順弛轉型：“地產狂想曲”的休止符

　　策劃：張剛　執行：邢紫月　陸振華
　　
　　狂人離去，孫宏斌復出
　　邢紫月
　　
　　楊哲答應幫忙，但是他告訴孫宏斌：“幫了這一次，并不能從根本上解決問題，順馳的事是個系統問題。”孫宏斌說，“那你回來吧!
　　孫宏斌終于復出了，時間是3月17日。
　　“天津市場下滑的太厲害了，希望我的復出，能給大家更多的信心。”他說。2005年，天津順馳地產的銷售回款僅為29億元。而2004年，這個數字是55億元。
　　然而，以順馳中國今天的困境，他還需要一個得力的幫手，一個了解順馳的老朋友。
　　于是，孫宏斌的一個同事打電話給楊哲，請他幫個忙。“因為楊哲人緣好，所以找他幫忙。”楊哲答應幫忙，但是他告訴孫宏斌．“幫了這一次，并不能從根本上解決問題，順馳的事是個系統問題。”孫宏斌說，“那你回來吧!”
　　
　　出山，招舊部，回根據地
　　3月12日晚，孫宏斌和楊哲見了一面。第二天晚上六點，在衛津南路創業環保大廈五層的會議室里，楊哲回來的事情就定了下來。
　　3月15日，楊哲回到闊別兩年的順馳上班，出任天津順馳集團公司總經理。此時，孫宏斌復出擔任順馳中國控股有限公司董事長的消息也通過媒體發布出來。而汪浩則繼續留任順馳中國總裁一職。
　　人事架構調整的背后是企業戰略的變化。“順馳肯定有大問題，不然不會大調整。”一位消息人士向《中國新時代》透露，“汪浩現在雖然還保留總裁的職位，但極有可能下課，而副總裁閔鋒也可能離去”。
　　對此，孫宏斌告訴《中國新時代》記者：“汪浩不會走，現在還在辦公室辦公呢，說他要走的謠言都傳了半年了！閔鋒也不會走。”
　　然而，困難卻是實實在在的。
　　創始于天津的順馳中國，自2003年7月邁出全國化的步伐的那一刻起，一直受到媒體及業界的質疑。人們一直在問，順馳的自有資金和公司治理結構怎么能支撐起如此急速而大規模的全國擴張?
　　盡管此前孫宏斌對外一直表示，順馳并不缺錢。這次，孫宏斌卻坦然承認，順馳現在比較艱難，也的確缺錢。“順馳的困難，是由于我們在全國化發展過程中戰線拉的過長造成的。現在看來，全國化戰略是沒有問題的，問題在于戰線過長，16個城市同時運作資金很緊張。其實就這么簡單，項目太多，資金不夠。”
　　他還表示，順馳中國將繼續收縮全國布局，順馳的一些房地產項目可能與外面其他公司合作，有些項目可能被賣掉，有些項目可能會轉給融創，順馳中國的戰略中心將重新移回天津。“天津是我們的大本營，我們不可能離開天津，我們還將從外地調十個億回來，再次把天津筑就成我們更為堅實的根據地。”
　　從一家地區性的房地產開發公司急速擴張到全國性的地產開發公司，再到面臨資金困難，退回天津，三年之內，順馳中國的戰略一直都在不斷變化。孫宏斌也曾經表示，在形勢變化很大的時候，順馳的戰略每天都在調整。而順馳的出路，到底又在哪里?
　　成全企劃有限公司董事長全忠對《中國新時代》記者表示：“很有可能順馳的未來是我們猜不到的一種結果，但這樣的結果肯定不是最初期望的理想結果。”
　　盛富資本董事總經理黃立沖則對《中國新時代》記者說：“順馳或許會以另一種方式存在。”
　　孫宏斌自己認為：“房地產企業還沒有誰會賠錢。調整完以后，順馳應該是一個挺好的企業。”
　　對于順馳中國來說，戰略中心的轉移剛剛開始，各項目的資產置換尚未塵埃落定。盡管公司內部已將會議主題定為“重拾信心，重振雄風”，但是對于以“結果”為導向的孫宏斌來說，順馳中國還處于“過程”之中。
　　
　　從青年才俊到階下囚
　　1990年初，順馳中國的創始人孫宏斌還在聯想工作。一帆風順的他沒想到，自己的未來會是如此富有戲劇性。
　　當時，年輕有為的山西青年孫宏斌雖然碩士畢業才兩年，卻已經成為聯想企業發展部主管，分管聯想北京以外18家分公司的業務。而彼時，郭為是聯想公關部的主任，楊元慶只是一名工程師。
　　然而，由于鋒芒畢露，一心想當元帥，過早顯露了領袖氣質，又不懂得妥協，孫宏斌意外的被以“挪用公款13萬元”的罪名判處有期徒刑五年。
　　1994年3月，孫宏斌提前出獄。或許是在監獄里他無事可干，只能花更多的時間反思過去，那次挫折反而讓他變得成熟。出獄后，他并沒有再像以前那樣意氣用事，相反，他變得通達了，甚至托人請柳傳志出來吃了頓飯，并當面向柳道歉。對此，他自言并不是緩兵之計，而是想開了，心胸寬廣了，不較勁了。
　　出獄后不久，孫宏斌依靠朋友借的幾萬塊錢注冊成立了天津順馳房地產銷售代理公司，主營業務做房地產代理。
　　1995年，在中科集團董事長周小寧和聯想集團董事長柳傳志的幫助下，由孫宏斌掌舵，成立了天津中科聯想房地產開發有限公司，并開發了第一個項目——香榭里小區。
　　1999年9月，天津順馳投資集團有限公司正式注冊成立，中科集團和聯想集團退出，將股份轉讓給孫宏斌，順馳終于姓“孫”了。
　　
　　急速擴張，叫板王石
　　2002年，孫宏斌等來了翻身的機會。
　　5月9日，國土資源部公布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，規定自當年7月1日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。
　　那時，絕大多數開發商并沒有對此政策采取行動，而順馳卻認為這是異地擴張的絕好機會。因為在這項政策出臺之前，開發商多是靠關系協議拿地，所以這個行業的具有很強的地域性特點。“陽光地政”卻使得在異地沒有關系的開發商有可能通過競價獲得土地。
　　“土地市場的開放和規范化是一個歷史性的趨勢，不是一個周期性的現象，這和千年前的宏觀調控完全不同。”孫宏斌認為。
　　2002年6月，順馳參加了天津塘沽一塊土地的公開拍賣，這是順馳在天津市區以外獲得的第一塊土地；10月25日，這塊地開發的項目“萊茵春天”開盤，大獲成功。
　　于是，孫宏斌決定抓緊時機，實行全面發展。
　　2003年7月，孫宏斌飛往重慶參加中城房網會議。在會上，孫宏斌第一次公開表示順馳的中長期戰略是要做到全國第一，并對王石等的地產大佬發起了挑戰，“我們的中長期戰略是要做全國第一，也就是要超過在座諸位，包括王總。”
　　隨后，孫宏斌飛到北京，主持了順馳發展歷史上具有標志性意義的昌平蟒山會議，正式宣布推行全國化發展戰略。孫宏斌宣稱：“對信念的偏執創造奇跡。歷史就是這樣寫就的，競爭版圖是這樣重劃的，世界是這樣改變的。”
　　于是，自2003年8月開始，順馳先后在石家莊、北京、上海、蘇州、南京、武漢、鄭州、長春等城市獲得了10多塊土地，多次出現成交價兩倍于起拍價的情況。
　　2003年9月，順馳以5．97億元的價格將石家莊009號地塊拿下，令出局的河北卓達集團頗為憤懣。三個月以后，順馳以9．05億的天價拿下北京大興區黃村的地塊，使國字頭的天鴻集團出局。2004年1月，順馳又以27．3億元拍得蘇州工業園區的一塊地……
　　一時間，順馳所到之處，地價都會大幅上升。引得不少同行斥孫宏斌為“害群之馬”，并批評順馳破壞了行業的潛規則。
　　急速擴張之后，順馳手中儲備的土地面積達到了1200萬平方米，僅用于買地的錢款就達到70個億。同時，在一年之內，順馳也從一個地方公司變身為一個全國性的公司，企業員工發展到8000多人。
　　此時，孫宏斌躊躇滿志，狂放不羈，偏執的去推行自己的戰略，對任何地產大腕都不以為然。2004年，萬科的銷售額不過是六七十億，順馳卻公然宣布，他們將在2004年做到100億的銷售額。事實上，年底他們也的確做到了這一點。
　　當年的孫宏斌如此解釋自己的戰略“其他房地產商是用老眼光去看待土地價格，和過去比較，我們看的則是未來。我們進入一個城市是戰略進入，而不是項目進入。”而當時，順馳考核城市公司經理的業績指標，也是看其拿地的能力，而并非利潤。
　　一位已經離開順馳中國的中層人士曾如此解釋孫宏斌偏執的戰略擴張，“孫宏斌的目標其實是瞄準柳傳志去的。因為柳傳志是中國企業家的楷模，也是把老孫送進監獄的人。從老孫的經歷和性格來看，他迫切的希望證明自己的能力，他是一個想要干點事的人。”
　　
　　“現金－現金”高難度雜技
　　快速的擴張，為順弛埋下了隱患。
　　順馳中國急速膨脹為一個全國性公司的原因，就在于抓住了土地供給方式變革的機會，把房地產企業通常的運作模式做得更為徹底，以縮短開發周期的方式最大限度地撬動資金杠桿，并以滾動開發的方式做大盤子，從而實現了銷售回款的驚人增長。
　　這一模式最大的特點就是對于現金流的極端重視，有人稱之為“地產戴爾”模式，有人則直接以“現金一現金”模式來命名。汪浩曾如此解釋這一模式：“買地時推遲首付款時間，拉長后續付款時間，買到地后盡快開工，盡快開盤，盡快回款，也就是說盡量縮短付地款到收房款之間的周期。”
　　要保證這一模式能夠順利實施，最重要的就是速度。孫宏斌曾表示：“比如，設計環節，很早我就不允許招標了，那樣太慢。研發部門必須知道哪個研究院、哪家公司最適合做這個項目的設計，直接聘用，多花的錢通過快速開工、銷售就找回來了。”
　　所以，順馳一般對地塊進行調研以后，下一步就是規劃設計，即使拍不上白規劃了，規劃也是要做的。拿到土地以后，順馳往往第二天就上報規劃，同時開始設計圖紙，項目施工也開始招標，一切都以“并聯”的方式進行，從而大大縮短了開發時間。
　　在地產界，一個項目從拿地到開工歷時一年甚至兩年并不奇怪，順馳卻可以把它縮短到三個月。最為典型的就是“順馳·領海”，2003年12月8日，順馳公司以9．05億元拿下北京大興黃莊1號地，拿地當天，順馳就把開盤日期定在2004年6月18日。2004年2月，拍賣該地塊三個月后，項目正式開工；4月28日景觀示范區亮相；6月17日，順馳拿到銷售許可證，6月19日就開盤銷售。從拿地到銷售，中間只經歷了六個月，而順馳僅用了3個億的資金就撬動了一個20多億元的樓盤。
　　但是，這樣的模式聽起來理論上可行，在實際操作中卻有相當的難度。因為本來錢就很少，操作的項目又很多，就像一個人只有兩只手，卻要同時玩轉七八只杯子一樣，只有技術高超的雜耍人員才能這么干，稍不留神，就可能失手。
　　順馳必須對各個項目所有重要的時間節點都能夠準確計算，盡力做到研發、工程、營銷等環節的“無縫銜接”并采取一致行動。一旦哪個環節出了問題，就像多米諾骨牌一樣，會影響后面的一系列計劃。同時，由于順馳本身的自有資金很少，為了減少現金流的壓力，順馳會利用客戶(包括合作伙伴)的錢來做生意。這樣雖然是節省了資金，但是一旦哪個環節出了問題，不能履行協議，順馳與合作伙伴的關系自然也就完了。
　　業內人士評價，順馳的地產戴爾模式本身并沒有錯，如果不賭那么大，擴張的節奏保守一些，便可以把風險控制在一定范圍之內。順馳今天的困難，是由于攤子鋪得太大，資金鏈過于緊張造成的。孫宏斌也認為，“現在回頭看我覺得全國化戰略是沒有問題的，這是毫無疑問的。問題在于戰線過長，16個城市同時運作資金很緊張。”
　　此外，急速擴張還會帶來一系列的問題，比如，與政府的溝通，是否能如同預想那樣順利?銷售回款是否能夠按計劃實現？工程質量是否能夠保證?人才儲備、公司治理結構是否能夠跟上發展的速度?這些問題，都存在一定的不確定性，也不會完全在企業的掌控之內。黃立；中就指出，很多房地產商的煩惱都是公司的內部管理上跟不上企業發展的速度。
　　孫宏斌此次也承認，急速擴張是存在問題的，“現金一現金”模式并不適合于大規模的擴張。“我們現在會更好的把握平衡點，資金周轉的關鍵是平衡。”
　　
　　換將，裁員，賣地，找錢
　　急速擴張之后，隨著中國宏觀調控形勢的變化，資金緊張的問題逐步暴露出來，并日益嚴重。
　　2004年4月底，宏觀經濟形勢突變，銀行惜貸。5月中旬，順馳在天津天鵝湖召開了600人的中層大會，決定下半年的工作重點是“聚焦銷售”，而不是瘋狂拿地。
　　之后，順馳又謀求在香港上市，期望解決資金難題，可惜以失敗告終。消息人士告訴記者，順馳中國的資產負債率一直很高，高于業界平均水平。
　　時間進入2005年，宏觀經濟形勢變得愈發嚴峻。2005年3月16日，央行公布房貸加息，對房價的快速增長未見明顯效果；10天后，國務院公布《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》。5月11日，建設部等七部委聯合發布《做好穩定住房價格工作的意見》。文件一出，上海房地產市場銷售量暴減，進而，持幣觀望氣氛彌漫全國。
　　受諸多因素影響，順馳中國的戰略也開始發生變化。
　　首先反映在人事變動上，2005年1月，汪浩出任順馳中國控股有限公司董事局主席，原董事局主席張桂宗改任執行董事。
　　汪浩上任后，順馳進入“戰略調整”，由以前的快速擴張、瘋狂拿地變為重點“關注產品，關注客戶，關注投資者，提高利潤率，穩健經營，提高可持續發展能力”。整整一年，汪浩一直在強調利潤。
　　2005年11月，順馳中國再度進行人事和部門結構的調整。一方面是權力上收，一方面是裁員，裁員幅度達20％～30％。
　　這一調整持續到今年2月結束，順馳中國的管理架構由“集團總部一區域公司一城市公司”的三級架構調整為“集團總部一城市公司“的兩級管理架構，原區域公司職能與集團總部職能合并。架構調整后的順馳中國下設11個城市公司，分別為北京、天津、上海、武漢、蘇州、無錫、鄭州、洛陽、山東、石家莊、重慶，由總部直接管理各城市公司。
　　戰略調整背后的原因是資金嚴重短缺。消息人士透露，順馳中國春節前已經暫停發放員工工資，此消息由順馳中國一位不愿透露姓名的員工證實。
　　消息人士還透露，去年順馳一直在尋找資金，傳出摩根斯坦利房地產基金將向順馳投資1億美金的傳言，最后此事也以失敗告終。“或許是順馳的利潤率太低的緣故，我聽說他們給投行的計劃書中．順馳的利潤率僅為3％～5％。”
　　在3月17日的媒體見面會上，孫宏斌也承認確有此事。“我們去年之所以遲遲沒有進行資產重組和布局調整，就是因為一直在等風險投資的錢。11月份，風投的錢無法到位，我們便開始著手進行資產調整。現在我確實缺錢，但是不會跟風投再去談。等(今年)6月份所有的問題解決完以后，我再跟資本來談，到時候也不會是現在這個價格。”
　　資金困難、管理不善反映在具體項目上，也產生了一些問題。由于延期交房，天津的一些業主和蘇州鳳凰城、湖畔天城的部分業主要求退房。
　　據透露，順馳在蘇州鳳凰城的那塊地已經被政府收回三分之一，而南京的項目也已經停工。對此，孫宏斌表示沒有這回事，“順馳與蘇州工業園政府的關系很好。”
　　但他也承認，目前正在進行資產置換，將會把一些條件好的地塊溢價賣出，或者與合作伙伴聯手開發，以解決資金難題。“天津檸檬HOME那塊地我們已經賣了，還有一些也正在調整之中，有些事情現在還不能說出來。”
　　
　　調整后，順馳還叫順弛嗎?
　　復出后的孫宏斌將擔任順馳中國董事長，其舊部楊哲出任天津公司總經理。戰略中心重回天津，標志著順馳中國全國化擴張將告一段落。
　　對順馳、融創在全國的布局調整，孫宏斌表示還沒有確定的方案，大致的思路是，讓順馳、融創各有一些重點發展的城市，在進入區域上實現錯位經營。此前，順馳就不斷傳出部分城市項目聯手融創合作的消息。對此，孫宏斌更明確地表示，復出后，主要將對現有項目進行全盤清理，一部分項目將整體出讓，一部分與外來公司合作的項目將全盤收回，有部分項目將轉讓給融創開發。
　　值得關注的是，孫宏斌以前從來不會將順馳與融創相提并論，總是強調融創是一個完全獨立的公司。現在竟然主動提起，業內人士評論，可能是順馳中國目前面臨的困難很大所致。
　　對于未來融創與順馳是否會合并，孫宏斌說：“任何的可能性都有，但是至少兩年內不會這樣操作。因為現在這兩個企業有兩套不同的團隊，同時產品也是有區別的。另外融創在天津的品牌也是非常好的。至于將來是不是合并，我現在還沒有想好。”
　　他還表示，現在融創的股權結構沒有以前那么復雜，很多事情的操作要比以前方便很多。而據報道，2005年初的工商資料顯示，成立于2001年11月15日的天津融創投資有限公司的股東分別為銀基投資控股有限公司以及賈某某和田某。而銀基投資共擁有2個自然人股東，分別為賈某某和田某，各占50％的股份。
　　從當時的工商資料來看，無法找到孫宏斌的名字。當記者就此向孫宏斌求證時，他哈哈一笑，說：“我不會告訴你的。不過，我能跟他們(指融創的股東)商量。”
　　孫宏斌解釋，當初之所以成立融創，本意是為了順馳上市。“這樣可以相互擔保，找國企擔保太難。”
　　事實上，順馳資金緊張并不是一朝一夕的事情，說順馳要倒閉的說法也不是今年才有，幾乎每當順馳遇到困難的時候，都會有各種傳言。盡管順馳中國的全國化擴張并沒有成功，但是它也沒有死，孫宏斌本人對順馳的未來還是很有信心的，“所有的調整都會在6月份之前結束，我相信，調整后的順馳應該是一家很好的公司”。
　　對此，全忠指出，順馳畢竟跟德隆不一樣，這是由房地產行業的特殊性決定的。房地產業跟政府、銀行有許多關系，牽涉面很廣。一位業內人士分析認為：“畢竟，幾乎所有房地產企業的自有資金都不多，完全是在拿別人的錢干事情，是在拿小錢做大事，這是中國房地產行業的一個現實情況。”
　　重回天津，順馳試圖在自己的老根據地“重拾信心，重振雄風”。盡管此前有消息稱，順馳與它以前在天津的合作伙伴都已停止合作，但楊哲表示：“順馳在天津是有基礎的，無論是政府部門還是金融單位。另外，以前還打過交道，什么事情通過溝通以后都可能會變成現實。”
　　不過，無論最終的結局如何，順弛中國都將不再是以前的順馳中國——那家被人冠以“地產黑馬”的公司；而孫宏斌也不會再是以前的孫宏斌——那個偏執的四處跟同行叫板的狂人。
　　
　　凱雷：每一項投資抱中長遠眼光
　　陸振華
　　
　　有報道稱：在2005年8月拿到了軟銀、凱雷的4500萬美元創投資金后，順馳置業成了順馳中國的“提款機”：“要么占用房款，要么吃掉中介費，這反映了某種普遍性。諸多跡象顯示，2005年下半年，順馳資金鏈極度緊張，以至于采取占用客戶的中介費和房款等非常之手段來緩解內部資金鏈斷裂的危機。”
　　3月7日，就此質疑，《中國新時代》記者向凱雷集團香港企業傳訊部董事李艷梅女士進行了求證。
　　《中國新時代》：凱雷有沒有看到媒體對順馳方面的質疑?
　　李艷梅：在細節上面，我們不方便評論他們。因為我們主要是一個投資者，協助我們投資的公司去開發他們的業務，不是每一天都參與決策。最好是公司自己來回答這些問題。
　　《中國新時代》：在凱雷與順馳置業的協議中，有沒有寫明凱雷對順馳的資金流動有權進行監督?
　　李艷梅這個我不可以直接回答。因為我們需遵守精神并對協議保密，不可以透露雙方合約內容。
　　我們作為一個投資公司，要對投資者負責，投資人也相信我們會把他們的資金用在最好的途徑上面，并有一個很好的增長。所以我們在跟公司投資的過程中，一定會看這個公司有沒有獨立的營運。這個投資，我們已經有條款去保證我們這一筆的基金是用在二手房交易這個業務下面。
　　
　　孫宏斌：這個“難”是我們自己創造的
　　邢紫月
　　
　　孫宏斌說，企業家面對媒體，80％的話都是假話，是為了回答問題而編出給外人聽的答案，時間長了，自己也信以為真
　　當楊哲在與媒體記者溝通的時候，孫宏斌安靜的坐在一旁。
　　他像是有心事，或者是在思考問題，常常把頭低下去，眼瞼低垂。他甚至有些局促、有些不好意思，一只手不停的擺弄他銀白色諾基亞新款手機。
　　以前那個被媒體描述為狂妄、偏執、咄咄逼人的孫宏斌不復存在。
　　
　　項目太多，錢太少，要收縮
　　當然，他依然還是孫宏斌。從他的表情、談吐，你或許看不出任何焦躁、不安的情緒，他似乎是平靜的。順馳目前的困境在他的眼里，大概并非不可逾越，或者是出于安撫媒體和客戶的原因，他輕描淡寫的說：“現在順馳是艱難，但這個‘難’是我們自己創造出來的，而且這么多年以來我們一直在面對困難。現在的困難，我覺得并不算是太大的問題。”
　　對于自己選擇在現在這個時機復出，他解釋說原因并不復雜，“挺簡單的，就是因為融創的情況現在還不錯，而天津順馳這塊現在確實不能再下滑了，要把主要精力放在天津。順馳中國下一步要解決的問題是要做資產處置，我在的話，會方便一些，效率高些。同時，現在置業和開發兩邊的關系越來越遠了，我希望加強融創、順馳不動產、順馳中國三個集團的合作、整合及調度。”
　　他也不再像顧雛軍那樣總是辯解自己并不缺錢，相反，他坦誠的說，“現在我們遇到了困難，問題就是戰線拉的太長，項目太多，錢太少，要收縮”。
　　以前他講求的是效率，成本、利潤這些事情他都不考慮，即使下屬決策失誤，他也不在意，只要能拿到土地，犯了錯誤也沒關系，那不過是成長過程中需要付出的代價。現在他說：“我們企業的規模比兩三年前大了很多，我們現在強調決策的準確性。對我們來說，少一個機會可能沒什么，但是做出一個錯誤的決定，會比較麻煩。效果還是比較重要的。我想大家都在變，應該慢慢去適應。”如果你指出他前后矛盾，他會說，效率和結果本身就是矛盾的，一個企業在發展過程的不同階段會有不同的側重點。
　　當然，他還是狡猾的、精明的，如果你問他順馳中國具體項目的困難體現在哪些方面?他只籠統的告訴你，現在的順馳中國與融創集團去年面臨的情況一樣。如果你問一些他不想回答的問題，他就說，“我真是不太清楚”或者“都有可能”。
　　他說，順馳這么多年，他犯過很多錯誤，但是沒有人能說他“做人有問題”。
　　他還說，企業家面對媒體，80％的話都是假話，是為了回答問題而編出給外人聽的答案，時間長了，自己也信以為真。因此，我們也很難判斷，他所說的到底是真話，還是應付的答案。
　　
　　膽子小的話肯定沒戲
　　《中國新時代》：在現在順馳困難的時候，楊總重回順馳，很多人都挺感動的，是不是還有一些從順馳離開的人，也有可能回來？
　　孫宏斌：不是誰想回來就能回來的。有的人是需要請的，有的人是不想要的，這不是靠感情解決的問題。目前看來，不會再有其他人回來，因為也不需要。
　　這么多年，我和楊哲聊天的時候就說，這么多年我犯了很多錯誤，但是，沒有人說我做人有問題。做事情需要一步一步的解決，我們的確就是在踏踏實實的解決問題。房地產行業有什么專業?沒什么專業嘛!最終還是回到做人的原則上。我們這么多年回到對人性的基本判斷是對的。談生意，80％的時間都在判斷對方說的是真話還是假話，20％或者10％的時間在談生意。如果有信任的基礎，很多事情就會變得很簡單。
　　《中國新時代》：鄧智仁說，通常一個地產企業的發展初期，更多的靠的是膽識。考驗一個人的膽量，或許就是在賭博，而不是眼光問題。您怎么認為?
　　孫宏斌：做任何企業都需要膽子大，膽子小的話肯定沒戲。
　　我覺得商業上的賭和賭場的賭博不一樣。上賭場，可能賭的是單純的運氣。而商場的賭，還要依靠一個人的判斷力、執行力等等。同樣的執行力，沒有判斷，也是做不成的。做商業就是這樣，有束縛的話，就承載不了。做下一個產品或者做下一個階段肯定有風險，如果在一個地方做不行，做另外一個地方也會有風險。
　　我不覺得“賭”是一個不好的詞，你不可能百分之百的把握市場，市場有很多的不確定性，有30％的把握你就可以做判斷，這就是賭。我一直覺得商業上的賭是一種膽大或者膽略的問題。
　　《中國新時代》：對于順馳現在面臨的困難，你是一個什么態度?
　　孫宏斌：我覺得其實做人也好，做企業也好，如果沒有困難的話，就是一個平庸的企業。困難都是自己創造出來，克服困難以后會自己再上一個臺階，做企業就是這樣的。
　　我一直說我是一個有夢想的人，一個有理想的人。什么叫有夢想的人?比如說家庭背景很好，人也比較聰明，上學時挺順利，后來出了校門，娶了媳婦，生個孩子，一輩子沒有什么追求，這才是沒有夢想。比如說一個農村姑娘出來闖北京，想成明星，不管是否成功，我們都尊重她，因為她畢竟有夢想。
　　但是有夢想的人注定活得比別人累，你有夢想就要去努力，就要不怕困難。我一直堅信，困難都是自己創造出來的，如果克服困難就會上一個臺階，如果克服不了困難，注定你要失敗，失敗以后如果后悔的話就沒有意思了。中國人講“成王敗寇”，但是對于很多失敗的企業或者失敗的人，我也覺得他們比一個沒有夢想的人過的有意義。
　　《中國新時代》：是否可以這樣理解，你是一個注重過程的人?
　　孫宏斌：我是一個以結果為導向的人。有目標就要朝著目標努力前進，我不是為了困難而困難，我們為了一個目標才找的困難。目標重要還是過程重要?都重要!過程如果不好的話結果也好不了，但是一定會是結果導向，這兩個都要注重的。
　　
　　鄧智仁：順弛肯定是在賭博
　　陸振華
　　
　　《中國新時代》：你認為，順弛的擴張是在冒險嗎?
　　鄧智仁：從房地產發展本身來看問題，通常一個企業的發展要經過3個階段，冒險、賭博，再到平穩。包括李嘉誠也一樣，都做房地產，只有你一個人有眼光，那是不可能的串，只是你夠膽不夠膽而已。
　　《中國新時代》：但是，種種跡象表明，順弛確實遇到了困難。
　　鄧智仁：順馳根本沒有風險意識，只有一個目標，就是爭做龍頭、做大。所以，他們肯定是賭博，沒有對與不對的問題。假如房地產好，那就是對；假如不好，那大家就秋后算帳。但這場賭博現在還沒結束，所以無法評價對錯，還只是他們的方向問題。
　　《中國新時代》：你認可孫宏斌以前的一些說法嗎？
　　鄧智仁：我和孫宏斌沒見過，但經常看到他接受采訪。我覺得他其實根本不用解釋，因為越描越黑。做一個事業，不是講出來的，是用行動做出來的。
　　《中國新時代》：那么，順弛現在收縮戰線是對的?
　　鄧智仁：做房地產要做成領頭羊，是需要時機和時間的積累。膽大只是一時，長遠還是需要穩妥的順馳想短期做龍頭是不對的，也許今天你是龍頭，但明天就不是了，有什么用呢?
　　
　　鳳凰城：“傳奇”僵局待解
　　陸振華
　　
　　“有上海的投資客也來找我退房，我只能盡力說服他們看得長遠一些，否則短期行為會最終損害全體的利益，包括他的利益。”
　　順著蘇州金雞湖以東工業園區的斜塘河而下，到了河中段北岸，就是蘇州順馳地產有限公司(以下簡稱“蘇州順馳”)承諾要留給這座江南名城的住宅“傳奇”——鳳凰城。
　　如今，“傳奇”沒能出現，在開盤至今的六個月后，經歷了開發商延期交付后的業主們，似乎仍無法安心。
　　3月12日，十數名業主再次來到位于工業園區錦溪路、蘇勝路交叉口的鳳凰城，檢查工程進度，恰巧在花園洋房工地上遇到蘇州順馳新任總經理羅文輝。低調的羅沒說幾句話，只是對業主代表的到來表示歡迎，感謝業主關注工程進度，并稱會派專門領導來跟業主溝通。
　　業主一路看下來，結果卻讓他們再生懷疑。一位業主就在隨后的交涉中對鳳凰城客戶服務部經理宋朝鵬說：“我們今天看下來，很擔心你們4月30號究竟能不能交房，”
　　盡管交房已經被拖了4個月，業主們還是希望蘇州順馳能在其承諾的4月30日交上保證質量的房子，但據消息人士對《中國新時代》記者稱，業主與開發商的協商還在進行中，而這個已經延期的交房日期有可能再被拖延兩個月，即從4月底延遲至6月底。“不然，他們公司為什么對于5月、6月的違約金問題那樣斤斤計較?”
　　當時，宋朝鵬對業主保證“沒問題”“不是開發商想延期，政府也給我們很大壓力。我們沒有退路了！”
　　5天后，順馳集團創始人、股東孫宏斌也就此對《中國新時代》記者表示：“4月30號我們會交房子，進住完了以后(矛盾)就會緩和。”
　　記者在工地現場看到，鳳凰城一期的花園洋房樓體已經基本完工，各項綠化和配套工作也已部分完成；但在小高層和高層住宅工地上，雖然樓體土建已經完成，但是場地還未平整，積水嚴重，挖掘機也在工作，變電站剛開始土建。
　　3月18日，羅文輝在接受《中國新時代》記者采訪時說：“所有進度都是按4月30號來定的。”他表示，“用不了兩周”，就可以解決場地平整問題。
　　宋朝鵬的解釋是：現在工地還在施工隊手里，順馳并未與之完成交接；而公司對每周的工程進度節點都會進行調整，保證如期交付。“如果交不了房，我們會賠償，我們跟每一戶去簽。
　　
　　“沒法再相信他們了”
　　3月12日下午，鳳凰城業主授權律師殷少勇接到一個電話，電話那頭的聲音很堅決：“我要退房！”
　　打電話的宋小姐說，本來打算好好的，自己來蘇州工作和結婚，原計劃正好年底交房，年后裝修。“順馳現在4月30號交房，我們定在5月1號結婚，干嗎啊，住毛坯房啊?計劃都被改變了！”她回憶說，“順馳問我，你有什么理由?我說，我還要什么理由嗎，你按合同照辦就是了。”
　　按照業主與順馳所簽的第五版合同約定：若逾期超過60日，乙方(業主)有權在下列選項中，選擇一項追究甲方(順馳)的違約責任：1、甲方除支付逾期利息外，還按總房價款5％向乙方支付違約金，合同繼續履行；2、乙方有權終止本合同，甲方在收到乙方關于終止本合同的書面通知后15日內將乙方全部預付購房款(包括利息，月利息按銀行同期存款利率計算)全部退還乙方。甲方按總房價款的5％向乙方支付違約金。
　　蘇州順馳在2005年12月29日發出的《致業主的一封信》中對鳳凰城一期業主說：“最后對鳳凰城項目起步區延期交房入住，再次向您表示謙意，我公司將會以切實的行動，保證在2006年4月30日前將滿意的產品交付到您的手上。”
　　3月3日，宋小姐按照合同在逾期超過60天后書面通知蘇州順馳，得到的答復是：業主在15天內退房的要求“需要考慮考慮”，因為有很多人退房，順馳方面要統計一下。
　　“后來又說7、8月份才有錢退給我們，15天之內是絕對不可能的。”宋小姐對《中國新時代》記者說，當初自己認為既然合同是買房的很重要的依據，簽了就放心了，順馳又是園區這么大的一個公司，不會不遵守合同，會很公正的對待這個事情，“事實證明我當時想得太簡單。”
　　這位業主和蘇州順馳交涉了多次，希望按照合同的約定履行，而順馳方面態度未曾改變。當客服經理宋朝鵬向她許諾5月底就有錢的時候，宋小姐說，“已經沒法再相信他們了”。
　　“所有的風險都在我這兒，最壞的結果就是房錢兩空。依據現在來推測的話，最壞的結果不是沒有可能的。現在我已經一點都不想妥協了。劃不來啊!”宋小姐每月按揭要交2000多元，每月房租也要1000多。
　　按最高人民法院的規定，延期超過3個月，客戶就有權退房而無須承擔任何責任，現在廣大業主擔心的是即便延期4個月都無法交房。
　　“目前已經有很多人在考慮退房，但是他們還沒有行動，如果你堅持退房并提起訴訟或仲裁，那就是第一個吃螃蟹的人。但是這一行為極有可能導致集體退房潮。”殷少勇律師慎重的對宋小姐說，大約有三、四十戶業主可能采取法律手段進行退房，“有上海的投資客也來找我退房，我只能盡力說服他們看得長遠一些，否則短期行為會最終損害全體的利益，包括他的利益。”
　　
　　資金鏈吃緊?
　　延期交房和拖延退房的背后，是順馳吃緊的資金鏈問題。而首當其沖的，是27億元的土地款，這已經成為順馳蘇州戰略的沉重包袱。
　　2004年1月6日，當時負責該地塊的順馳置地，以底價27．37億元的價格，成功競得這塊近100萬平方米的土地。該地塊由三大塊土地組成，是蘇州工業園區內的“兩個100萬”大盤之一。2004年3月以后，蘇州順馳接替順馳置地開發鳳凰城。
　　“因為總價達到了27億元，當時順馳和政府協商之后，把土地款的繳納期限設定為三年。”蘇州工業園區土地儲備中心的相關人士今年1月向媒體透露。據他回憶，園區為了能保證土地款及時收繳，給順馳設立了7個時間點。
　　相關人士也說，1月份的情況是鳳凰城地塊的土地款只繳納了不到總額的一半。三年期限還剩余三分之一的時間，順馳似乎并沒有按照規定的時間節點的速度在繳納土地款。
　　在土地款問題上，羅文輝解釋說：“在建的部分土地款已經付完，不在建的也付了一部分。土地款今年就可以全部解決。大部分壓力在去年就解決了。”
　　有知情人士對《中國新時代》記者稱，政府已經收回了鳳凰城三分之一的土地。對此，羅文輝堅決否認說：“沒有收回，政府不會給我們那么大壓力。”
　　3月13日，記者來到工業園區管委會，聯系采訪管委會副主任、同時也是鳳凰城延期交房問題的協商召集人黃繼躍以及國土房產局副局長陳花根，管委會工作人員稱二人皆在外開會。而宣傳處一位工作人員要求記者先發采訪提綱、再等逐級審批，尤其是“鳳凰城這種事”。
　　除了土地款以外，各項貸款也讓蘇州順馳不得不忍受各種傳聞。
　　消息人士透露，以第一期土地為例，蘇州順馳以土地為抵押，從建設銀行蘇州分行處貸得1億元進行開工建設，這1億元貸款至今年3月16日土地抵押期限到期。順馳方面表示，目前已歸還了4800萬貸款，另外5200萬則辦理了展期。
　　殷少勇表示：“如果土地抵押一直存在，業主即使拿到了房子，辦房產證時也會有法律障礙。”順馳方面則表示，會在辦理產權證之前歸還貸款，且保證不會影響辦證。
　　就建行蘇州分行給蘇州順馳貸款一事，記者在3月14日、15日致電該行房地產金融部總經理朱斌晨及兩位副總，但其辦公室電話始終處于無人接聽狀態。
　　蘇州建行內部人士對記者稱，可能是因為日前建行內部下發通知，從3月6號起該行進入緘默期，直到2005年建行年報公布為止。在這段時間內，建行的員工避免與分析員、投資者或者媒體會晤接觸，避免就建行過去或未來的財務業績做出任何的公開言論。
　　如果說銀行貸款還有回旋余地的話，那么歸還另一筆貸款卻是當務之急。消息人士對記者稱，蘇州順馳的那筆貸款是1．5億元。羅文輝解釋說，那家金融機構跟順馳的合作比較良好，而且對項目也充滿了信心。
　　對曾經引起麻煩的工程款問題，消息人士透露，蘇州順弛副總魯濤曾說，順馳總部在2006年初也籌集了4300萬，蘇州順馳自己籌得700萬，加上年初從銀行貸款的3000萬，合計8000萬用于支付工程款。
　　而對于業主，由于規劃變更等導致其換房的要求也無法得到滿足。曾有一位業主找順馳要換房，順馳需要出錢，在一周時間內把業主在銀行的貸款先還上，解除第一套房子的買賣合同，然后業主再貸款購買鳳凰城另一套住宅。但是，蘇州順馳稱無法拿出這幾千萬元進行周轉，所以，該業主現在只能供著兩套房。
　　“順馳方面對這部分業主的回復是要到8月份才有錢。可見順馳的資金鏈緊張到何種程度！”殷少勇說。
　　鳳凰城的銷售及回款情況也不盡理想，二期房子的銷售情況就受到了一期延期交房的影。向。“說實話賣得不好，但二期一個月也能賣掉個幾套，今天賣掉兩套和一個車位，但前期的事情造成的負面影響不可能一下消除。”鳳凰城售后主管劉簡2月13日對業主說。
　　而孫宏斌3月17日也對《中國新時代》承認資金問題的確存在：“這個項目長期來看沒有問題，這只是暫時的困難，一方面是市場的原因，一方面是操作上的原因。對市場的判斷要樂觀一些，消費量小，壓力大，這是我們操作上的失誤。但所有資金都會解決。”
　　
　　期待“滿意的答復”
　　
　　到底是什么因素為蘇州順馳資金鏈的緊張埋下了伏筆呢?
　　“正常情況下，他賣掉多少，回款就有多少。”有人士分析說，鳳凰城一期、二期的銷售成績至今賣掉900多套，每套不會低于50萬，這樣就至少有4．5億的銷售回款。“問題可能就出在總公司把錢給拿走了。”該消息人士說，蘇州順馳的“窟窿”可能有10個億。另一位離開順馳中國不久的知情人士也對《中國新時代》記者說：“如果投入10個億只能填上窟窿，而不能保證贏利的話，還會不會有錢投進去呢?”
　　羅文輝堅決否認有“10億窟窿”一說，“我們現在土地庫存就有11個億，是實實在在投到項目上去的，而不能說是什么窟窿”。順馳高層也表示，所謂“窟窿”的說法，其實并不準確，那應該算是盤子過大而導致的暫時缺口。
　　新年過后，羅文輝走馬上任蘇州順馳的新任總經理。這位原順馳中國財務總監的來到，似乎證明了順馳要背水一戰。
　　知情人士稱，政府方面得知羅文輝在順馳中國是有股份的。而如果他在順馳中國有股份，那么他的發言權和對蘇州的影響力就很大；如果沒有，那就幾乎無法左右局勢。
　　羅文輝對記者表示，“我是順馳的董事。全國11個城市公司總經理中，只有天津和蘇州的總經理是董事。我現在只是全力把項目做好。”
　　種種跡象都證明，順馳中國在“賭”蘇州這一場，蘇州也的確是順馳的重要戰場。
　　順馳中國為進入蘇州成立的第一家地產公司是蘇州工業園順馳置地有限公司，2003年10月30日設立，經營期限30年。注冊資本2．5億，孫宏斌個人認繳1．8億，以自然人控股。
　　2004年3月，蘇州順馳地產開發有限公司成立，負責開發鳳凰城。而據《中國新時代》記者所查到的工商資料顯示，這家公司從2004年3月至今，經歷過11次變更核準，其中，企業名稱變更和企業所在地變更各1次，法定代表人變更2次，注冊資本變更3次，股東變更則達7次。
　　公司注冊資本從最初的1億增加到2004年11月的1．2億，再到12月份的3億。而孫宏斌先是作為蘇州順馳置地的控股股東，以順馳置地控制蘇州順馳地產；同時他作為股東的個人認繳額也是快速增長：2004年8月5日登記為100萬，8月11日變更為520萬，12月31日為720萬，2005年2月2日增長到1．972億{從此，孫宏斌即以個人控股蘇州順馳)，9月29日為2億。
　　但是，在2005年11月8日的股東變更中，已經沒有了孫宏斌以及他的順馳置地，代之以天津順馳地產、天津順馳發展和天津順馳建設，這三家公司各出資1億注冊資本。
　　對此，孫宏斌的解釋是：“應該是資產置換，具體變動我也不清楚。”羅文輝則表示，“孫總在蘇州是直接或間接的持有股份。(當時撤出蘇州順馳)可能是因為要去私募。”
　　事實上，有媒體報道稱，2005年夏，順馳集團前董事長、現順馳集團第一大股東孫宏斌和原順馳華東集團公司董事長閔峰一起來到蘇州，目的就是為鳳凰城項目尋找資金。據蘇州工業園區的一家開發商透露，孫宏斌開出的條件是50％的股權置換，但是要求對方拿出5億到6億元的資金。業內人士認為，這是蘇州順馳想通過股權轉讓的方式，與其他開發商合作開發鳳凰城項目來擺脫資金困局。
　　“但是我們都不敢和順馳合作，土地款沒有繳清，銀行還有抵押，風險實在太大。”園區一家開發商坦言。
　　而蘇州順馳的另一方案是和兄弟公司融創集團合作。2005年4月，雙方已就一些框架性問題達成一致，如開發規模、成本分攤等，融創集團借此可以進入蘇州市場。但是不到半年，到了2005年10月前后，融創集團悄然退出。
　　順馳透露大概有100戶人家簽了第五版合同。“如果發生業主群體性退房訴訟，很難講，順馳在銀行、信托、施工單位、業主的群體性訴訟面前將無法控制局勢，這樣將損害絕大多數人的利益，所以政府、業主維權代表反復給我灌輸的就是‘千萬不可以退房’。”殷少勇說。
　　羅文輝認為，集體退房并不會出現，“現在提出退房的也不超過10戶，而且多是外地投資客，他們覺得壓了那么長時間，自己的收益受損了。而其他業主入住愿望很強烈，所以鳳凰城的項目還是很有競爭力的。”
　　順馳高層也向《中國新時代》記者表示，集團非常重視蘇州的情況，會全力支持蘇州，“我們相信通過我們的努力，會給業主一個滿意的答復。”
　　
　　孫宏斌細說順馳出路
　　邢紫月
　　
　　3月25日深夜，《中國新時代》記者再度見到了孫宏斌。
　　剛開完會的他，手里拿著一本大大的筆記本，穿一件黃色休閑西服、墨綠色燈心絨休閑褲，沒系領帶，頭發也有些零亂。仔細端詳，他的雙鬢已有了些許白發。或許，這更接近他真實的工作狀態吧。
　　“我沒覺得順馳現在有多難。現在也有好幾家基金來找我們，但是目前我不會跟他們談，六月份以后再說！”
　　盡管他明顯變了，用他自己的話就是“不再那么剛愎自用，能聽得進別人的意見了”，但言語間，他依舊自信而樂觀。
　　《中國新時代》：順馳中國現在的戰略重點是天津。與以往相比，在工作重點上有什么變化?
　　孫宏斌：最大的變化是，還是重新把戰略重點回歸到天津去。因為我們這些年其他城市公司的很多投資是從天津出去的，天津的這個市場份額的下降是必然的。2004年，順馳中國在天津的銷售額是55億，2005年是29億。2005年，融創在天津的銷售額是28億，在全國是38億。其實融創的發展還是比較好的。我預計，順馳今年在天津的銷售額為15～20億左右。具體項目現在還不太好說，有些項目，像太陽城的開工時間還沒有定。
　　《中國新時代》：今后順馳和融創之間會是一種什么關系呢？競爭還是合作?
　　孫宏斌：我想合作會多一些。因為，這兩年這兩家公司的合作還是很少的，基本上是各自有獨立的發展軌跡。過去，融創的股東比較分散，每個地方公司的股東都不一樣。海逸長洲、時代奧城，都是不同的股東。這時候，這個公司即使有錢也不能用，你換個人，也要通過董事會。那時候，順馳和融創的合作就很難。
　　現在，為什么我出來做順馳的董事長?主要還是希望能把順馳中國、融創、順馳不動產這三方面的合作加強。去年年底的時候還沒有這個條件，那時候融創的資產重組還沒有結束。不這樣的話，合作是虛的，不可能去合作。
　　去年年底我們的確是困難，這不是因為說我們有多難，而是因為私募的原因，沒談成，卻耽誤了資產重組的最佳時機。所謂資產重組，就是有的項目會賣掉，但我們還會買回一部分項目。就融創來看，我們買的比賣的多。
　　《中國新時代》：融創的資產重組調整了哪些項目?
　　孫宏斌：調整前的重慶奧園項目，融創占51％，其他股東占有49％。融創用長春公司和成都公司的一大部分股權，以及部分資產和少量現金，購買了控制在其他股東手中的股份，幾乎100％控制了重慶奧園公司。還有在天津的時代奧城和海逸長洲項目，融創也收回了其它股東的股權，獲得了兩項目的控制權。可以說，我們賣出了5億，卻收購了15億。去年年底融創還收購了順馳的南京項目，這樣，現在的融創共在3個城市運作5個項目。我覺得融創最大的成功，除了解決資金問題以外，是實現了對企業的控制。
　　《中國新時代》：順馳是不是也是這個重組方向，自己掌握控制權?因為順馳以前很多項目也都是跟合作伙伴合作開發的。
　　孫宏斌：對，都會這樣。這實際上是一個整合，有些地方如果我要發展就把他留下來，有些項目是談起來比較難，你想賣，他還不想要。要好幾個因素都碰在一起才有可能成交。為什么我說每個項目都有可能呢，就是這個原因。另一個呢，融創的重組都是股東之間的交易，順馳基本也是這樣，不會把一個項目轉讓原來沒有合作過的人。
　　無錫的兩個項目我們在談，因為這兩個項目比較好，很好談。
　　《中國新時代》：地產戴爾模式是有道理的，但房地產行業受宏觀調控等政策因素影響還是很大的。在全國迅速擴張的時候，你有沒有想過這種模式在現實中操作難度很大，各個環節很難銜接起來，有可能遇到很大的困難?
　　孫宏斌：當然預料到了。因為我們在天津一直都有困難。我這人不喜歡說虛的假的，但是我們的苦難是自己創造出來的。你看順馳在天津的發展歷程，每個階段都有人說順馳不行了。從1994年開始，拿世紀城的時候，拿藍水的時候，很多人都這么說。什么人會創造困難?就是有理想的人，你有追求的時候會碰到困難!
　　即使是現在，我也覺得那時候我們的決策是對的。現在回過頭來看，我們是一個全國性的公司、全國性的品牌。三年前，除了在天津，有誰知道順馳啊!
　　《中國新時代》：你已經復出十多天了，目前你是怎樣的工作狀態，
　　孫宏斌：我覺得挺好的。其實，順馳的活兒，我也沒干什么。我復出以后，主要是順馳、融創、不動產三者的融合溝通變得容易了。比如，昨天下午兩點，我參加的是融創的總裁例會，今天晚上我參加的是順馳的總裁例會。在很多方面，這種融合變得很直接