解讀９大房房產(chǎn)合同條款

房屋買賣合同屬于格式合同，購房者只能選擇簽署或是拒簽，這就使得合同雙方處于不平等地位，開發(fā)商從自己利益出發(fā)制定的條款，很多具有“霸王”性質(zhì)。以下為房屋買賣合同中比較常見的9大霸王條款，廣大購房者在買房過程中要擦亮雙眼，善于拿起法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

條款一：本協(xié)議簽訂后，乙方(購房者，下文同)到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。

稱霸原因 該條款不區(qū)分具體情況，將不能簽約的責(zé)任全部推給了購房者。

律師解霸最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！备鶕?jù)《擔(dān)保法》第89條規(guī)定，給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。

條款二：出賣人為本項(xiàng)目制作之一切介紹、宣傳及廣告資料包括建筑模型，僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。

稱霸原因 該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。

律師解霸 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾的具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

條款三：若乙方違反合同中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本合同，并有權(quán)對(duì)乙方欲購之商品房另行出售。乙方所付定金不予返還。

稱霸原因 該條款加重了購房者責(zé)任，單方擴(kuò)大了售房者解除合同的權(quán)利，侵害了購房者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。

律師解霸 在合同約定解除的情況下，當(dāng)事人協(xié)商一致或約定的合同解除條件成就時(shí)，可以解除合同，否則任何一方不得擅自變更或者解除?！督?jīng)濟(jì)合同法》第27條規(guī)定：“變更或解除經(jīng)濟(jì)合同的通知，應(yīng)當(dāng)采取書面形式(包括文書、電報(bào)等)。協(xié)議未達(dá)成之前，原經(jīng)濟(jì)合同仍然有效。”在商品房買賣中，如果買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告。買受人在催告以后還有3個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。

條款四：采用商業(yè)貸款的買受人同意委托出賣人或出賣人指定的機(jī)構(gòu)辦理所購房屋權(quán)屬證書，并在房屋交付時(shí)提交辦理房屋權(quán)屬證書所需證件及相關(guān)材料……并繳納與辦理產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項(xiàng)稅費(fèi)及委托代辦費(fèi)，每延期提交一日，買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付違約金；出賣人承諾于買受人付清辦理產(chǎn)權(quán)證所需全部稅費(fèi)及代辦費(fèi)且買受人收齊全部所需資料之日起，十八個(gè)月內(nèi)將買受人名下的房屋權(quán)屬證件辦理完畢，每延期一日。買受人有權(quán)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人收取違約金。買受人承諾在出賣人辦理完畢產(chǎn)權(quán)證后二十日內(nèi)完成抵押登記并繳納相關(guān)費(fèi)用，若買受人未能在約定時(shí)間內(nèi)完成抵押登記，每延期一日，買受人應(yīng)按照房價(jià)款總額的萬分之一向出賣人支付違約金，同時(shí)出賣人有權(quán)將房產(chǎn)證直接交押給銀行并解除對(duì)買受人承擔(dān)的擔(dān)保責(zé)任。

稱霸原因 開發(fā)商向購房者收取委托房產(chǎn)證代辦費(fèi)加重丁購房者的義務(wù)，并且缺乏相關(guān)依據(jù)；18個(gè)月的產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)間過長，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。

律師懈霸 按揭購房是購房者和開發(fā)商共贏的一種商業(yè)模式，開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任是應(yīng)該的，購房者不應(yīng)為此再支付相應(yīng)代價(jià)。

條款五：商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)不屬于買受人；商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)不屬于買受人；買賣雙方同意下列項(xiàng)目權(quán)益屬于賣力：會(huì)所、小區(qū)停車位、泳池、屋頂和外墻面廣告權(quán)、各類球場(chǎng)等休閑娛樂設(shè)施，及其它賣方投資建造的經(jīng)營性房在住宅區(qū)安裝廣告牌問題。如果購房者利開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商安裝廣告牌時(shí)就可以不經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，并且所收取的廣告費(fèi)全部歸開發(fā)商所有。如果購房者和開發(fā)商約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有，那么開發(fā)商想在屋頂或其它的外墻面安裝廣告牌就必須要經(jīng)過業(yè)委會(huì)同意，安裝的廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活，并且所收取廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)委會(huì)所有，由業(yè)委會(huì)統(tǒng)一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。

條款六：(有中介參與購房行為的情況)如果委托人與另一方不能簽訂房屋買賣合同，違約方或合同解除方應(yīng)向中介公司支付服務(wù)費(fèi)用2萬元。在合同履行期間，委托人與房產(chǎn)賣方達(dá)成交易協(xié)議并簽訂房屋買賣合同后，如果賣方違約，委托人同意降賣方賠償?shù)亩ń鸬?0％支付給中介，作為小介之服務(wù)費(fèi)。

稱霸原因 此條款明顯加重了買賣雙方的責(zé)任，而使中介公司無論居間是否成功，均居于可以取得報(bào)酬的有利地位。

律師解霸 適用定金規(guī)則的雙方應(yīng)該是房屋買賣雙力而不包括中介公司。中介公司對(duì)違約方進(jìn)行處罰、將原本全部屬于守約方的違約金拿走了一半，這是法律所不允許的。

條款七：如果業(yè)主違反了有關(guān)裝修規(guī)定，物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)業(yè)主扣留或沒收工具。

稱霸原因 這一規(guī)定是物業(yè)管理公司對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的侵犯。

律師解霸 業(yè)主與物業(yè)管理公司是平等的民事主體，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)沒有處罰權(quán)。

條款八：如果業(yè)主違反公約中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)規(guī)定，物業(yè)公司有權(quán)處理，并要求限期整改。如果業(yè)主逾期不整改，物業(yè)公司有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施。

稱霸原因 該條款屬于物業(yè)公司無依據(jù)單方制定的規(guī)則。

律師解霸 業(yè)主在使用水、電、氣方面與物業(yè)管理公司沒有法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有權(quán)利停水、停電、停氣。如果物業(yè)公司采取停水、停電、停氣的舉措，業(yè)主可以起訴物業(yè)管理公司。

條款九：業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)不存在人身、則產(chǎn)保管及保險(xiǎn)關(guān)系。

稱霸原因 該條款是物業(yè)管理公司為自己免責(zé)。

律師解霸 如果由于物業(yè)公司疏于管理而導(dǎo)致業(yè)主財(cái)務(wù)遭受損失，物業(yè)公司不能免除責(zé)任?！逗贤ā返?條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。民法通則第3條規(guī)定：民事活動(dòng)貫徹等價(jià)有償?shù)脑瓌t。物管公司收取業(yè)主的物管費(fèi)，而對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)沒有盡到安全保管的義務(wù)，應(yīng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。