北京地產業劇震

京城最大房地產公司之一首創集團總經理劉曉光“協助調查”，風聲鶴唳的地產界迎來重大沖擊

6月16日，劉曉光乘飛機匆匆從香港返回北京。在港開會的他得到通知，建設部將于次日下午召集部分房地產開發商開會。劉身為首創集團副董事長兼總經理，是北京房地業界代表人物之一，自然應邀參會。

尚未走出首都機場，劉曉光便被中紀委工作人員帶走。據首創集團一位不愿透露姓名的人士介紹，事情發生之時，劉曉光正步出貴賓通道。司機試圖上前幫著拿行李，卻被身旁的工作人員拒絕。

劉曉光接著被帶上了另一輛車。司機以為遭遇綁架事件，急速匯報首創集團。首創集團向北京市國資委匯報，得到的解釋是——劉是“協助調查”。

劉曉光“協助調查”

6月16日是一個星期五。不晚于周日，很多人的手機便收到了一條短信，稱劉曉光因涉及北京市副市長劉志華案而被捕。短信以幾何級數逐層擴散，一夜之間，圈內人人皆知。

自一周前北京市長期分管建設、國土房管等的副市長劉志華“因生活腐化墮落”被免職，并由中紀委立案偵查的消息公布后，風聲鶴唳中的京城地產界迎來了首次沖擊。

這條短信的來源不乏神秘。記者回電質詢，電話那頭的人嘿然而已，并不作答。

六天之后，首創集團下屬上市公司——北京首創股份有限公司（上海交易所代碼：600008，下稱首創股份）發布公告，首次公開確認，公司董事長劉曉光“配合有關部門調查了解原北京市副市長劉志華的有關問題”。

首創集團香港上市公司首創置業（香港交易所代碼：2868）同日亦發布了同樣內容的公告。

劉曉光今年51歲，1975年進入北京測繪儀器廠，1978年考入北京商學院，畢業后進入北京市計委，很快被提升為商貿處副處長，是當時北京市計委最年輕的處級干部。1985年，劉曉光調任北京市百貨公司任副總經理，其后擔任了北京齒輪總廠副廠長。1988年，他回到北京市計委，并先后擔任處長、總經濟師和副主任。

“年輕，有學歷，能干，是北京市培養的第三梯隊干部。”一位熟悉劉的人士這樣評價當年的情景。

1995年，北京市市長陳希同、副市長王寶森案發，劉曾被中紀委帶走協助調查，為時約一周。至1995年，劉曉光告別宦海生涯，參與整合當時隸屬于北京市財政局、市計委和市政府辦公廳的172家國有企業，創建首創集團，任總經理至今。

首創集團在業內有“北京地主”之稱，土地儲備豐厚，且大多位于黃金地段。其另一個特點是在資本市場上長袖善舞。數年間，在劉曉光的主持下，首創集團在境內外控股五家上市公司，金融資產組合中還含有兩家境外上市公司、兩家國內上市證券投資基金，以及一家香港上市基金。

憑借于此，劉在業界被視為“融資高手”。在資金投入上，首創按“五三二”比例配比，即50％的資金投資在基礎設施，30％的資金投資于房地產，20％的資金用于兼并收購等金融投資。

若如前述短信所言，劉曉光何以卷入劉志華案的調查？猜測紛紜。接近劉的一位同行覺得意外，他認為，劉本來聰明，再加早年經歷，為人謹慎，“說話做事有分寸”，兼之領導大型國企，“按說行賄的可能性不大”。

有關公告所稱的“配合有關部門調查”，并非刑事強制措施，也不屬“雙規”。劉曉光涉案深淺，命運如何，截至本刊發稿之時，仍然是一個開放式問題。

“522”招標

北京朝陽區北辰西橋西北角上，一個氣勢恢宏的項目已經停工兩年有余。四座尚未封頂的建筑是設計中的公寓和酒店；其南側，68根深入地下百米的鋼柱已經伸出地面。

這里，即是原計劃中的“摩根中心”所在地；對于遍觀風云的北京房地產業界來說，亦屬一場罕見風暴的中心。

6月22日同時發布澄清公告的，還有廣西陽光股份有限公司（深圳交易所代碼：000608，下稱陽光股份）。陽光股份為首創集團的關聯公司，首創多家企業在陽光股份中合計持股約10％。

恰在一個月前，首創集團與陽光股份所組競標團，贏得了北京市國土資源局主持下的“摩根中心”地塊招標。

“摩根中心”地理位置極為優越，距2008年北京奧運會主場館“鳥巢”僅500米，與奧運會游泳館“水立方”則隔街相望。

這一地塊原屬北京摩根投資公司（下稱北京摩根）名下。但2005年10月8日，北京市國土資源局發出公告，稱“因受讓方未按《北京市國有土地使用權出讓合同》約定的期限付清全部地價款”，決定收回“摩根中心”的兩期共計3.89公頃的土地使用權。

據知情人士透露，此次地塊招標，底價設定為9.91億元，其中包括項目原業主北京摩根欠施工單位——北京市建工集團的近7億元工程款，以及欠北京市國土資源局的3億元土地出讓金。招標書指明，招標部分除“摩根中心”的土地使用權，還包括地上建筑部分。首創集團/陽光股份、SOHO中國、華遠房地產、大連正源四家公司參與了此次競標。首創集團/陽光股份終以17.6億元出價勝出。

事后，參與投標的SOHO中國總裁潘石屹在他的博客中寫道，“這兩天，我失眠了，整夜睡不著覺，不為別的，就是為了摩根中心這個項目的招標……是我太保守了，還是首創太激進了？瘋了？”

潘的出價是15.2億元。他公開表示，項目“最多只值16億”。因此在他看來，首創集團出了個“天價”。同樣參與了競標的華遠房地產公司總經理任志強有相似判斷，他的出價甚至更低。

不過，持“天價”說的，主要是參與競標者。更多的地產界人士認為，以現有的價格拿下“摩根中心”，確為劃算的買賣，獲利前景相當看好。

“摩根中心”原定規劃占地3.89萬平米，總建筑面積約42萬平方米，共分一座高達百米的自動智能寫字樓，三座17層公寓及一座19層高的酒店。其時，原業主北京摩根聘請的國際物業顧問公司世邦魏理士對項目估值為92億元人民幣。

北京市國土資源局對于該項目的最新規劃有所調整，原“摩根中心”主樓部分將成為綠地，因之總建筑面積下調至27萬平方米。目前，這個項目已完成建筑面積約25萬平方米，其中主樓A座豎起一節半鋼柱，公寓分段完成14層－17層，B座完成17層。總體而言，原定規劃的五座樓中，除主樓未起地上建筑，其余四座已近封頂。中標者接手后，即可完成目前四座建筑的封頂，開始裝修。

有資深地產評估人士告訴記者，影響地產項目盈利空間的因素很多，例如物業運作等。但以“摩根中心”獨特的地理位置和樓盤定位而言，2萬元/平方米的價格，絕對應在射程以內，“如果運作得好，更高也完全可能。”

這個項目的轉讓，并沒有選擇拍賣，而是招標。與拍賣的競價過程不同，招標為企業一次性出價。同時，根據北京市國土資源局的招標書，價格并非此次招標的最關鍵因素。據一位知情人士介紹，“此次招標規定，投標價格只占25分，付款進度占15分，其他因素為60分。”

兩年半糾紛

“摩根中心”招標引發近來北京業界關注的原因，不僅是其地理位置優越，還因為圍繞著這個項目的兩年糾紛。

這場糾紛的主角，是北京摩根。自北京摩根于2002年5月得名以來，這家公司的法人代表先后是虞曉峰、林強；但與其前身北京文茂投資顧問有限公司一樣，公司的實際控制權操于郭文貴之手。

郭文貴現年39歲，原籍山東，早年在黑龍江省政府工作，就職于黑龍江林藥公司駐鄭州業務處。1992年，郭文貴成為河南民企大老板家具廠董事長，后與香港愛蓮集團合資開發有“中原第一樓”之稱的裕達國貿大廈。其后數年，郭游走海外；現用英文名“Miles Kwok”，身份則是來自美國AC摩根投資公司的投資豪客。

文茂公司由郭文貴與著名演員朱時茂在1998年共同出資組建，后朱時茂退出。2001年12月，北京文茂獲得“摩根中心”的地塊開發權；次年7月，北京申辦2008年奧運會獲得成功；2002年8月，奧運主場館以及游泳館最終定址。“摩根中心”計劃一舉浮出水面。幾乎就在奧運主場館定址的同時，“摩根中心”開工建設揭幕，原定于2004年12月竣工。

2002年9月和12月，北京摩根與北京市國土資源局分別簽訂了“摩根中心”一期和二期項目的土地出讓合同。北京摩根隨即交付了出讓金的15％。根據規定，北京摩根將在簽約后180天內，繳清其余出讓金。

北京市建委一位工作人員向《財經》記者透露，在最初的奧運項目規劃中，“摩根中心”所在地一度被劃入奧運用地。但其后，以新修的北辰西路為界，奧運用地重新圈定，“摩根中心”項目得以保留。

盡管逃過了“易地重建”一劫，但“摩根中心”還是在北京市規劃委員會的要求下修改了設計，以符合這一地區“整體建設要求”。2003年4月，北京摩根以改后的建筑面積比原規劃少1萬多平方米為由，要求北京國土資源局調整土地出讓金數額，后者則拒絕受理。

雖未及時取得土地許可證及規劃許可證，“摩根中心”的工程建設卻加班加點進行。該工程最初承包給中國對外建筑工程公司，后轉交北京市建工集團（下稱建工集團）。

北京摩根方面稱，建工集團許諾對地下工程墊付100％施工款、對地上建筑墊付50％施工款的優越條件。同時，施工方許諾，將在345天之內完成工程主體建筑，并愿承擔每天百萬元的違約索賠。據悉，由乙方墊付施工款，是房地產業的一種普遍操作手法，但為建設部所明令禁止。因此，北京摩根與建工集團簽署了所謂的“陰陽合同”，這為后來兩者間漫長的訴訟埋下了隱患。

雙方初期合作可謂相當順利，建工集團以極快的速度完成了摩根主樓的地下建設，被媒體冠之以“摩根速度”。但至2003年10月26日，建工集團以“一直墊資建設，沒有拿到工程款”為由宣布停工。自此，“摩根中心”再未復工。

北京摩根則認為，“主樓68根鋼柱有67根不合格，且建工集團在建設到主樓出正負零后，開始有意拖延工期”，因而拒絕支付工程款。

2004年3月25日，北京摩根就與建工集團的糾紛提起仲裁，但至今未果。

2005年5月，迫于政府出臺“831大限”的政策壓力，北京摩根決定放棄要求調整土地出讓金的要求，愿意繳納剩余土地款。據北京摩根對外接受媒體采訪所述，北京市國土資源局以其與建工集團有仲裁糾紛為由，拒絕接受。

五個月后，2005年10月8日，北京國土資源局發出公告，決定收回“摩根中心”的兩期土地使用權。

2006年1月5日，北京摩根以北京市國土資源局“無理拒收土地出讓金，不履行其法定職責，又違法單方收回土地”為由，向北京市朝陽區人民法院提起行政訴訟。八天之后，1月13日，北京市國土資源局等四部門發布聯合公告，宣布“摩根中心”項目因“土地使用權已被收回”，該項目的立項、規劃、施工等許可證“自然失效”。

在此之后，北京摩根展開了非常強硬的“反擊”。林強在接受媒體采訪時公開宣稱，“有黑手作祟。”為了重新拿回項目，林強自稱曾找過北京市負責城建審批的所有重要官員，結果并無下文。

5月22日，北京市國土資源局招標出讓“摩根中心”地塊。

至此，北京摩根徹底敗走。當然，這還不是故事的結尾。郭文貴6月21日在電話采訪中告訴《財經》記者：“（風波）起因確實是摩根中心，但這只是一個導火索。”他并且表示，對中央政府反腐決心“十分佩服”。

地產業震蕩

6月11日，新華社播發通稿，稱北京市副市長劉志華“因生活腐化墮落”被免職。

劉志華生于1949年4月，畢業于北京經濟學院（現首都經貿大學）勞動經濟系，進入北京市勞動局，歷任副處長、處長；1990年，從北京勞動局副局長任上調到勞動部，任勞動工資所建所后的第一任所長。1995年，劉志華從勞動部調回到北京市勞動局任局長，此后歷遷西城區區委書記、北京市政府秘書長，1999年7月當選北京市副市長。

由于劉主要分管領域“建設、國土房管、體育、軌道交通建設”，被免職前，他還擔任北京2008工程建設指揮部的總指揮，監督奧運建筑工程項目，地產業界震蕩可想而知。

在劉曉光被帶走前后，亦有消息稱，有其他若干房地產公司負責人“協助調查”。不過記者獲悉，其中至少有一家負責人已回到公司，繼續工作。

6月22日，記者在京北四環路外的施工現場看到，距首創集團聯合體招標勝出已有一月，“摩根中心”的工地上，七座塔吊仍舊靜靜地矗立著。6月14日是原定的復工日期，但工地內除聚集著數名保安，未見任何施工人員。

保安明顯分為兩撥，其中幾名身形略顯瘦弱者，身著灰色制服；其余均著迷彩軍裝，腳登高腰皮靴——前者自稱為北京建工集團派駐，后者則為北京摩根雇傭，并無來自首創集團的工作人員。

面對記者的詢問，“迷彩服”稱，自己還沒有接到撤離工地的通知。一位自稱北京摩根的工作人員則告知記者，她正在等同事送來施工圖紙。

“摩根中心”的對面，奧運會主體工程“鳥巢”和“水立方”均已初顯其形，工地上一片繁忙。