價值發現與堅硬的驅趕效應

上海房價上漲過猛的問題引起政府和民眾的高度關切，因為這不但關乎民生大計，也關乎上海的未來發展。

上海此輪地產的飆升主要在近一兩年，特別是2004年底和今年初。然而最初卻始于1998年，此時正值國家推行住房制度改革。普通民眾尚未從福利住房分配的傳統消費理念中走出，主要的購房者是在商海中淘到金的暴發戶，住房消費一度不暢。此時，人們對住房定價停留在以建造成本來估算住房價值的階段，區段、景觀、規劃的概念尚未形成。這帶有普遍性的住房消費心理直接制約了住房市場的發展。

隨著央行鼓勵個人住房按揭貸款政策的推出，以買房居住為目的的民眾消費意識被逐漸喚醒。而各地方市政建設也開始加快，地方政府也出臺了鼓勵個人購買住房政策(例如上海推出“購房免稅”)，住房的大眾消費時代逐漸到來。可以說，住房市場的健康發展，在改善了居民住房需求的同時，也成為拉動國民經濟增長的重要力量。

自此，市場化力量逐漸在房地產市場顯現威力。區段、景觀、規劃這些房地產理念開始在消費者心中扎根。住房改革走在全國前列的上海，不斷推出促進房地產市場化改革的措施，一二級房地產市場開始紅火起來。至今，其政策、法規的透明性和交易的規范性都走在全國前列。

居民消費心理的逐漸成熟，最終導致上海地產價值發現過程的出現。在上海的中心區段，如盧灣、徐匯、靜安等區域的確有其稀缺性，因而，在上海國際化大都市的進程中，其價格長期保持低位已經不符合理性，價格的上揚是合理的價值發現。

比之于北京，上海原先房價遠低于北京就不合理。經濟的理性推動了上海房價的價值發現。比如浦東，在未開發時房價極其便宜是合理的，但在陸家嘴金融區建成后，其周邊住宅房價的飆升也是合理的。

但萬事都有個度，當價值發現被發揮到極致時，就是真理和謬誤之間的那一步，所有的房子，不分地段、不分南北、也不論其品質，統統瘋狂上漲，形成“一房難求”的局面，如同績優股、垃圾股的全線飄紅，上海樓市泡沫已經悄然形成。房子已經脫離其基本的居住功能，蛻變成一個投機性的炒作籌碼。上海去年底至今年一季度，泡沫確實存在，而且不小，其社會危害就非常大。內環中環的房價已經把普通收入的上海人完全排除在外，社會紛爭繼起。

提起上海，人們想到的是東方明珠、金茂大廈、F1賽車和磁懸浮列車，這些標志性建設記錄了上海跨越式發展的足跡。然而，把別的城市——如香港——用了十年、二十年才完成的房價飆升在二三年內完成，這透支了上海的未來。焦躁冒進的房價，就是上海的城市性格。跨越式發展在房價上淋漓盡致地體現出來了。

上海房價過快的上漲大大加快了社會結構的分化，主要表現在人們在社會財富分配上的斷裂，窮人和富人的割裂——房價的飆升在迅速催生大量億萬級資產的房產商人的同時，更大批地使得購房者迅速變成百萬、千萬富翁，而未購房者則被遠遠甩在后面。這些未購房者僅靠個人正常的勞動是很難有希望買得起市區房子的，除非哪一天發了橫財。他們要么租房，要么被排斥到遠郊區縣居住。

于是我們眼前出現了這樣一幕：以前在市區擁有房改公房的上海本地人，必須面對強硬的拆遷壓力，在金錢的驅趕下搬往郊區。市區是富人住的地方。金錢的驅趕效應令人生畏！

“為富人造房”是房地產商理性的選擇。按照冰冷的經濟學理性，在稀缺地段蓋高檔公寓、高檔寫字樓的確是高效率地利用土地資源，而且在上海租金逐年走低、房價飆升的情況下，租房比買房更符合經濟學理性。簡言之，“富人買房住，窮人租房住”這就是經濟學理性給出的答案，這在西方世界也是通理。當中國其他城市還在推行“居者有其屋”的計劃，頑強地提高住房自住率的時候，精明的上海已經率先效仿西方國家的邏輯了（“富人買房住，窮人租房住”），而且是那么急促地強行效仿。富人的住房靠市場力量來解決，那么窮人的居住只能靠政府來解決。這就是上海政府“兩個1000萬”的初衷。

當我們理性地認可上海中心區域房價上漲是價值發現的時候，面對無力購房的普羅大眾，我們似乎無法擺脫理性的折磨。是不是又該我們調整消費理念，慢慢接受窮人一輩子租房住的觀念？我們無法回答。