未在約定的期限內還款以房屋抵債的協議有效嗎？

編輯同志：

我因生意周轉的需要向闞某借款人民幣6萬元，并在借款協議中約定：如果不能在三個月內還清借款，借款人則以一套90平方米的自有住宅抵償借款。按照約定我在當時還將房屋的產權證交給了闞某。沒有想到，由于經營的失誤，三個月后我沒有能力還清借款，闞某要求按照約定將我的住宅轉歸他所有。請問，我的房屋價值約20余萬元，我與闞某當初訂立的到期還不上借款以房屋抵債的協議有效嗎?

讀者左迎新

左迎新讀者：

你所說的以房屋抵債的協議是否有效的問題，準確地說是你們借款協議中的抵押條款是否有效的問題。你們在協議中約定的沒有在指定期限內還款即以房屋抵債的條款，這在法律上稱為“絕押”。我國法律是不承認“絕押”的，《擔保法》第40條就明確規定；“訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。”法律之所以禁止“絕押”，這是由抵押權的本質屬性所決定的。因抵押權是一種變價受償權，抵押物未經折價或者變價，就預先約定抵押物轉移于抵押權人所有，違背了抵押權的價值權屬性。另外，根據《擔保法》的規定，以房屋抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。你們以房屋抵押的約定也沒有經有關部門登記，該抵押約定也不能生效。因而，無論是從實質上還是從形式上看，你們在借款協議中以房屋抵債的抵押條款都是沒有法律效力的。

福建國富律師事務所律師周玉文

(責編／寧克華)

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