國內(nèi)房價需要遏制

溫家寶總理在今年的政府工作報告中指出，2005年將重點抑制生產(chǎn)資料價格和房地產(chǎn)價格過快上漲。溫總理對房價抑制的話一出，“兩會”代表便打破了2004年以來對房地產(chǎn)市場的沉默，提出了不少改進市場的提案與建議。之后3月16日，央行便迅速出臺了舉措：5年期以上個人住房貸款由原優(yōu)惠利率5.31%調(diào)高至貸款基準(zhǔn)利率6.12%，個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)上調(diào)0.18個百分點，同時還要求上調(diào)個人房貸首付款比例。“央行調(diào)整房貸利率的目標(biāo)并不是針對廣大普通買房人，而是以風(fēng)險溢價的方式抑制過度的投機性購房。”央行副行長吳曉靈20日對這一政策做出了如上表示。

許多溫州和上海的朋友告訴我，他們一年多前購買的房子價格已上漲了一倍以上。近一年多來，上海的房價翻倍地上漲，上海完全成了一個房屋炒作的天下。大多數(shù)人都投入炒房大軍，為了拿到一個購房號打破頭，加上網(wǎng)站上房價一天變幾變，炒房已經(jīng)到了瘋狂的地步。

再來看北京，根據(jù)北京公布的房價變化數(shù)據(jù)，許多人認為，北京的房地產(chǎn)市場發(fā)展還比較平穩(wěn)與規(guī)范。但實際的情況怎樣呢？就我所知，北京有幾個房地產(chǎn)項目一年之內(nèi)價格上漲了50%以上，回龍觀小區(qū)邊的房地產(chǎn)項目也上漲了20%～30%。

炒作與投機是目前國內(nèi)房價快速上漲的重要原因。因此，這次抑制國內(nèi)房價，首當(dāng)其沖的就是打擊房地產(chǎn)炒作與投機，對投機行為課以重稅。事實上，無論是發(fā)達的市場經(jīng)濟國家還是發(fā)展中國家，每一個國家都有相關(guān)的法律來禁止這種投機行為。比如在加拿大，有人想通過房地產(chǎn)交易來獲利是根本不可能的，政府總是有法律來約束炒作行為。我們作為一個發(fā)展中國家，更有必要嚴(yán)格禁止種種炒作。

另一個重要原因就是不少地方政府與開發(fā)商及一些商業(yè)銀行一起制造了虛假的個人住房需求。為什么這樣說？我們先來看一些數(shù)據(jù)：2004年國內(nèi)商品房平均銷售價格全年增長14.4%，其中，全年商品住宅平均銷售價格增長15.2%，為1998年以來的最高增幅，今年以來仍保持了較快增長；同時全國房貸增速也同步高速上揚；截至今年2月底，全國個人住房信貸余額已達16508億元，這些信貸絕大部分發(fā)生在幾個大城市及東部各省。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)需求是在地方政府縱容下，房地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)銀行配合而造就的市場的“非理性繁榮”。

首先，高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。他們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導(dǎo)向，支持了堅挺的房價，制造了房地產(chǎn)價格只漲不跌的價格預(yù)期，使得整個房地產(chǎn)市場的行為扭曲，不少地方出現(xiàn)了“非理性繁榮”。比如，上海就總是有人不斷地強調(diào)上海未來國際大都市的遠景、上海的土地如何稀缺、上海的房價與中國香港、東京、紐約等大都市的房價相比有多少差距，以此來潛移默化地改變購買者的價格標(biāo)準(zhǔn)與購買預(yù)期，吸引更多人進入市場。這樣做不僅可以抬高房價、創(chuàng)造政績，還可以左右整個國家宏觀調(diào)控的力度與方向。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商通過壟斷的方式操縱房價。房價的高漲不僅可以營造房地產(chǎn)市場繁榮的場面，使得房地產(chǎn)銷售火爆、購買者房價上漲預(yù)期進一步強化，也能為商業(yè)銀行向開發(fā)商及購買者提供貸款創(chuàng)造虛假的條件。因為，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金高度密集及高負債率的產(chǎn)業(yè)，在這種情況下，每一個開發(fā)商都必須在上游資金市場建立起對價格上漲的預(yù)期。此外，一些開發(fā)商還通過集團游說來改變政府的政策，通過媒體所掌握的話語權(quán)來誤導(dǎo)民眾，通過改變住房的類型與式樣來制造土地的稀缺及住房的稀缺性。正是這一系列的動作導(dǎo)致社會財富向房地產(chǎn)商集中了。

第三，房地產(chǎn)的發(fā)展中，商業(yè)銀行的金融支持是關(guān)鍵，離開商業(yè)銀行的金融支持國內(nèi)的房地產(chǎn)要發(fā)展是不可能的。而商業(yè)銀行的金融支持不僅表現(xiàn)在對房地產(chǎn)的開發(fā)上，更表現(xiàn)在通過個人住房消費信貸制造出市場持久繁榮的假象上。這樣一來，一些大城市的高房價導(dǎo)致了許多家庭的高負債，從而使個人信貸消費活動內(nèi)生出一個悖論—在既定財力下，越是要提前過上舒適安逸的生活，越是得提早背上沉重的債務(wù)，這在無形之中壓縮了用于享受和滿足發(fā)展需要的時間、精力和金錢。許多年青人在這種高負債的情況下，為了償還貸款變成了房子的奴隸。但是，高負債只不過是對未來的透支，當(dāng)人們對未來的信心逆轉(zhuǎn)時，房地產(chǎn)市場繁榮的假象就會破滅。

國內(nèi)商業(yè)銀行之所以大力追逐個人住房按揭貸款，一方面是因為他們把個人住房貸款看作是商業(yè)銀行風(fēng)險最低、收益最為穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行房地產(chǎn)信貸增加，不良貸款率自然也會下降。另一方面他們希望借助房地產(chǎn)市場的短期繁榮獲得更多的利潤，以工商銀行為例，到2004年11月，僅個人住房消費貸款就超過了4000億元，其利息收入達250億元，占工行全年總利潤的四分之一以上。一些商業(yè)銀行為了擴大個人住房信貸的業(yè)務(wù)，甚至降低了個人按揭標(biāo)準(zhǔn)與按揭成數(shù)，個人貸款審查往往是只是形式，不管貸款人收入水平、信用如何，只要開出所需證明就能辦理。在民眾申請貸款時也不告知其可能面臨的利率風(fēng)險，只是以目前最低利率水平來計算每月應(yīng)付款數(shù)額。所有這些行為都誤導(dǎo)了民眾。

國內(nèi)房價的急速上漲，使得各地方政府、開發(fā)商和商業(yè)銀行大獲其利。除了市場中投機盛行之外，地方政府在土地資源利用政策、住房建筑規(guī)劃、商業(yè)銀行信貸政策上也有太多的弊端，房地產(chǎn)開發(fā)商利用這些政策弊端操縱了市場，房價上漲便順理成章了。

因此，為了保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須嚴(yán)格地遏制房地產(chǎn)價格上漲，必須打擊市場中的過度投機行為。舉個例子來說，如果對一筆凈收入為20萬元的交易課以100%的稅，那么投機者不僅無利可圖，而且還會虧損，那么炒作就會停止。在土地政策上，我們不僅要對土地管得嚴(yán)，還要對土地進行科學(xué)的管理，首先對城市土地進行計算，然后根據(jù)各城市的人口結(jié)構(gòu)將土地劃分為不同類別，在土地拍賣時根據(jù)人口結(jié)構(gòu)來提供不同類型的土地。此外還要針對土地的類型設(shè)定住房建筑標(biāo)準(zhǔn)，即開發(fā)商在哪一類型的土地上應(yīng)該建筑多大面積、什么質(zhì)量、多少價位的房子，且不得隨意改變，否則便要受到嚴(yán)厲的經(jīng)濟與法律制裁。如果這樣，中國城市的土地資源至少能夠節(jié)約一半以上。

還有，商業(yè)銀行的住房消費信貸一定要嚴(yán)格審查。首先保證自住房的購買，堅決杜絕投機，如果由審查不合格造成了風(fēng)險，信貸員也要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；二是對個人收入審核要嚴(yán)格，這樣個人住房需求就會有很大的下降，特別是在目前個人住房需求彈性比較大的情況下。此外還可通過房地產(chǎn)稅來限制住房的過度消費，對高消費者課以重稅，對住房購買限制自住一套，否則便要多交稅。

如果能夠采取這樣一系列措施，個人住房需求就會大大壓縮，個人住房消費虛假繁榮的現(xiàn)象就能得以緩和。個人需求一降下來，房價也會隨之下降。這次央行調(diào)整房貸利率的效應(yīng)應(yīng)該是十分溫和的，但卻是央行向市場發(fā)出的一個十分明確的信號，進入房地產(chǎn)市場時一定要考慮利率風(fēng)險。