——一旦其要求履行權(quán)利，行使名義上的住房所有權(quán)，他倒有可能真的成為富人。

地產(chǎn)寡頭的畸型膨脹是金融危機(jī)的前奏，這是古今中外概莫能外的鐵律。但是，對(duì)危機(jī)成本的擔(dān)憂和調(diào)控手段的不足，都影響著遏制金融暗流的決心和能力。

一方面，中央銀行和監(jiān)管當(dāng)局在金融資本與地產(chǎn)寡頭糾葛日深并結(jié)成利益共同體的前提下，所有的資產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策很可能因擔(dān)心銀行不良貸款迅速累積并出現(xiàn)系統(tǒng)性金融恐慌而投鼠忌器。畢竟，1993年－1996年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控雖然最終實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”，但所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)成本并非1.4萬億元不良貸款剝離所能涵蓋。因此，如何衡量即期和遠(yuǎn)期成本，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的一大難題。如果不實(shí)施必要調(diào)控，地產(chǎn)寡頭的膨脹仍將在一定的時(shí)間點(diǎn)燃金融危機(jī)的導(dǎo)火線。

另一方面，即使管理層有決心實(shí)施調(diào)控，但金融資本在多大程度上會(huì)配合政策執(zhí)行，也在未知之列。

此外，近十年的金融市場(chǎng)發(fā)展已非1993年的狀態(tài)。當(dāng)初國(guó)家作為銀行的所有者，能直接干預(yù)銀行信貸行為，明令規(guī)定信貸資金流向；但隨著銀行所有制改革，宏觀調(diào)控必將更多地通過間接式的價(jià)格調(diào)控進(jìn)行。問題又回到了地產(chǎn)寡頭的價(jià)格操縱上——房地產(chǎn)價(jià)格到底是誰在決定？在供求雙方的博弈能力不均衡已成為既定事實(shí)的前提下，國(guó)家惟一的辦法，似乎是通過《反壟斷法》的盡快出臺(tái)，解決房地產(chǎn)價(jià)格決定中的操縱行為。

有理由預(yù)期，在今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，價(jià)格操縱與反操縱、對(duì)金融暗流的堵與疏，將構(gòu)成政策設(shè)計(jì)與實(shí)施的基本難點(diǎn)。■

資料

近年國(guó)內(nèi)地產(chǎn)貸款弊案

李樹彪案

1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計(jì)44筆，涉案金額1.2億元。

康明案

2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、招商銀行進(jìn)行重復(fù)抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。

姚康達(dá)案

從2002年至2003年上半年，中國(guó)工商銀行上海外高橋保稅區(qū)支行向“姚康達(dá)”一人發(fā)放房貸7141萬元，用于炒作128套住房。

建行廣州分行案

2002年，審計(jì)署抽查建設(shè)銀行廣州地區(qū)八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現(xiàn)10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長(zhǎng)一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬元。

曲滬平案

2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現(xiàn)1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為“曲滬平”。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達(dá)91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問題貸款。

同泰案

2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購(gòu)房合同，從銀行騙貸6700萬元。

本刊實(shí)習(xí)記者 袁博整理