工業(yè)地產：宏觀調控“獨行俠”

中國的地產投資更像是一場“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀調控，地產投資遂轉向寫字樓、商業(yè)等物業(yè)；寫字樓、商業(yè)地產“調控”風聲吃緊，地產投資再轉向工業(yè)地產。

戴德梁行的2005年第三季度工業(yè)物業(yè)市場報告顯示，上海11個主要的工業(yè)區(qū)物業(yè)的平均售價和租金已經連續(xù)7個季度保持增長勢頭。

戴德梁行分析師對此表示，持續(xù)的需求以及漕河涇和張江類型的工業(yè)區(qū)開發(fā)高品質辦公型物業(yè)等因素，將繼續(xù)推動上海工業(yè)區(qū)物業(yè)租金水平的增長。

中國的地產投資更像是一場“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀調控，地產投資遂轉向寫字樓、商業(yè)等物業(yè)；寫字樓、商業(yè)地產“調控”風聲吃緊，地產投資再轉向工業(yè)地產。

例如素來只在北京及上海大展拳腳的海外資本正將珠三角等地的二線城市視為下一個戰(zhàn)略投資地，工業(yè)地產則是其首選的投資項目。與此同時，國內各路資金，包括格力電器、美的集團、海爾集團等國內家電巨子也紛紛打著產業(yè)“擴軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)。

甚至是像浙江的民間資本、乃至是做汽車配件發(fā)了財?shù)膫€體老板，都想把手里頭的錢投向工業(yè)地產。

8%以上的年回報率

工業(yè)地產的投資回報相對穩(wěn)定，年投資回報率大約在8%左右，好的項目能達到9%，甚至高達15%左右。以前地方政府為吸引投資，工業(yè)用地控制得并不嚴，土地的粗放使用導致工業(yè)地產的投資價值不高。近兩年國家使用宏觀調控手段，調控土地使用，2003年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被減掉，而2004年則有4813個被減掉，全國各級各類6015個開發(fā)區(qū)也撤并整合了2046個，土地供應突然減少，土地值錢了，無論是賣或租，租金價格都提高了，這樣，工業(yè)地產就有了投資價值。

以上海為例，2005年第三季度上海主要工業(yè)區(qū)新增物業(yè)面積為14.6萬平方米，與第二季度保持一致，而吸收量較第二季度依然保持強勢增長，季度性的增長率達到37%，市場需求旺盛。

其中，第三季度上海奉浦的物業(yè)新增量最多，達到6萬平方米。其余的新增量來自青浦、外高橋、松江和閔行。同往常一樣，張江高科技園區(qū)，作為上海工業(yè)區(qū)的領導性園區(qū)之一，從2004年以來一直沒有新增物業(yè)。由于來自跨國公司和本地高端客戶對物業(yè)的需求繼續(xù)增多，張江的物業(yè)租金繼續(xù)保持增長。

由于強勁的需求帶動，2005年三季度上海11個主要工業(yè)區(qū)的工業(yè)土地平均價格繼續(xù)保持增長，平均價格為97美元/平方米。

資金的配置很容易，勞動力的轉移也不是太難，但是土地并非如此，土地有一個特殊性，就是用途轉變的單向性。從農地轉為非農用地很容易，反過來很難，但工廠轉為商業(yè)用地并不難——這可能是工業(yè)地產投資最吸引人的部分。

“從市場需求的強度來看，出租沒有壓力，投資回報率保守估計是8%。”由溫州資本組建的浦慶投資公司副總經理宋乙格坦承，從先前的住宅開發(fā)、商業(yè)項目開發(fā)，到此次轉戰(zhàn)工業(yè)地產開發(fā)，“主要原因是目前工業(yè)園區(qū)的投資回報率最高”。

而世邦魏理仕提供的最新數(shù)據也驗證了宋乙格的判斷。統(tǒng)計數(shù)字顯示，至2005年二季度，上海工業(yè)園區(qū)平均空置率下降至六年來最低，而租金攀升至六年來最高。上海工業(yè)用地平均售價達86.1美元/平方米，比一季度升5.3%，廠房月租金的報價已達4.3美元/平方米，比一季度升4.4%，達1998年四季度以來的最高點。

從前年5月份至今，上海的工業(yè)園區(qū)土地供應一直處于斷檔狀態(tài)，因此新增物業(yè)供應非常緊缺。與此同時，市場對工業(yè)廠房的需求卻絲毫不減。在上海的國家級開發(fā)區(qū)中，漕河涇高科技園區(qū)幾乎已全部滿租，張江高科技園區(qū)、外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)和青浦工業(yè)園區(qū)的入駐率也保持在90%以上。

目前，工業(yè)地產的開發(fā)模式主要有兩種，一種是和商業(yè)地產將商場建好后招租的模式相類似，建好標準廠房后出租；另外一種，是根據客戶對廠房的需要量身訂做。

工業(yè)地產投資多元化

在過去的20年間，工業(yè)地產都是由政府主導開發(fā)的，比如現(xiàn)在的園區(qū)管委會就是政府專門成立起來管理開發(fā)區(qū)、工業(yè)園的。不過。仲量聯(lián)行助理董事單維其分析說：“隨著工業(yè)地產的發(fā)展，越來越多的不同投資主體開始進入這一領域。除了政府外，國有企業(yè)、外資企業(yè)、民營企業(yè)，甚至還有海外基金都開始了這一領域的投資。工業(yè)地產的投資主體已經呈現(xiàn)多元化趨勢。”

和土地出現(xiàn)緊張的局面形成對比的，是大量的制造企業(yè)在發(fā)展中城市圈下巨量土地。以重慶為例，招商物流把物流配送中心建在了重慶經濟技術開發(fā)區(qū)出口加工區(qū)旁邊，占地100畝；美的集團在南岸圈地800畝；海爾集團在江北占據1400 畝黃金地；重慶西永微電子工業(yè)園開發(fā)有限公司總體規(guī)劃16.7平方公里，九龍園C區(qū)將建西部第一CBD，面積達22平方公里，可謂一個比一個大。

為什么這些企業(yè)能夠輕易獲取巨量土地呢？專家舉了一個例子：“比如，物流行業(yè)是國家鼓勵的下一個行業(yè)，即使是在地根縮緊的情況下，物流商也比較容易拿到地，而且是相對廉價的土地。”

像重慶海爾工業(yè)園區(qū)位于港城工業(yè)園區(qū)A區(qū)。而海爾最看中的是港城便利的交通，海爾工業(yè)園區(qū)有獨特的區(qū)位優(yōu)勢，國道210、319從園區(qū)穿過，依托寸灘港口一個2平方公里、年貨物吞吐能力為90萬標準箱的寸灘港口，同時擁有重慶最大的火車貨運編組站(300萬噸級)。據港城工業(yè)園區(qū)工作人員介紹，江北區(qū)四通八達的交通，還加上一個早已規(guī)劃好正在竭力打造的CBD商務中心作為支撐，地理位置真所謂得天獨厚，還有幾條即將建成的輕軌以及渝懷鐵路同時助陣，重慶海爾工業(yè)園區(qū)扼守了江北區(qū)的制造工業(yè)寶地。

同時，海外資本也非常看好國內的工業(yè)地產市場，而且近期投資頻繁。比如美國普洛斯公司除在上海、深圳運作工業(yè)地產項目外，還與蘇州物流中心有限公司合資，投資3億美元建設蘇州物流園區(qū)。此外，普洛斯還在天津與泰達集團合作開發(fā)工業(yè)地產；最近盛陽地產基金與歐洲某工業(yè)地產巨頭結為戰(zhàn)略合作伙伴，意圖共同開發(fā)中國內地工業(yè)地產；世界上最大的直接投資公司之一的美國凱雷集團也表示，除住宅項目外，凱雷亞洲房產基金將主要投資于商業(yè)、零售和工業(yè)地產。而中國在2004年吸引的外國直接投資總額已達600億美元，其中相當部分用于在遍布全國的工業(yè)園區(qū)內建設工廠、倉庫和研發(fā)中心。

對于涉及中國工業(yè)地產的海外投資機構來說，最成功的是新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)。蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府的重要合作項目，地處蘇州城東，中新合作開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積70平方公里。蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)完成后，這幾年的經濟效益十分可觀。就拿2004年來說，全區(qū)共實現(xiàn)生產總值503億元，完成地方一般預算收入29億元，增長42%；進出口總額達281億美元，其中出口119億美元，分別增長96%和99%；固定資產投資282億元，增長39%，成為了國內開發(fā)速度較快、協(xié)調發(fā)展較好、競爭力較強的開發(fā)區(qū)之一。

海外投資機構除了考慮地理因素，他們更多的是考慮政策因素和回報率。至于進入工業(yè)地產而產生的資金門檻高及回收周期長對他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種，一是對值開發(fā)，根據客戶需求制造廠房標準，反租給客戶；二是代租收購，收購一些帶有租約好的工業(yè)物業(yè)產品。

由于上海、北京以及廣州的勞動力成本和土地成本的上升，很多跨國公司越來越傾向于將其工業(yè)投資轉向其周邊城市或內地，由此也帶動海外資本投向二、三線城市的工業(yè)地產。而中央和各市級政府采取的優(yōu)惠政策也促使相當多的外國投資分流向東北、華中和西部地區(qū)。

投資風險同樣存在

工業(yè)地產的特點是進入門檻高、投資回報高但投資風險也比較高。

工業(yè)地產要求開發(fā)者資金實力雄厚，因為工業(yè)地產開發(fā)講究的是規(guī)模效應。在工業(yè)地產開發(fā)的高回報背后是高風險。工業(yè)地產開發(fā)不光受經濟形勢影響，還會受政治形勢影響。因此，投機者一般也不敢問津。而且，政治形勢對工業(yè)地產開發(fā)有直接的影響，比如中美撞機事件、抗日游行出來后，都影響了相關國家的企業(yè)來華投資。另外，工業(yè)地產投資一般都長達5年、10年甚至20年，所以必須要考慮整個區(qū)域的發(fā)展。

而投資物流設施則需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒了。而15%的空置率只相當于一個中有兩個月沒有找到客戶而已。所以，在這個行業(yè)里必須擁有強大的客戶資源才能保持贏利。

編輯/陳亞南