房地產開發企業銷售收入審計攻略

房地產開發企業是指從事房地產開發和經營的經濟組織，是伴隨著我國土地使用制度的改革、城鄉住宅建設事業的發展以及城鄉住宅商品化的推行而發展起來的一種新興產業，它與施工企業、建設單位、工業制造業有著一些相似之處或有一定的聯系，但又不同于這些產業，而形成一個獨立的行業——房地產業。

房地產開發企業生產的最終產品——開發產品生產周期較長，最少數月，多則數年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產開發產品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預售。從財務上講，預售不等于銷售成立，而要等房地產開發產品竣工，產權移交購房業主，同時隨同房產的使用權、收益權和風險也轉移購房業主后才能確定銷售成立。因此，房地產開發企業都要等到后期，待房地產開發產品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業主移交房產，可以確認銷售收入實現時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業的盈虧。這使得房地產開發企業會計核算涉及面廣，核算環節多，核算對象繁雜，客觀上為房地產開發企業銷售收入作假創造了條件，本文擬就房地產開發企業銷售收入審計做些探討。

一、房地產開發企業銷售收入常見的作假方法

房地產開發企業資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預收售房款長期掛賬，延遲確認收入。

根據《企業會計制度》，銷售商品的收入確認須同時滿足四個條件：(1)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；(2)企業既沒有保留通常與所有權有關的繼續管理權，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關的經濟利益能夠流入企業；(4)相關的收入和成本能夠可靠計量。根據上述規定，房地產開發企業應在工程決算并與購房業主辦理產權移交手續后，確認銷售收入的實現。但現實中，有些房地產開發企業人為推遲工程決算，從而達到延遲確認銷售收入。

2、利用房地產銷售專用發票管理漏洞隱瞞收入。

房地產銷售專用發票是房地產開發企業銷售產品的主要原始憑證，也是稅務機關計稅的主要依據。但實際工作中，有些房地產開發企業不按發票管理辦法嚴格管理發票，在發票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現在開“陰陽票”，甚至不開發票。這樣便給企業偷稅、漏稅、私設“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間。

房地產開發企業應在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業主交清房款并辦理了移交手續后，向購房業主開具房地產銷售專用發票。而實際中，有些房地產開發企業借用種種理由，延遲向購房業主開具房地產銷售專用發票，從而達到了調整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》及《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》規定，轉讓不動產有限產權或永久使用權，以及單位將不動產無償贈與他人，視同銷售不動產。有些房地產開發企業將開發產品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業外支出”、“應付賬款”、“無形資產”直接沖減“開發產品”，不按視同銷售計提相應的稅金，這造成了房地產開發企業減少了當期的計稅基數，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出。

房地產開發企業的開發產品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉房。出租房與周轉房對外銷售前往往要發生改裝修復支出。房地產開發企業的開發產品、出租房、周轉房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉房銷售收入沖減相關的改裝修復費用支出，從而達到隱瞞收入的目的。

二、房地產開發企業銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產開發企業上述種種的作假手段，注冊會計師應憑借專業知識、經驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當局的誠信度及能力分析。

管理當局肩負著建立和健全完善的內部控制制度并監督其得到合理有效執行的責任，故管理當局的品行、閱歷、經驗、能力及其管理的觀念、方式、風格和對風險的認識與控制方法都會影響房地產開發企業運行的規范性。注冊會計師應首先對管理當局的誠信度和能力進行評價，并關注其待遇是否與房地產開發企業業績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務人員是否穩定等因素，以便從整體上判斷房地產開發企業作假的可能性。

2、對房地產開發企業預收售房款長期掛賬，延遲確認收入；延遲開具房地產銷售專用發票，調整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產開發企業通過推遲工程決算、延遲開具房地產銷售專用發票從而達到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應的已在房產管理部門備案購房合同，并親臨房地產座落地進行現場核查，了解購房業主是否與房地產開發企業辦理了移交手續、是否已入住。在查實了房地產開發企業已與購房業主辦理了移交手續并入住的情況下，注冊會計師可以根據會計核算的基本原則中經濟實質重于法律形式原則確認此項售房銷售收入已實現：，要求房地產開發企業將長期掛賬的往來款項結轉銷售收．入。

3、對房地產開發企業利用房地產銷售專用發票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產開發企業利用房地產銷售發票管理漏洞達到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉率等指標，并將其與房地產開發企業前期及同行類似規模的指旨標進行比較，若存在較大差異，注冊會計師應將其作為風險領域進行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產銷售專用發票存根聯與相應已備案的購房合同進行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產銷售發票存根聯，注冊會計師可以將發票存根聯與業主取得的相應房地產銷售專用發票聯進行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產銷售發票存根聯所載的售房價與同地段類似的房地產市場價格進行比較，這也可以從中發現其中所存在的問題。經審計，若房地產開發企業存在上述問題，注冊會計師可以根據會計核算原則中重要性原則要求房地產開發企業進行賬務調整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業務約定。

4、對房地產開發企業將開發產品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發企業將開發產品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達到少計當期的計稅基數，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關的會計科目審計，如：“營業外支出”、“應付利潤”、“應付賬款”、“其他應付款”、“無形資產——土地使用權”，發現是否存在此類業務；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復核程序確定是否應將其作為風險領域進行重點審、計以發現問題。若審計中發現上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產開發企業進行相應的賬務調整，計提相應的房地產涉稅稅金。

5、對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產開發企業將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出達到不作收入入賬之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以對“出租開發產品”、“出租產品攤銷”、“在用周轉房”、“周轉房攤銷”、“經營成本”等會計科目進行重點審計，對于“出租開發產品”、“在用周轉房”的借方發生額，注冊會計師可以通過查閱相應的房屋租賃合同、房屋拆遷補償合同，核實其業務發生的真實性；其次，對于“出租開發產品”、“出租產品攤銷”、“在用周轉房”、“周轉房攤銷” 的貸方發生額及“經營成本”的借方發生額，注冊會計師可以核查其貸方發生額與借方發生額的相應原始憑據，通過核實相應的原始憑據，查實其是否轉為房地產銷售。最后，注冊會計師仍可以采用分析性復核程序，通過分析上述各種指標，并通過比較來發現是否存在將出租房、周轉房銷售收入直接沖減出租房、周轉房的改裝修飾支出，不作收入入賬的情況。

(作者單位：江西翔鷹會計師事務所有限責任公司)