歐美房市投資仍看好

泡沫將破還是平穩(wěn)發(fā)展?市場表現(xiàn)和多數(shù)人的觀點還是傾向于后者

全球房市泡沫即將破裂的論調(diào)已經(jīng)嚷嚷了好幾年，但一直沒有塵埃落定。與此同時，更多的人認為歐美房市好景猶在，且向穩(wěn)定發(fā)展階段過渡。

歐洲：投資火焰不會熄

英國皇家特許測量師學會2006年歐洲房地產(chǎn)報告指出，歐洲房地產(chǎn)漲價熱賣的浪潮正從南部向北部蔓延。18個國家2005年房地產(chǎn)的調(diào)查顯示，愛沙尼亞以28％的價格漲幅位居榜首，丹麥則二漲了22％，2004年曾居榜首的西班牙、法國漲幅分別為15％和10%，退居第二、第五位：瑞二以上漲12％居第四位。雷丁大學房地產(chǎn)經(jīng)濟學家鮑爾教授說，在經(jīng)濟增長以及消費者購置第二處房產(chǎn)熱潮的推動下，幾年來地中海地區(qū)房價猛漲。現(xiàn)在得益于抵押貸款條件的放松，北歐的房地產(chǎn)價格也開始追趕上來。在談到歐洲今年的房地產(chǎn)形勢時，鮑爾說，2006年歐洲房地產(chǎn)市場上升趨勢將放緩，一些國家的房地產(chǎn)繁榮景象已逐漸消退。不過，法國、西班牙、愛爾蘭和瑞典等國的房地產(chǎn)交易仍十分活躍。

RICS房市調(diào)查中指出，倫敦的房價還會再創(chuàng)新高。目前一處上市的住宅會收到33封競標書，而且全部高出房主表明的賣價，而同類住宅一年前可能只有兩個買主投標。三月份49％的倫敦房價要高于二月的價位，這是過去三年半以來最大范目的增長，而日前可出售的住宅比去年同期減少了4％，這對潛在的工家造成了一定的壓力。倫敦房價經(jīng)過每年20％以上的速度上漲，已經(jīng)將歐洲其它城市的房價遠遠拋在身后。

2004年英國平均房價為15.4萬英鎊倫敦更高達27．8萬英鎊：而在布魯寒爾，每套房子平均價格約合10萬英鎊。有專家認為高價豪宅的交易頻繁推動了房價不斷高漲。倫敦這個富豪聚居的國際性大都市，資產(chǎn)超過10億英鎊的超級巨富有40多位。自2001年以來，由于普通住宅價格上漲60％以上，百萬富翁的人數(shù)隨之大大增加。現(xiàn)在英國有42.5萬名百萬富翁，而2001年的數(shù)字為23萬。

法國房價1998年以來的累計漲幅更是高達71％。巴黎的房地產(chǎn)市場毫無降溫跡象，市區(qū)的公寓價格較幾年前漲了87％，超過全國平均水平。蓬皮杜中心附近的幾個街區(qū)至少有10個房地產(chǎn)中介店，在這里，公寓的掛牌價為42萬歐元。

法國央行在去年10月份的一份報告中指出，房價如果按照目前的速度繼續(xù)上漲，市場將具有風險。為了有效控制房地產(chǎn)的上漲，預防可能的暴跌，去年12月歐洲央行在從2002年歐元區(qū)利率四次小調(diào)后首次將利率提高到2.25％。分析人士認為，歐洲央行很可能將基準利率提高到2．5％，年底再提高到2．75％或3％。R1CS首席經(jīng)濟學家米蘭·卡垂指出：“向各國蔓延的歐洲住宅投資火焰在2006年是不會熄滅的、我們期待歐洲房地產(chǎn)在2006年進入其第八個發(fā)展年，因為這個市場被清晰可見的經(jīng)濟發(fā)展與高收入所支撐。歐洲央行利率的增長會限制但不能停止房價的繼續(xù)增長。目前的利率仍保持在歷史的最低水平，任何關(guān)于歐洲房地產(chǎn)市場下滑的論調(diào)是一種不成熟的表現(xiàn)。”

北美：瘋漲過去，平衡發(fā)展

美國由于前幾年股市的不景氣和低利率，導致眾多的消費者貸款買虜或賣小房換大房、從一般學區(qū)進入好學區(qū)。欣欣向榮的房地產(chǎn)交易使房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。過去5年來，房地產(chǎn)市值翻一番在許多地區(qū)極為常見。《格林尼治時報》稱，自1968年以來，房價的年均漲幅超過了10％。

房地產(chǎn)觀察媒體《快速信息》報道，灣區(qū)房地產(chǎn)價格增長持續(xù)緩緩慢，今年2月房地產(chǎn)成交率是5年來最低點。不過，雖然房屋銷售得分欠佳，但是房地產(chǎn)價格還是繼續(xù)上升。“銷售數(shù)字并不預示著什么不吉祥，只是房地產(chǎn)的周期性的瘋漲階段過去了。”《快速信息》總裁馬歇爾·普任提斯說。

《快速信息》公布的報告發(fā)現(xiàn)“市場下滑的可能性是不大的”。雖然去年國資不抵債被拍賣的房屋略有上升，但還是低于標準水平，而且頭款的要求數(shù)量還是穩(wěn)定的。洛杉磯加大的經(jīng)濟學教授克利斯朵夫·瑟尼伯格說：“銷售量下降只是，‘降溫調(diào)節(jié)’，并不是房地產(chǎn)市場惡化。”

美國地產(chǎn)商協(xié)會三月報告：二月上市的住宅比一月增長了5．2％，達到691萬間，但比去年同期降低了0．3％。而房屋貸款利率則從一月的6．15％調(diào)高到6．25：6．而去年二月僅為5.63％。預計到今年第四季度30年固定利率會到6.9％，但仍低于13年前的7．5％。

低貸款利率對潛在的買家仍有著極大的誘惑力。因為利率調(diào)高1％相當于房價上漲8％。NRT副總裁史蒂文指出：個別賣家把自己住宅的價格定得高的離譜，描繪著暴富的美夢，那些房子卻只會掛在市場上。同時一些買主堅信房地產(chǎn)泡沫會破裂，等待著價格的下跌，那也是不會發(fā)生的。

美國人的房屋貸款額一般是家庭收入的三到四倍(因為白前的利率仍為歷史的代水平)，房地產(chǎn)的價格也根據(jù)貸款能力而漲跌，與經(jīng)濟狀況息息相關(guān)。美聯(lián)儲調(diào)息可能會減緩因房地產(chǎn)的高漲所帶動的建筑材料和其他商品價格的上漲。NAR主席湯姆斯說；房地產(chǎn)正在向正常化的市場過渡，每年房價的增長將比通貨膨脹率略高。

美國已完工房屋的2月份中位價為209000美元，較2005年2月上漲10.6％，但比去年8月創(chuàng)下的220000美元最高紀錄下跌5％，也低于1月的210000美元中位價。美國地產(chǎn)商協(xié)會首席經(jīng)濟學家戴維·萊赫說：“這是個非常理想的軟著陸訊號。”許多經(jīng)濟師相信，屋價上漲幅度會從兩位數(shù)下降，今年大概只有5％，銷量也會減少5％左右，截至2月底時，市場上有303刀間待售房屋，以目前銷售速度計算有5．3個月的供應(yīng)量，跟1月份情況相同，不過1年前同期的供應(yīng)量只有4個月。而美國勞工部公布的首次申請失業(yè)福利者數(shù)據(jù)顯示，失業(yè)人數(shù)在減少。分析師認為，這證明勞工市場遭受颶風打擊后已日漸恢復。

加拿大溫哥華地區(qū)房屋價格三個戶內(nèi)上揚了5.3％，MLS房屋銷售三月份比二月份增長了37％，達到4033間。MLS可供銷售的房屋為5767間，比去年同期增加了13％，但仍不夠滿足買方的選擇且不能讓買方有充裕的時間做決定。去年12月的房屋平均價格是56.7萬加元，今年1月的價格是58．4萬，升3％；今年2月的價格呈59．9萬，升2．3％；盡管2月銷售微降3.2％，但價格依然上漲。

行家分析，加拿大價格依然上漲的主要原因是：目前的獨立住房的樓盤極其短缺，是平常的40％—50％；另外，經(jīng)濟形勢喜人，失業(yè)下降。“你認為溫哥華地產(chǎn)總體趨勢在2006年到2010年間會怎樣”的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：認為還會暴漲的僅占8．94％，平穩(wěn)增長48．51％，穩(wěn)定持平12.77％，平和下調(diào)14．47％，暴跌為15．32％。這顯示大部分人仍看好房市的長期走向，認為房價已向平穩(wěn)發(fā)展期過渡。

專家認為，房地產(chǎn)作為一個資產(chǎn)類別，比股票和債券更加穩(wěn)定，目前仍是投資房地產(chǎn)的大好時機。世界主要房地產(chǎn)服務(wù)提供商之一Jones LangLaSalle Inc.(JJL)的分公司LaSallelnvestment Management高級副總裁馬歇爾在多倫多特許財務(wù)分析師協(xié)會講話時表示，與股票和債券相比，房地產(chǎn)穩(wěn)定得多。過去30年的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)比股票和債券的風險相對較小。另外，她還指出，房地產(chǎn)作為一個發(fā)展完善的資產(chǎn)類別，給投資者提供了多種選擇，包括直接物業(yè)投資、合伙及合資、房地產(chǎn)基金、集資基金、按揭基金及按揭債券。還有，房地產(chǎn)是個巨大的資產(chǎn)類別，僅加拿大商業(yè)物業(yè)就價值7600億加元左右。相比之下，加股市的總市值也不過18340億加元，其中房地產(chǎn)股占了454億。此外，它還是一個日益發(fā)展、回報率越來越高的資產(chǎn)類別。

馬歇爾指出，“不論市道好壞”，房地產(chǎn)的收入回報率一向穩(wěn)定，過去30年平均為8.2％。但去年，房地產(chǎn)的收入回報率平均高達18.4％，遠高過債券回報率的13.2％，但低于證券回報率(24．1％)。縱觀5年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)年均回報率為11.4％，而證券為11％，債券為10％。馬歇爾表示，如果把私有的房地產(chǎn)看作高股息的證券，與房地產(chǎn)收入基金和SP／TSX指數(shù)相比，房地產(chǎn)的估值也非常誘人。她指出，目前市場仍然旺盛，并將持續(xù)相當一段時間。近年來加拿大的房地產(chǎn)供應(yīng)豐富多彩，流動性越來越高，這幾年是房地產(chǎn)市場投資的最好時機。