對房地產信托熱的思考

房地產信托作為一個新興的金融品種，在我國出現不過兩三年的時間，但發展速度卻驚人，僅2003年和2004年，全國就發行房地產信托計劃118個，共募集資金120.6億元。

房地產業被納入信托是從2003年6月央行出臺的121號文件開始的。中國房地產業融資渠道狹窄已是不爭的事實，而近期銀根收緊，121號文件允許把房地產業納入信托的業務范圍，為房地產行業拓寬了融資渠道，很快成為了開發商的新寵。2004年，國家開始對經濟運行進行宏觀調控，調控目標集中在了包括房地產在內的六大行業上，但房地產信托熱潮不減。

房地產信托是對房地產行業融資渠道的一個補充，它在為信托業開辟了一塊新的業務領域的同時，也為投資者開發出一個新的投資品種。從這個角度說，房地產信托的出現無疑是件好事。但是，房地產本身就是一個高風險行業，房地產信托的風險控制能力并非能強于商業銀行；對于個人投資者，投資于房地產信托并非就能得到穩定的高收益。發展我國的房地產信托還存在以下瓶頸：

風險控制問題

房地產信托的主要風險來自于：(1)賠償風險。央行發布的《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》規定，只有當信托公司違背信托合同擅自操作時，投資者所遭受的損失才由信托公司負責賠償。也就是說，信托公司不負責運營過程中發生的風險。(2)項目風險。單個項目的風險往往很難評估預測，而信托公司發行信托產品時又往往有意無意地多介紹項目盈利前景，很少揭示項目風險，如投資者輕信信托公司推介，不審慎決策，將面臨很多潛在的風險。(3)操作風險。信托公司的實際操作難度較大。我國目前的“資金信托管理辦法”對資金信托計劃有200份的限制，普通投資者一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產融資額大，有的需要一兩個億的資金，有了200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。信托計劃“合同不超過200份、認購起點不低于5萬元”對于個人投資者而言，并不容易接受。(4)自身風險。房地產信托本身也有缺陷。比如業務模式散亂，經營風險偏高，利潤較低等；在運營模式上，多數產品采取的是貸款形式，形式比較單一；資金和產品僅限于信托憑證轉讓，流動性差。

信托公司在控制信托投資即貸款的風險方面也缺乏有效的手段，一般依賴于銀行后續資金介入，或由銀行資金替代而順利退出，或在銀行資金確保項目建成銷售后實現資金退出，能否順利退出往往取決于銀行的支持程度。因此，房產信托在我國當前環境下，必須與銀行緊密配合，單獨運作的風險非常大。但銀行后續放款與否受政策因素及環境變化因素的影響非常大，在信托公司做出投資（或貸款）決策時，難以把握這些潛在影響因素，因此，信托公司的決策總是存在一定的風險，無法規避。

流動性問題

房地產信托的信托財產多以土地、房屋、股權等形態表現，擔保措施主要為土地、房屋等固定資產抵押。如果融資方未能按期償還本息，受托人又無法及時變現信托財產或行使抵押權，則可能產生流動性風險。

根據我國的《信托法》規定，信托產品不能通過公共媒體進行營銷宣傳，從而導致信托產品的公認程度比銀行儲蓄、國債、證券投資資金基金都要差很多，如果要轉讓，成本會非常高。其次，目前信托公司發行信托產品通常采取與投資者分別簽訂信托合同的形式，因為現行法律規定信托公司發行資金信托產品不得采取委托投資憑證、代理投資憑證、受益憑證等形式，其本身流動性較差。再次，房地產信托產品的二級市場尚未建立，沒有有形的集中競價交易場所，缺少轉讓平臺，投資者欲轉讓所持信托產品，只能私下協商轉讓價格，交易成本高，且不安全。

法律框架的搭建問題

房地產投資信托孕育于成熟的市場經濟體制，只有具備了規范的市場運作機制和完善的法律、法規，才能確保這一金融工具的順暢運行。而我國現在仍然處于計劃經濟向市場經濟的過渡階段，法律制度還不夠健全。就房地產信托業而言，盡管有了“一法兩規”，但其只是一個框架性的法律文件，缺乏真正針對信托業務操作層面配套制度。另一方面，當前法律體系的法律實施是短期行為，而且，機構立法責任與執法責任是分開的，這導致了監管者與金融機構對法律解釋的困難，在很大程度上導致了違法亂紀、違法違規的出現，不同的法規如何相互補充或替代，通常也不夠清晰，致使透明性很低。

稅收問題

房地產投資信托雖然有一個集中的經營管理組織，但它不具備自我積累、自主發展的能力，按企業的標準納稅，顯然不合情理。我國目前對于信托稅收問題尚沒有文件明確規范。

作者單位：西南財經大學研究生部