新形勢下我國房地產資產證券化問題思考

一、推行房地產證券化的迫切性和意義

（一）分散和化解金融風險的需要

目前我國金融市場是以銀行為核心的，因此，銀行面臨的風險也將影響到整個金融市場。銀行信貸面臨四種風險，即信用風險、利率風險、流動性風險和提前償還風險。

1.房地產資產證券化有利于分散利率風險。住房抵押貸款期限一般比較長，通常是10—20年，甚至是30年，利率波動的可能性很大，利率波動對住房抵押收益的影響也會越大。目前住房抵押貸款銀行實行的是單一品種的浮動利率貸款，商業銀行隨時可以根據人民銀行利率變動而上浮或下調利率，買房者也承擔了較大的利率風險。一旦通脹率提高，利率隨之提高，消費者借貸的熱情必然降低。銀行對住房抵押貸款的呆賬率也會提高。解決這一問題最有效的方法就是實行固定利率為基礎的貸款，這樣購房者的風險降低了，但銀行仍然要面對利率風險，通過房地產資產證券化，銀行將貸款一次性出售獲得收益，利率風險則隨貸款也轉移出去了。

2.房地產資產證券化有利于分散流動性風險。銀行多為長期貸款，但是發放貸款的資金多來自于居民儲蓄，而居民儲蓄中又以活期存款為主，這種資金來源的短期性與資金運用的長期性不匹配。從長期來看，它會導致銀行陷入資金周轉不暢的困境，出現流動性不足的危險。通過房地產資產證券化，銀行將貸款出售迅速回籠資金，就化解了這種風險。

3.房地產資產證券化有利于降低信用風險。……