“國六條”新政令“房貸”知難而變

據中國人民銀行孝感市中心支行組織的專題調查顯示，國務院辦公廳《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（簡稱“國六條”）實施以后，房地產信貸政策執行和風險管理帶來新的考驗，金融部門面臨著信貸增量風險減小、存量風險變大的兩難選擇，亟需理性規避風險，從而實現宏觀調控政策落實與信貸風險防范的有機結合。

“國六條”實施給房地產信貸政策執行帶來現實難題

接受調查的孝感各國有與地方商業銀行負責人和信貸人員普遍認為，“國六條”的及時出臺對抑制房產信貸過快過猛增長，防范新的信貸風險肯定能夠產生積極作用，但對2006年6月1日以前發放的房地產的貸款安全運行帶來了巨大壓力。

近三年房地產信貸呈加速放大趨勢，驟然提高信貸門檻對存量的安全運行構成隱患。近年來，伴隨武漢城市圈建設的發展，孝感市房地產市場持續升溫，房地產開發、銷售、效益等主要指標一路走高。今年前8個月，孝感市房屋新竣工面積28.9萬平方米，比去年同期增長122.9%；房屋在建施工面積167.5萬平方米，比同期增長78.3%，其中本年新開工95萬平方米，比同期增長147.8%。商品房需求量也是急劇上升，房價持續攀高。今年前8個月，孝感市房屋實際銷售面積29.4萬平方米，較同期增長26.5%，同時，銷售額增長77.2%。2003年孝感市商品房每平米均價是1150元，但截至2006年8月份，已升至1950元，3年時間里上漲69.56％。房屋銷售率也處于穩定上升態勢，從2003年的70%左右上升至目前的92.6%左右。不斷攀升的價格，穩定上升的銷售率，對銀行信貸資金頗具吸引力。2003年、2004年、2005年，各商業銀行紛紛介入房地產開發信貸業務，放松了對房地產公司貸款條件的控制，分別發放貸款8700萬元、15200萬元、25050萬元，2006年前8個月就新增25650萬元，超過同期孝感市所有貸款的新增數，連續4年呈倍數增加。孝感市一房地產公司在用足自身抵押情況下，通過關聯公司相互擔保，在不到兩年時間里獲得三家金融機構房地產貸款12580萬元，在獲得銀行按項目進度繼續提供貸款支持的承諾的前提下，同時開工多個高檔樓盤。但按照“國六條”的信貸門檻，該企業將不能獲得新貸款，已開工項目有不能按期完成的風險，對現有的1億多元貸款構成了現實危險。

房地產開發信貸新政策的宣示作用，導致部分貸款到期不還。此次“國六條”出臺，從多個方面顯示了國家宏觀調控的決心。從頒布部門來看，2005年是建設部等七部委，今年又加入了統計局和監察部，表明將進一步加大信息披露和監督落實，顯示了一種決心、態度以及部門的協調一致。從分類政策來看，政府的調控手段更加全面、科學，注重市場手段分類調節，即稅收、信貸和土地政策。商業銀行如孝感市商業銀行在房地產開發信貸上采取了更加謹慎的態度。迅速采取措施，對房地產增量貸款政策作出調整，進一步嚴格審查房地產開發商的資格，進一步加強對房地產開發貸款的管理，對現有房地產開發貸款作一次全面清理調查，對6月1日以后新申報的房地產開發貸款，加強貸后監控與檢查，防止滾動開發、挪用資金等違規行為，防范風險。宏觀調控政策的宣示作用，商業銀行的積極反應，都令房地產開發公司感受到了貸款難求的預期，采取了到期貸款盡量延期歸還的策略。孝感市某房地產公司2005年6月6日在孝感市商業銀行貸款300萬元，期限一年，到期沒有按期歸還。另一房地產公司從2005年1月起從孝感商業銀行分6筆貸款2450萬元，目前已逾期1筆200萬元，預計將有更多筆數和金額的貸款逾期。

部分房地產公司財產應抵盡抵，閑置土地、空置房產抵押類貸款損失不可避免。目前，孝感市共有22家房地產開發公司在國有與地方商業銀行貸款42筆，現有貸款余額42624萬元。據調查，這些房地產公司在申請貸款時將自身所擁有的資產悉數用于了抵押貸款，其中利用閑置土地、空置房產抵押貸款占所有貸款的三分之一，信貸門檻提高后，房地產開發的資金鏈條將不能正常運轉，原有的此類貸款也將面臨風險，相關銀行負責人對即將顯現的風險表示了極大的擔憂。建行孝感分行文化路支行2006年3月30日對一家房地產公司的關聯企業發放土地使用權抵押貸款3500萬元，期限3年，而此前工行孝感分行東城支行、孝感市商業銀行也于2005年12月23日和28日分別對該企業發放土地使用權、房產抵押貸款5000萬元和1000萬元，期限分別為3年和1年。三家銀行在不到四個月的時間內對一家房地產公司競相貸款近1個億，信貸門檻提高后，銀行不能對其空置土地使用權或房產提供新的抵押貸款，該開發公司資金周轉將出現困難，銀行原有的貸款出現風險將不可避免。

控制城市房屋拆遷規模和進度的軟著陸政策不足以抑制“拆遷經濟”的蔓延和發展，銀行提供變相消費貸款的幾率依然很高。為嚴格控制被動性住房需求，“國六條”要求各地按照《國務院辦公廳關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》的要求，加強拆遷計劃管理，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，減緩被動性住房需求的過快增長。但是，由于拆遷經濟可產生土地加倍升值，大幅增加稅收、提升城市品位等綜合效應，各地改造老城區和城中村、新建城市廣場、打造步行街、營建生態花園的熱情很高。據測算，某縣若不折不扣執行“國六條”，每年將直接減少財政收入在1800萬元以上，占該縣總財政收入的3.7%，對地方GDP的貢獻率降低1個百分點以上。銀行跟進對黃金地段的門面提供變相的住房消費貸款的積極性同樣很高，導致住房消費信貸政策執行走樣。另一縣級市在近年拆遷了6個老城區，相繼建成了商業區、城區廣場、數個住宅小區，現正在建造步行街，轄內三家國有商業銀行和信用社把門面房抵押消費信貸業務作為新的利潤增長點，至2006年8月底，共提供此類貸款15500萬元，占同期住房消費信貸的48.6%。

信息的分散不對稱和披露失真，導致消費信貸首付比例形同虛設。

“國六條”就房地產統計和信息披露作專門規定，要求建立健全房地產市場信息系統和信息發布制度。但是現在的實際情況是，統計部門只有房屋開工、竣工、銷售和空置面積的大致統計，房產主管部門有較詳細的數據但不對外（包括銀行）提供，人民銀行正在大力推動的個人征信系統還沒有實現全國性信息共享，現有的信息還不夠全面和完善，缺乏對單個家庭所有成員的關聯信息征集，一個家庭多個成員參與購房而相關部門難以察覺等等，都讓銀行在審核是自住還是囤房，貸款首付比例難以把握，銀行住房消費貸款在政策執行上難免走樣。

房地產信貸需知難求變

健全和完善房地產統計制度、信息披露共享制度建設，防范信貸風險。統計和房地產主管等部門要及時研究，制定健全和完善的房地產統計制度，將其納入重要的統計信息范圍，克服當前信息量小，面窄、不完整的弱點。加大信息披露透明的力度，利用和整合現有各種管理資源，加快建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系，及時公布房地產市場現狀的相關信息，特別是在土地價格、房地產價格方面定期向銀行和社會通報披露，讓社會公眾對房地產市場擁有更多的知情權、監督權，進而在住房消費上更加理性。逐步建立并不斷完善房地產金融市場的公共服務體系，加快建設個人征信管理體系，及時提供信貸查詢服務，進而有效執行首付貸款比率，合理控制房地產開發貸款，達到調整商品結構和穩定價格的目的。

銀行應理性地開展房地產信貸業務。銀行在房地產信貸管理上，在重視效益性、流動性的前提下，更要注重安全性，防止房地產泡沫而導致大量死壞賬發生。一是按照有關規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開發商和購房者攫取貸款。嚴格控制不具備房地產開發資格的企業或個人開發房地產項目。二是加強貸款管理，對發放的貸款實行全過程動態監控。適當提高個人購房首付款，抑制開發商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進行住房投資消費，防止投機行為。三是運用利率杠桿，調整樓房開發結構。四是銀行要進一步完善房地產抵押貸款風險的措施，形成有效化解金融風險的機制。

改善房地產投資融資渠道單一的局面，大力發展多元化的房地產金融市場。要逐步改變房地產開發企業融資主要依靠銀行的局面，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，拓寬房地產企業融資渠道，以分散銀行信貸風險。建立規范的房地產產業基金制度，把直接投資炒房的行為通過房地產信托投資基金、股票、債券等間接投資融資工具加以引導，將分散的、獨立的、非專業化的個人行為轉化為有組織保障、有抗風險能力和專業化保證的投資行為，減少使用個人消費信貸的投資行為，降低銀行風險。

加強對房地產市場的規劃與監管，控制過度的開發投機。確保房地產行業的發展速度與GDP增長相適應。規范商品房開發的征用和拆遷土地的使用與審批，防止違規取得土地使用權，抑制開發商過度投機，同時適當控制商品房價格，相應縮小開發商利潤空間，從而抑制地產開發過熱現象。要大力拓展存量房市場，在加強市場調查的基礎上，研究切實可行的政策和措施，使二級市場和租賃市場真正活起來。要加大對商品房銷售價格的監督檢查力度，加強對全市房地產銷售價格和房地產中介服務收費的監督檢查，堅決遏制商品房銷售過程中的違法行為。要加大對違規、欺詐、投機炒作行為的查處和打擊力度，整頓市場秩序，規范房地產企業、中介機構的行為。