試水產(chǎn)權(quán)式商鋪

印象篇：云山霧繞

郭經(jīng)緯

從去年下半年開始，京城已有不下10種與房地產(chǎn)有關(guān)的理財(cái)產(chǎn)品投向市場，商鋪素有“旺鋪富三代”的美譽(yù)，相對(duì)其它理財(cái)產(chǎn)品更加受到老百姓的偏愛。

物業(yè)概貌

現(xiàn)在市場上的投資類商鋪主要有兩種模式：一種是投資者持有商業(yè)物業(yè)后自己經(jīng)營或者自己招租，每個(gè)月的經(jīng)營收益或租金收益作為自己的投資收益，這種投資往往需要投資者投入較大的資金額，從十幾萬元到上百萬元不等(以住宅或?qū)懽謽堑牡咨叹佣?；二是產(chǎn)權(quán)式商鋪，是近年來興起的一種物業(yè)形態(tài)，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)分離，投資者出于投資目的，將商鋪委托發(fā)展商或品牌經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營，投資者獲得租金收益。產(chǎn)權(quán)式商鋪始于上海、深圳等大城市(以大型商業(yè)市場居多)，盛行之初的成功運(yùn)作，著實(shí)讓它風(fēng)光了一把，不少投資者認(rèn)為該項(xiàng)目“投資小、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)穩(wěn)定”。

與投資住宅、寫字樓等物業(yè)不同的是，產(chǎn)權(quán)式商鋪在銷售時(shí)開發(fā)商經(jīng)常承諾有各種收益保障措施配套，以降低投資者的風(fēng)險(xiǎn)。例如，到期回購，即開發(fā)商與投資者約定，若干年后，如果投資者不愿再持有商鋪時(shí)，開發(fā)商將無條件以原價(jià)購回，這種辦法有利于投資者快速收回資金5帶租約銷售，即開發(fā)商在出售商鋪時(shí)，附帶提供其與商家簽訂的租賃合同，這種做法可使投資者確信租金穩(wěn)定，無空置風(fēng)險(xiǎn)第三方擔(dān)保，即由第三方公司(甚至是國有銀行)提供擔(dān)保，約定在開發(fā)商或經(jīng)營者無法履行合同時(shí)，由擔(dān)保方對(duì)投資者的本金和收益負(fù)責(zé)。

市場初潮

從產(chǎn)權(quán)式商鋪的賣點(diǎn)來看，拓寬個(gè)人理財(cái)渠道，形成多元化收益模式應(yīng)該是其帶給投資者的利益。

宏觀環(huán)境呈現(xiàn)利好

七部委頒布限制住宅投機(jī)的新政之后，有觀點(diǎn)認(rèn)為，新政使得二手房交易成本增加，進(jìn)行住宅投資前景不明，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)影響不大。同時(shí)，自去年中國零售市場按世貿(mào)條款對(duì)外商全面開放后，一些運(yùn)營成功的商鋪項(xiàng)目，其租金進(jìn)入本年后升至更高的水平，而隨著人民收入水平的不斷提升，加上2008年北京奧運(yùn)會(huì)效應(yīng)，商家對(duì)城市零售市場繼續(xù)看好。因此，有專家預(yù)測，我國商業(yè)地產(chǎn)包括產(chǎn)權(quán)式商鋪還會(huì)穩(wěn)步發(fā)展。

租賃價(jià)格平穩(wěn)上揚(yáng)

從市場現(xiàn)狀上看，產(chǎn)權(quán)式商鋪的租賃價(jià)格正平穩(wěn)上揚(yáng)。產(chǎn)權(quán)式商鋪大都位于城區(qū)中的黃金地段，租賃價(jià)格普遍高于住宅，而不同區(qū)位的商鋪價(jià)格也是千差萬別。一般來說，市中心一級(jí)商圈價(jià)格最高，其次為周邊副商圈(或二級(jí)商圈)，商鋪的租賃價(jià)格還會(huì)根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的不同定位產(chǎn)生很大的差別。

策略篇：撥云見日

王 豪

產(chǎn)權(quán)式商鋪是一種新型的房產(chǎn)投資產(chǎn)品，在這種模式下，投資者享有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)，因此，投資產(chǎn)權(quán)式商鋪已經(jīng)與投資股票和債券并無二致。有專家指出，產(chǎn)權(quán)式商鋪是個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的投資品，投資者若想立于不敗之地，務(wù)必對(duì)項(xiàng)目細(xì)心查究、謹(jǐn)慎從事。

風(fēng)險(xiǎn)提示

住宅買得不好，自己還可以湊合著住，商鋪買得不好，價(jià)值甚至可以變成零。對(duì)投資者而言，商鋪比之住宅更加需要專業(yè)化的分析和長期的經(jīng)驗(yàn)，而不是買鋪就等于賺錢那么簡單，明白其中的高風(fēng)險(xiǎn)才是關(guān)鍵所在。

收益率只是誘餌

現(xiàn)在，不少產(chǎn)權(quán)式商鋪對(duì)外發(fā)售時(shí)都承諾了極高的收益率，對(duì)此，投資者一定要睜大眼睛，這么高的投資回報(bào)率可靠嗎?商務(wù)部有關(guān)人士指出，目前我國商業(yè)的平均利潤率是2％左右，根本無法支撐8％～15％的租金回報(bào)率。開發(fā)商向投資者信誓旦旦地承諾收益率，但這一切都只是預(yù)期而已，其承諾并不可信。

回購難以指望

不少開發(fā)商會(huì)承諾，投資者若干年后如果不愿繼續(xù)持有物業(yè)，開發(fā)商保證以原價(jià)回購。問題在于，開發(fā)商到時(shí)不肯回購怎么辦?

這是個(gè)信用風(fēng)險(xiǎn)的問題。所有的承諾，關(guān)鍵不在于它是如何承諾的，而是誰在對(duì)投資者進(jìn)行承諾。事實(shí)上，很多對(duì)投資者進(jìn)行承諾并簽合同的，往往就是這個(gè)商業(yè)市場的商業(yè)管理公司，這就是問題所在，一個(gè)商業(yè)管理公司注冊(cè)資金往往只有十幾萬元或幾十萬元，而對(duì)于整個(gè)商業(yè)市場的回報(bào)或回購而言，所需的資金動(dòng)輒幾百萬元、上千萬元，也就是說，如果到時(shí)無法實(shí)現(xiàn)回報(bào)或回購，投資者能追究的不過就是價(jià)值十幾萬元的小公司而已。

擔(dān)保承諾無實(shí)效

目前很多產(chǎn)權(quán)式商鋪在發(fā)售時(shí)都會(huì)提供擔(dān)保，擔(dān)保無疑被看作是項(xiàng)目的安全保障措施，但實(shí)際上很多項(xiàng)目的擔(dān)保卻是有名無實(shí)。有些商鋪會(huì)用自己產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營收入作擔(dān)保，然而經(jīng)營收入是不可知的，如果經(jīng)營效益不好如何回報(bào)?有些以抵押過的未完工項(xiàng)目作擔(dān)保，然而如果項(xiàng)目資金鏈出問題，銀行有權(quán)先收回資產(chǎn)。即使有項(xiàng)目用集團(tuán)數(shù)十億元資產(chǎn)作擔(dān)保，可是投資者很難知道該集團(tuán)的資產(chǎn)債務(wù)關(guān)系，要知道小債權(quán)人的權(quán)利是要排在大債權(quán)人之后的。此外，開發(fā)商所說的擔(dān)保是對(duì)哪部分投資的擔(dān)保?是擔(dān)保收益還是擔(dān)保本金?擔(dān)保公司在多大程度上進(jìn)行擔(dān)保，是不是出現(xiàn)問題時(shí)100％賠付?擔(dān)保期限有多長?是全程擔(dān)保嗎?這些問題如果在簽合同時(shí)沒有搞清楚，日后便后患無窮。

法律專家提醒，當(dāng)經(jīng)營管理公司遭遇不可抗力或者經(jīng)營管理不善無力支付投資者收益的時(shí)候，由第三方擔(dān)保公司出面支付投資收益才能真正讓投資人高枕無憂。所以，考察擔(dān)保公司本身的實(shí)力和擔(dān)保合同的細(xì)節(jié)，是商鋪投資者的關(guān)注重點(diǎn)。

考查重點(diǎn)

除了位置和價(jià)格，投資者需要對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目本身格外關(guān)注。

業(yè)態(tài)規(guī)劃

首先需要考察項(xiàng)目的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否合理，比如餐飲、購物、休閑、旅游、娛樂等是否具有特色，能不能聚集人氣，鄰近地區(qū)同類物業(yè)數(shù)量如何，與周邊商業(yè)是否匹配等等。如果附近明明有好幾個(gè)超市，真正缺乏的是餐飲配套，而該項(xiàng)目規(guī)劃中的超市面積仍占有相當(dāng)比例，餐飲卻占得很少，則該項(xiàng)目便不能與周邊的商業(yè)起到很好的互補(bǔ)作用，后期經(jīng)營出現(xiàn)問題也是必然的。

租售比例

為了規(guī)避上述問題，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商在項(xiàng)目中都會(huì)留一部分物業(yè)自己持有，這樣一來，如果所有的商戶進(jìn)駐以后，發(fā)現(xiàn)存在業(yè)態(tài)之間配比不協(xié)調(diào)以及部分商家經(jīng)營水準(zhǔn)低下等問題，開發(fā)商可以通過自己持有的這部分物業(yè)對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行完善、協(xié)調(diào)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，出租與出售的比例主要根據(jù)實(shí)際情況而定，比如開發(fā)商的資金實(shí)力、商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)等。通常情況下，這個(gè)比例應(yīng)該在20％～30％，當(dāng)然越高越好。

經(jīng)營能力

股民炒股不能單看股價(jià)漲落，上市公司的業(yè)績和未來發(fā)展態(tài)勢才具有決定意義，同樣，產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)的一種，能否運(yùn)作成功，最終要看商業(yè)是否經(jīng)營成功。產(chǎn)權(quán)式商鋪的最大問題在于產(chǎn)權(quán)分散不易管理，出了問題，開發(fā)商、投資者、經(jīng)營管理者和商戶糾纏不清。所以投資者購買商鋪，考察商鋪的經(jīng)營管理至關(guān)重要。一個(gè)對(duì)業(yè)態(tài)有著合理規(guī)劃，并善于招攬商戶和顧客的經(jīng)營管理者是商鋪不斷增值的保證，相反，一個(gè)經(jīng)營管理不善的商鋪項(xiàng)目將給投資者帶來災(zāi)難。究竟某個(gè)開發(fā)商和經(jīng)營管理者行不行，投資者最好查一查他們的過往的經(jīng)營業(yè)績，便可做到知根知底。