房地產宏觀政策解讀

中央出臺宏觀調控政策是為了使房地產市場“平穩、健康、持續”的發展，解決一部分地區，特別是少數大城市房價上漲過快；中小戶型、中低價位住宅供應不足；市場秩序比較混亂；一些投機行為沒有完全得到抑制等重大問題?！彼未喝A強調，房地產價格的“穩定”不等于價格不動或下跌，而是在與經濟發展的水平、居民的收入水平的提高相適應的情況下，穩步地、溫和地上漲。

宋春華表示；中國應逐步實現住房公平，這涉及到每一個公民、每一個家庭。我們要建設和諧社會，要實現人人享有適當住宅的目標，就需要住房公平，尤其是中低入者。

“國六條”和“十五條”意見是在“雙八條”的政策框架下體現了政策的連續性和穩定性。與“雙八條”相比，“國六條”具有更加注重重點解決突出問題的特點，更有針對性、更力體化、更加細化、更具可操作性。

重視戶型選擇引導合理消費

宋春華指出，“現在大家都買不起房，房價貴，房價高是一個方面，戶型太大，也是影響大家購房的因素。戶型越大，居住成本越高。戶型選擇是個動態變化的過程，不可能一開始就是這么大的戶型。我們都經歷過，最初住的房子是50幾平方米和六七十平方米，現在大得多了。戶型的大小總體上是由市場需求決定的，但是合理的引導也是非常必要的。特別是因為涉及到要占用公共資源的問題，所以，不能為所欲為，我想做多大就做多大，必須加強管理、調控?！?/p>

購房時戶型選擇很重要，戶型代表著居住水平，反映出消費理念，決定著開發供應的結構，影響著調控政策的取向。宋春華認為，消費者在購房時應擺脫“炫耀性、競爭性、擺闊性”的消費觀念，以減輕沉重的購房壓力和長期消費過程中不菲的費用支出。主導戶型應該著眼刊艮務廣大酌中低收入者，中小戶型應該成為我們住房供應的主體，這樣有助于改善我們的住房供應結構。

“中、小戶型肯定不好住，我必須買大個的”，實際上這是一個誤區。對戶型的管理不能僅僅停留在抽象地數量控制上，還應該給出具體的空間形態，增強房屋空間利用奉，增加房屋內部使用功能；特別是典型戶型，可以做出標準設計，甚至做出樣板間，這樣容易被社會接受，也更便于消費者觀念的轉變。

積極發展“節能省地”型住宅

在國家出臺的規定中，對于中小套型、中低價位的房子都給予了優惠的政策支持。要發展“節能省地”型住宅，除了“節能省地”、也要節水、節財、注重環保、注重可循環性；要摒棄“兩高兩低”情況，即生產方面高消耗低效率；消費方面高成本、低質量。宋春華表示，發展“節能省地”型住宅的途徑就是要推進住宅產業現代化；建立起一個完整的住宅體系，進一步完善我們的目標，構建產業體系，堅持科技創新。

數字解讀

目前，全國平均開發的戶型是113平方米，小于90平方米的戶型最多達到30％甚至30％以下。“雙八條”和“六條”中都指出，要改變供應結構，擴大、增力口中小戶型的比例。

現在政策提出，套型建筑面積在90平方米以上的住房的開發量和土地的供應量，都應該達到70％以上，這是一個很具體的量化要求。強化各地，尤其是城市政府的責任。國務院要求要把調控政策納入到城市政府舵工作目標責任制。要求地方政府、特別是城市政府要限期公布普通住房，包括經濟適用房、廉租住房建設目標和規劃。

對于最近討論比較熱烈的“十五條”，宋春華認為，“十五”最鮮明的特點就是調控政策的細化、調控措施的量化、政府責任的強化。如“細化”中，為了支持自住房、抑制投機行為，營業稅的征收由原來2年，延長到現在的5年，以鼓勵百姓自住。這個政策的取向很明確，而且也能夠抑制投機。

在防止囤積土地和房源方面，政策規定了空置3年以上的住房不能作為貸款的抵押物，這就使閑置土地的處置更加明確，按照合同的約定，1年該開工的日期，如果超過1年還沒開工的，就高額地征收十地閑置費，超過2年還沒有開工的就無償收回。

房地產是重要支柱產業

目前，房地產市場上涉及到的一些法制建設完善、基本制度改革以及市場主體觀念轉變等問題、還沒有得到有效解決。宋春華認為，中央在雙“八條”調控措施的基礎上又出臺“六條”，緊接著又有“十五條”意見出來，這表明中央已經高度重視房地產存在的問題，因為房地產業是我國新的發展階段的—個重要的支柱產業。它能不能夠持續、穩定、健康的發展，其意義、影響及作用已經超出了產業自身的范圍，而且關乎到能否有利于國民經濟的快速增長，是這個大的產業和整個國民經濟的關系；關乎到能不能夠有利于滿足人民群眾的基本住房需求；關乎到能不能有利于實現全面建設小康社會的目標。

地區差異各地反映不盡相同

宋春華說，2005年對中國和中國的房地產業來講，可以說是一個房地產的調控年，這一年國務院出臺了兩個文件，即《關于切實穩定住房價格的通知》和《轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格意見的規定》，又稱“雙八條”。政策出臺后，房地產的總體投資增幅有所回落。一部分地區房價上漲過快的趨勢得到了緩解。供應結構有所調整，特別是中小戶型，中低價位、中小戶型有所改善。另外，不良的市場行為受到了一定的抑制。

房地產業的運行有其自身的規律，具有產業鏈條較長、運行周期長、慣性大和地區差異性大的特征。對于原來房價就不高的地區，因為供應結構基本上比較合理，也沒有較多的炒作投機行為，所以這樣的地區對調控政策的反映不敏感也是正常的。國家對市場的調控不可能是短、平、快的，必須穩定政策，細化措施，實施有效調控，這樣才能促進房地產的健康發展。

宋春華指出，“所謂穩定政策就是要有明確的調控預期，我們的政策應該有鮮明的取向，而且要有完整的政策體系、明確的預期、鮮明的取向、完整的體系。在這個大的前提下，特別是對于具體的政策，要細化，要做到有的放矢，這樣，有利于見到實效。”

制定完整的產業政策

宋春華認為，有關部門應把近期的調控和長遠的制度建設，包括法制建設結合起來，不能“頭痛醫頭、腳疼醫腳”。因此要建立一種長效機制，保持我們這個大的產業能夠穩定、健康、可持續的發展。

現在雙“八條”、國“六條”、和“十五條”都是分散的政策，國家應該制定一個完整的關于住宅和房地產業的產業政策。我國的房地產市場的發育程度還不是那么高，作為一千市場意義上的房地產業，我們的歷程還太短。在相當長的一段歷史時期內，中國房地產有產無業，我們有房產，但是沒有房地產業，我們沒有關于住宅的投資和產出一個良性循環的機制。

現在，有一部分學者甚至懷疑房地產業的支柱產業的地位問題。也有人提出讓房地產開發商走開，有營造商就行了，要開發商干什么?也包括當前房地產市場存在的一些需要迫切解決的問題，都應該進行調查。對此宋春華表示，國家要有一個規劃：發展的目標和規模，這個大產業的科技進步問題；土地供應、規劃問題；環境保護問題；生態問題等，都應該在這個大的產業政策里面做銜接，互相配合好，這對于這個大的產業的調控和規范和引導都會比較穩定。

重視財富積累遏制大拆大建

開發量和被動拆遷也有很大關系，中央十分關注大拆大建的問題，國家對建筑物規定了結構安全的使用年限?，F在社會上反映比較強烈的就是不應該拆的被強行拆了，尤其是在舊城改造和基礎設施中更嚴重，不該拆的房子，還處在安全使用年限之內，就強行拆除了。這與提倡科學發展觀和環境友好型、資源節約型社會都是相背離的，和中央要求的發展思路大相徑庭，造成了巨大的資源浪費和環境污染。

宋春華表示，要解決這些問題

需要科學論證，完善制度，加大在資金、稅費方面的政策支持，鼓勵社會把老房子更新改造。

加強住房社會保障重視制度創新

住房的社會保障制度，需要解決好中低收入，尤其是低收入人群住房困難問題，實現住房的社會公平，這是建設和諧社會的一個重要內容。我們現在已經建立起了具有保障性質的廉租房制度，經濟適用房也具有一定的保障性質。

另外，宋春華表示，公積金作為鼓勵性的住房儲蓄，總體上是一種自我保障，這個錢儲在那兒可以自己用，但是也可以為中低收入者提供政策的支持。這些制度對中低收入者的住房問題、健全保障體系起到了積極的作用。

對于中低收入者的補貼應兼顧公平。政府補貼在要落實在具體操作上，要仔細研究，是補在磚頭上好，還是人頭上好。宋春華認為，如果補在磚頭上，最后落實到人頭的時間就會很長，優惠的政策沒有落實到真正需要補貼的人頭上。

提高信息的透明度和權威性

目前，消費者購房還比較盲目，購房時只注重房屋的外型，景觀環境等，對于房屋本身的質量、結構、產權、物業往往比較忽視。購房者在與開發商交易時，存在著信息不對稱的問題。宋春華認為，政府提供的信息要使購房者知情、可信、好用，解決信息的透明度、權威性、針對性等問題。

重視硬性約束指標的執行

宋春華表示，這些調控措施應該越來越細，要有針對性。這樣房地產業才會健康、持續發展。在調控政策中提出一個約束性的指標，這是—個工作目標，是須要強制實行的。

宋春華